商业时代

王永平

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和谐商业 从社区开始


  “也许你对战争不感兴趣,但战争却对你感兴趣。”苏俄革命家托洛茨基在其著作《战争论》中这样写道。这句蛮横得不容置辩的话语似乎也同样适用于商业——也许你对商业漠不关心,但商业却切切实实地影响着你的生活。
  商业改变生活,作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此:被称为“开门七件事”的柴米油盐酱醋茶,无不需要通过以“就近方便”为特征的社区商业来满足,而人们的基本生活需求能够在社区的范围内轻易地获得满足则是“诗意地栖居”的必要构件。
  社区商业因其和人们生活的息息相关自然也引起了行业主管部门的关注。4月7日,一场有关社区商业的座谈会在商务部举行。会上,商务部就其初步拟订的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》问计于来自地方商务主管部门、协会组织以及有关研究机构和零售企业的代表。
  据商务部有关人士透露,为尽早将政府关注社区商业的政策信号向社会传达,商务部将会加快该指导意见出台的步伐。据悉,该意见如获出台,将会是指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。
  
  利益交织的困局
  
  “社区商业是城市商业的基础,也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容。”中国人民大学商学院教授黄国雄说,“但是,在社区商业的发展中还存在着一系列的问题,因此由政府制定相应的政策文件,进行必要的引导、扶持和规范是非常必要的”。
  黄国雄所说的问题指的是在当前社区商业的发展中存在着商业与住宅的比例失调、业态结构单一、网点布局不合理的情况,这些情况在一些新建社区中的表现尤其突出。
  “这首先需要从开发商的角度去找原因”,中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说,地产商对商业地产的开发还处在一种非常无序的状态中,绝大多数开发商都对商业缺乏足够的了解,他们行动的方针目前还只是停留在简单地逐利而动的层次上。
  事实的确如此。现在的一些地产开发商正是看到了商业地产的高利润,才转而开发商业地产的:媒体上不断爆出的某某商铺以天价拍出的消息,激起了房地产商们掘金商业地产的欲望。在这种欲望的驱使下,他们将配套住宅地产的基本考量搁置在了一旁。
  从这种角度出发,在社区商业项目建成后,他们无疑会选择卖掉,将大把大把的现金攥在手中,而不会一点一点地从零售商手中收取租金。当然,国内大多数房地产开发企业那并不令人乐观的现金流状况也决定了他们只能选择一卖了之的方式来满足自己快速回笼资金的愿望。
  “值得注意的是,很多开发商把住宅地产炒作的模式带到了社区商业的开发和建设中来,他们将一些本不具备商业价值或价值较低的项目人为地炒高”。王永平说,“一些社区商业的底商销售采用拍卖方式,制造了很多的新概念把价格抬得很高,在一个很高的价位下,其所经营的项目必然就不是老百姓日常生活所需要的,综合配套就难以做到”。
  价格并非唯一的问题,这种“一卖了之”的做法本身也是深为业内人士所诟病的。“一卖了之”的最直接后果就是造成产权的分割行使,使得整个社区的商业难以形成统一的规划和必要的协调,也就难以形成“人气、地气、商气”的互动。整个社区商业项目的前景也自然就难以乐观。
  难以乐观的还有投资者。由于社区商铺服务半径较小,客流量、消费力不及市级商圈商铺,加之还要承担着配套住宅地产的功能,所以,“社区商铺投资应该是一种中长期行为,期望一本万利是不可能的。商铺投资者也要有打持久战的准备。”王永平说。
  
  门当户对的追求
  
  商务部显然也注意到了问题的存在。在这份尚在酝酿的意在“引导、扶持和规范”社区商业发展的《指导意见》中,商务部指出,随着消费需求和消费结构的显著变化,居民对社区商业的需求日益增加。然而,“目前大部分城市社区存在着商业设施不足、网点布局不合理、服务功能单一的状况,不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求”。
  一方面是供给和服务的不足,另一方面却是居民对社区商业需求的日益增长。对此,专家说,主要有三个方面的因素刺激了这种需求:首先是人们的收入水平正在得到逐步的提高,这是最基本的促进因素。其次,近年来,有实力的开发商纷纷进行成片开发,全国兴建了一批规模达百万平米的大盘住宅,此类大型化、集中化小区的推出必然要呼唤相应的社区商业进行配套。最后,城市发展中的“郊区化”现象也为社区商业的发展提供了契机。然而,“人们的生活是否达到小康不能简单地用收入水平的高低来衡量,只有当收入水平能为我们的生活质量带来切切实实的改善时才意味着真正的小康”。王永平说,“商业是改进生活质量最直观的方式,而目前在社区商业中存在的诸多问题却阻碍了人们去享受更高质量的生活”。
  配套社区商业,营造更高质量的生活环境的问题并非首次受到政府部门的关注。早在2004年5月,商务部在其印发的《全国商品市场体系建设纲要》中便已经确定把方便居民日常生活的社区商业作为发展重点,并提出要“不断增强社区服务功能,重视社区商业设施配套,建设集购物餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系”。同样是去年,国家在对大型商业地产项目进行宏观调控的同时,对社区商业的建设却是一路绿灯——政府对社区商业发展的态度由此可见一斑。
  地方上,社区商业的建设也受到越来越多的重视:在天津,市政府将发展社区商业作为改善人民生活的20件实事之一,并在政策和资金方面予以倾斜;上海则在小区建设上对新加坡的“邻里中心”模式进行了借鉴和推广,并着力解决和居民生活最为密切的菜市场问题,发展标准化的菜市场,在构筑社区商业基础设施上进行深入的探索。
  
  协调规划的功夫
  
  在近几年社区商业发展的探索过程中,有一点已成共识:事前的利益协调和引导性规划在很大程度上决定了项目的命运。
  在政府层面,商务部为目前社区商业发展开出的“药方”中将加强规划列为了推进社区商业发展的工作重点。并明确提出,要“促进网点布局合理化,确保社区商业网点设施配置的法制化、标准化和科学化。”
  协调规划还体现在微观的企业层面上,在这方面,上海联洋新社区的做法堪称楷模:为协调不同开发商之间的利益关系,联洋牵头成立开发企业联合会,通过联合会来统筹整体资源,避免恶性竞争,这样既保障了开发商的利益,也确保了联洋新社区的整体性规划。这样的规划既避免了各开发商重复建设、相互争夺客源的尴尬,也使得社区商业因为集中配置而更具有规模效应,从而也更有利于形成辐射周边的商业形态。
  对于其他试图突破社区的界限来辐射周边的公司来说,联洋新社区的做法无疑是值得借鉴的。据了解,前不久北京鹏润房地产开发有限责任公司开发的京东大盘“‘国美第一城’留出了14万平方米的商用面积,并计划把它打造为京东的商业中心”,问道于有关专家时,多数专家都建议,“国美第一城”应联合区域内其他楼盘开发商,形成统一规划,共同协作建设区域内的商业中心。
  然而,社区问题是一个综合的问题,除了商业服务,还会涉及到安全、教育和交通等诸多方面。中国商业联合会副秘书长王耀说,“这几个方面的内容是紧密相连的,我们在研究商业服务时还必须把与之相关的方方面面做通盘的考虑。”而黄国雄也认为,社区商业是一个系统的工程,商业行为不是一个部门可以进行规制的,因此,需要在更广阔的层面上进行协调和规划。他同时还提醒说,“社区商业是城市商业的基础,我们的规划不能把所有城市都变成一个模式,如果千城一面,那么,城市的个性就无从体现了,这也是我们所必须予以注意的”。

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