商业时代

王永平

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《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

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商业地产新拐点


  商机频现
  
  进入后WTO时代商业地产面临着前所未有的机会,主要包括:
  开放机遇 从2004年12月11日开始,按照WTO条款承诺,中国结束了零售市场的保护期,进入后WTO时代,这标志着外国资本进入中国流通领域将不受区域、业态、规模和资本构成的限制,从探索期进入战略发展期,必将进一步激活中国零售市场,在调查、充实一、二线开放城市网点布局的同时,逐步向三、四线城市延伸。这些都必然为商业地产的发展带来新的机遇。但是,这并不是说外国集团将争先恐后、一拥而上,他们的资本性质决定了进入中国市场将是慎重的、理性的、渐进的和渗透式的。
  小康机遇 随着我国经济发展,作为全面实现小康社会重要内容的现代商业,也要随着升级换代,建立和谐、舒适、方便、配套的社区也将成为商业地产开发的重点,标志着现代生活方式的购物中心的需求也要逐步扩大。
  城市化机遇 城市化进程加快,以城建市,以市兴城,城市一体,协调发展,为中国商业地产的发展提供广阔天地。中国日前城市化水平不到40%,低于世界平均水平9-10个百分点。而城市化过程是经济发展的必然结果,也是根本解决农民问题、全面实现小康社会的重要措施。今后,我国城市化速度将以1-1.4%的速度发展,特别是中小城市将成为农村人口转移的重要地区。城市化将从供给与需求的两个方面,扩大对城市商业的需求,促进流通规模的扩大,增强商业地产的投资。
  政策机遇 随着《城市商业网点规划管理条例》的实施,一方面城市网点建设将进入理性化、生态化的阶段,另一方面也引进政府对商业网点建设的重视,纳入城市建设的重要内容,进行有计划、有重点地开发,从而也激活商业地产市场。
  
  问题凸现
  
  频现的机会并不能掩盖存在的问题,在当前的商业地产开发中,不少城市存在重复开发、过度开发、超现实开发的现象,造成资金大量积压,商业资本的破坏和浪费。
  形象大于需求 少数地区盲目追求城市形象和政绩工程,不顾市场的实际需要,不顾现实的经济发展水平,从大型百货热到商业街热,发展到购物中心热。城市商业的发展是建立在现实需求的基础上,不顾现实条件,贪大求洋,各地都在营造曼哈顿、第五大道、香榭丽舍,必然会导致有场无市、有商无业的现象产生。
  开发重于经营 重于开发轻于经营,不少开发商只考虑自身的短期回收,不考虑经营者的利益。一是不考虑不同业态、不同的商业形态对商业地产有不同的需求,盲目开发,按同一模式开发,导致开发与经营脱节;二是不考虑经营的持续性,过度开发,盲目求大,脱离现实需求,导致有商无业,经营商难以为继;三是不考虑经营特点,采取能租就租、能卖就卖,产权分离,导致经营商无法进行统一规划、统一管理,影响商业项目的整体形象。
  规划先于策划 缺乏充分的调查研究,没有科学的策划,先立项,后规划;先动工,后论证,使论证留于形式,甚至不经论证,就匆忙上马,导致项目有地气无商气,有人气无财气,销售不旺,导致商用房大量闲置。
  规模重于效益 盲目求大,过度规模,没有足够的消费人口和购买力支持。有的二十多万人口的城市,平均收入不足800美元,也要建一个十几万平米的购物中心,有的城市几十万人口建一个6公里长的商业街。商业地产开发的规模超过了城市人口消费能力,必然导致空壳地产的产物,或者虽然产生一些效应,热闹一时,无法长久,其结果造成商走市衰。
  
  战略调整
  
  在中国零售市场进入大开放、大调整、大碰撞、大发展的后WTO时代,商业地产的开发必须实现下列几个方面的历史性转变:
  从业态开发转向商业形态的建设 零售业态是企业选择的经营方式,完全是市场化行为,而商业形态作为商业企业在城市某一空间的聚集形式,是城市建设的重要内容,直接关系城市的形象、结构和合理布局,要作为今后城市商业地产开发的重点。
  从单点开发转向合理布局 传统的商业网点建设,多是“拾遗补缺”,哪里需要、哪里不足、哪里呼声较大,就在哪里建设。而在《城市商业网点规划管理条例》实施后将逐渐走到合理布局、协调发展的路子上来。
  从单纯营造转向功能整合 不同的业态对商业地产要求不同,仓储商店注重层高、家具超市要求承重,百货商场都讲究外在形象,只有与商业功能结合起来,体现商业业态和商业形态的特征,才能赋予商业地产强大的生命力;
  从“形诸外”转向“求诸内” 外在形象的设计是必要的,也是所有商业地产的共同需求,但商业地产特色更多地表现在内部结构和合理设计,形成自己的靓点、买点和兴奋点,不仅要充分利用所有的空间,而且要能突出人性化要求,营造舒适、宽松、优美的购物环境。
  从跑马圈地转向重点开发 为了适应对外开放需要,连锁商业发展以跑马圈地、“占地为王”为主要形式,这几年商业地产开发也是适应这种需要遍地开花、四处出击 随着外资的进入、内地商业的发展,商业发展从数量的扩张转向重点地区、重点商业形态的建设将变得更加规范化和理性化。
  
  科学发展
  
  科学的发展观不仅是我国经济建设中具有战略意义的指导方针,也是商业地产健康发展的根本保证。商业地产的科学发展观主要表现为:
  适度的超前性 商业是城市的形象、是城市的窗口,流通是国民经济的先导产业,城市商业的发展要引导时尚,引导消费的新潮流,引导城市建设面临的更新换代。因此,商业地产的建设要有前瞻性和开放性,要快半步,适度超前,也不要不顾城市发展的现实和市场的承受力而盲目开发,过度开发、超前开发。商业地产的科学发展观,关键在于寻找前瞻性与现实性的有机结合。
  发展的可持续性 开发要服从经营,要为经营服务,使经营者拥有维持、生存和发展的起码条件,才能保持市场久盛不衰。任何一种业态的存在都有一个保本销售额,或叫盈亏临界点,它是可持续发展的最低条件。比如从我国现实出发,每平米的购物中心的保本销售额一般为6000-8000元人民币。一年销售达不到这个标准,商业企业就无法生存,更谈不上发展的问题。
  生态的平衡性 是指商业地产的规模结构要与周围环境保持一致和协调,实现良性平衡、互促互动。一是总量平衡;二是结构合理;三是布局科学;四是业态互补;五是环境协调。商业地产尤其是大型商业设施,或商业形态的建设,涉及面广,影响大,必须与周围环境、承建条件、互助设施成龙配套,协调发展,保持商业的生态平衡。
  市场需求性 每一种商业业态或形态都有特定的消费群体,形成特点的商圈。它的多少或大小决定了对商业地产的需求广度和深度。比如超市业态它的特点是一站式购物,没有一定的经济基础和收入水平,包括贮存手段、现金周转,就不可能产生。而现代购物中心是一种新的生活方式,必须取决于国家或地区的经济发展水平,据我们推算,GDP在1000美元左右,不可能存在这种商业形态,只有在2000-3000美元才可以进行试点,3000-5000美元进入起步阶段,5000美元以上处于发展期,而到了人均GDP一万美元以上才逐步进入成熟期。不顾客观条件,过分追求超前发展,只能适得其反,脱离现实。
  
  互动合作
  
  商业与地产是两个不同的行业,各有自己的运行方式、操作过程和经营目标。但他们是上下游的关系,是互为依存、互为条件的,在营造城市生活环境上目标是一致的。因此,只有紧密合作,才能最大限度地降低成本,实现双赢。
  理论互通 促进地产理论与商业理论的有机结合,促进商业地产理论的创新和发展,培养复合式人才,提高开发质量,构建地气、人气、商气互动的旺铺景气和观念全新的商业工程。
  资本互动 既鼓励商业资本参与商业地产的开发,也鼓励地产资本参与商业经营,特别是大型商业设施要求实现统一经营、统一管理,树立统一形象。而地产商由于资金不足、急于出手,多采取售租结合,造成产权分散,给后期统一经营带来极大难度。只有促进资本互动、渗透交叉经营,才有利后期的统一管理。
  品牌互享 名店、名品和著名的开发商都是无形资产,会产生轰动效应,焕发内聚力和辐射力,吸引更多的投资者和经营者,提升地气、聚集人气,推动商气。商业地产开发,要重视强强联手,品牌互动,群体效应。特别象购物中心、商业街和大型百货店的开发,要对名店、名品先期引入,优惠照顾,充分发挥其无形资产的轰动效应。
  平台共建 通过商业地产联盟这样的行业协会组织,共建互动平台,实现信息互通、资源共享、大计互商,促进地产与商业共同发展。

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