商业时代

王永平

公告

《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

文集

统计

今日访问:11

总访问量:3366831

社区商业改变阶层生活


  社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业则是以社区为载体,以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。
  
  前进中的商机
  
  改革开放以来,随着我国城市化建设的推进,我国的社区商业发展取得了重要的成绩,在人们的生活中发挥着重要的作用。具体体现在:
  社区商业交易额迅速增加。2002年上半年以来,全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元,占全社会零售额的30%;在北京,2002年上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。据预测,在未来的10年中,我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1/3。
  设施比较齐全,极大地方便了居民的生活。社区商业具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。它利用地缘优势,及时、准确、全面地了解居民的需求动态,通过科学组织生鲜、日杂等日常生活用品,合理安排服务设施如银行、邮政、电信、医疗中心等公共事业,干洗、裁剪、餐饮等日常服务设施,以及滑冰场、电影院等娱乐设施。从而满足了人们“一站式”购物的要求, 既节约了居民的购物成本,又避免了居民长途驱车购物的麻烦,为居民的生活带来极大的便利。
  业态多样化,改变了社区商业的布局。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、折扣店、仓储店、农贸市场等,还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店,这种综合性、多元化的商业业态,不仅满足了社区居民的日常生活需要,提高了社区居民生活质量,而且,这种布局科学合理的社区商业,推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击,为维护良好市场秩序起了积极作用。
  投资前景看好,催生了新的商机。社区商业的开发建设正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁,由散、乱、差到集中合理的布局建设,带来了许多新的商机。一般来说,商业用房的成本和纯住宅用房的成本差不多,但其利润却比住宅用房高很多,合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。在北京,住宅物业与商业物业的租售价格比是1:2或1:3,广州是1:6。同时,商业用房的集中配套带来的不仅仅是价格上的收益。一方面,社区商业的集中配置,使各个街坊变成真正意义上的纯住宅,更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。另一方面,集中的商业配套使得资源配置更合理,避免了开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。此外,集中配套使得社区商业更具有规模效应,使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机。
  发展迅速,提供了广阔的就业空间。近年来,随着经济体制改革和产业结构的不断调整,社区已经成为安置就业和再就业的重要渠道。其中社区商业对吸纳就业的贡献最大。河南省的一项调查显示,2003年社区商业解决的就业人数位居社区总就业人数的第一位。在北京,目前全市已开发社区就业岗位6.96万个,比2003年同期增长21.86%,安置失业人员5.62万人,其中,社区商业便民服务性岗位安置人数最多,约占1/3。
  
  变迁中的隐忧
  
  尽管我国社区商业的发展取得了一定的成绩,但总体上与群众不断增长的物质文化需求以及建设国际化大都市的要求相比,还有一定的差距。主要表现在:
  交易规模有待扩大。尽管我国社区商业交易增长迅速,但与欧美发达国家相比,我国的社区商业还不是居民综合消费的载体,距离欧美国家的居民日常消费支出的60%发生在社区的比率还有很大的差距。
  商业设施配套不均衡。随着中心城区居民外迁和新建居住区不断增多,城郊结合部和郊区城镇商业设施相对不足,迫切需要配备完善的现代化社区商业来加以满足。但纵观我国的社区,还存在整体配套分配不均的问题,一些配套好的社区,居民可以实现就近消费,享受便利的服务;而另一部分社区,商业配套不足,满足不了居民日益变化的消费需求。
  服务水平低,不能满足居民的需求。一份社区商业服务业便利需求方面的问卷调查显示,对社区商业网点服务功能表示满意的占74.2% ,对购物和服务环境表示满意的只占29.3%。另外,有36.9% 的居民希望实现近距离购物,41%的居民希望改善购物环境和卫生条件。从调查结果看,制约社区商业发展和影响居民满意率的直接原因,是社区商业业态落后,管理水平低,连锁、加盟、特许经营等现代经营方式没有成为社区商业的主要经营形态。
  业态结构有待合理调整。社区商业应同时具备购物、休闲和综合服务功能。一个3-5万人的社区,配置的商业营业面积应不低于2.5万平方米,业态设置包括超市、便利店、药店、快餐店、洗染等服务设施以及专卖店、休闲娱乐设施等。它应以先进的商业业态、完善的商业组合和优美的购物环境,在满足居民日常基本生活需求的基础上,为现代人的个性化消费服务,营造宽松的活动空间,而我国目前的社区商业主要是超市业态为主,而且数量不足;便利店比较缺乏,便民利民的生活服务网点也不足;一些松散的小店小铺出售的商品种类较少,不能满足居民多方面的需求。
  安全隐患有待消除。目前,一些社区商业尚处于传统开发期,社区的商业业态存在着许多不尽如人意的地方,诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设,油烟噪音等严重影响社区生活,有的严重破坏了社区环境,造成安全隐患。
  
  发展中的对策
  
  社区商业服务需求的潜在市场虽然很大,但要把潜在的市场需求转化为现实的社会需求,开发社区商业这一市场,还有许多工作要做,主要有:
  提高对社区商业重要性的认识,强化社区商业发展规划。根据国外的经验,社区商业的健康发展,必须有政府的合理规划,这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力,另一方面也可以避免盲目开发而导致的过度竞争局面。而我国目前的社区商业在业态构成、功能配套等许多方面,还有很大的自发性色彩,必须加强统一规划。社区商业的合理有效规划,必须明确负责规划的主体。一般来说,总体规划布局是城市整体商业系统工程的重要组成部分,应该由市级部门统一负责,以保证整个城市商业布局的合理性,而具体的规划则可以由区级部门来进行,要立足于具体的社区,使社区商业的规模、形态、业态等特征与社区的需求相一致。
  加强协调配合,加大执法力度,确保现有政策法规落实到位。目前,关于配套商业设施国家已经有明确的法规,但一直没有得到很好的落实。为此,要提高各级政府及各部门领导的认识、加大执法检查力度、各部门之间明确责任,加强配合。通过各部门之间的协调、沟通与配合,保证现有政策法规落实到位。
  运用现代经营管理方式,全面提高社区商业整体水平。近年来,住宅区的建设向智能化发展,适应这种变化,社区商业服务应充分利用网络发展的优势,将商圈扩大,适时组织商品、创新服务项目,让商品和服务渗透到居民生活的各方面,覆盖到生活、休闲、娱乐、家政各领域;同时,借助现代化的配送手段,将商品送到居民家中,实现门到门服务。从而提高居民对社区商业满意度,强化居民对社区商业的依存度,使社区商业的发展进入良性循环。
  调整业态结构,提升社区商业服务的质量。根据我国社区商业业态结构的现状,应大力发展多种业态,以满足居民的不同需求。在新区重点建设发展群组式、多点式和会所式布局的新型社区商业,增加服务门类和网点数量,完善提升综合服务功能,满足社区居民较高的消费需求;对老区内的社区商业以沿街式布局为重点,进行改造和补充,优化结构布局,增加中型超市、小超市和便利店,实现现代与传统的有机结合,加快营造适宜现代人生活居住的社区消费环境;在目前已建成、并且商业网点配置总量达不到本规划标准要求的社区,鼓励和引导社区内的企事业单位,利用现有设施挖潜改造或整体转变为商业用途。

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+唐红梅。

上一篇:包围 突围
下一篇:欲望海啸