商业时代

王永平

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底商隐患比数量还要多?


  近期曾经热销并开业数月的北京第五大道20家商户,因经营惨淡无力支付租金集体维权,再次上演旺铺不旺,开发商、投资者、商户相互对抗的一幕。有关专家指出,底商开发背离商业价值,高价出售导致投资者、经营者难于实现预期的回报,没有统一规格、统一管理的临街铺面房,已经成了大量重复建设的小型店铺的堆积。

  商铺数量世界第一

  有一个指标说明,中国商铺数量在世界最多,千人拥有商铺数量达到20个左右,欧洲发达城市德国和法国千人拥有商铺数量只有6个左右,日本不到中国的一半,中国商铺比重明显偏高。
  “尽管中国人均商业面积在世界是偏低的,发达国家城市人均商业面积1-1.2平方米,上海、北京不足1平方米。但是,人均拥有商铺数量却是全世界最多的。从趋势来看,我们觉得商铺的投资应该弱化,但是,从媒体炒作来看,不但没有弱化反而在强化,这样不但会误导投资者,同时也会误导开发商。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为,底商应该引起有关各方的“非常关注”。
  近日有调查显示,我国商业地产已出现局部过热的势头。尽管国家出台了一些“降温”政策,如北京、上海等地已表示不鼓励再建大型百货商场,商务部、银监会也出台了相关规定进行调控,欲刹住在高速公路上狂奔的商业地产快车,但是,商铺的开发投资势头仍然很旺,特别是大量分散的没有统一规格、统一管理的临街铺面房,已经成了大量重复建设的小型店铺的堆积,而底商高价出售,又导致投资者、经营者都很难实现预期的回报,造成市场混乱,有关投诉越来越多。
  商铺大致可分几类:底商,包括商务楼的底商和住宅底商;批发市场铺位;商业街的门面房;大商场里主力店周边的店铺等。底商是最传统最古老的商业地产形式,“一铺养三代”流传已久,过去底商的发展是有其市场的必然性和现实意义。专家分析,中国的商业特点与发达国家有很大的区别。发达国家大量的商业主要表现为专业商业物业,大的商业物业如购物中心,大卖场,百货店,小的商业物业体现为便利店、专卖店等形式。国外底商很少,更不会设在住宅区,主要在沿街的商务楼底层和商业街。底商基本用于便利店、咖啡店、书报刊、面包房,聚客量并不大,直接为周边的市民服务,服务性比较强,有别于大卖场、百货店和超市。而国内的底商却主要经营日用消费品,品牌服装店等,与大型商业业态的经营商品有雷同之处,这些商品在国外基本上不会选择底商作为经营场所。
  王永平认为,中国底商的大量出现有其历史原因。首先,投资渠道单一,底商就成为一种投资形式;二、缺乏现代的商业业态。社区商业主体是小店铺,辐射半径很小。因此,需要店铺的量就多。现代的商业形态如大卖场,其辐射半径达到几公里,这些业态的引进就会把经营日常消费品的底商冲垮。三、商品选择性小,邻近的底商所卖的商品差异不大,因为底商经营的商品很有局限性,所售商品大同小异,因为辐射半径小,就近购买。近些年底商的发展,还有一个新的原因就是城市改造,拆迁,商户需要重新寻找新的经营场地。这些商家往往拥有经营基础、固定的客户群和专业经验。

  底商的五大漏洞

  随着底商的大量涌现,问题、隐患也逐渐暴露出来。
  布局分散、缺乏统一管理。王永平分析说:“底商大都是小块划分,自主经营。经营上没有规模效应。因为体量太小,进货就没有价格优势。包括底商要想应对现代商业的竞争,在经营思路必须转变,可以借鉴市场或者步行街里店铺的运作方法,店铺产权虽然私有化且分散,但可以统一规划和经营。底商还有一种出路是将来可能会并入到便利店里去,便利店是生活质量提高的重要标志。便利店对现有底商的冲击会是很大的。”这些大量没有统一规格、统一管理的临街铺面房,已经成了大量重复建设的小型店铺的堆积,而底商高价出售,又导致投资者、经营者都很难实现预期的回报。
  开发背离商业价值。旺铺不旺,经营惨淡,底商大量空置,这是目前底商面临的最大困境。中国连锁经营协会秘书长裴亮认为,对于一个商业地产来说,它的核心价值在于商业,商业的价值怎么体现,主要就是看它的客流和营业额,也成为这项商业地产项目的定价标准。而现在很多商业地产项目的销售价格背离了商业价值。深圳铜锣湾集团总裁陈智也表示,商业地产开发应该是追求物业资金源源不断的升值与物业价值源源不断的升值,如果片面地追求出售率,肯定会有问题。
  扰民现象严重。尤其餐馆、卡拉OK、洗浴中心等底商对居民正常生活的干扰,已经引起政府的高度关注。北京市即将出台关于社区商业的管理办法,规定以后底商的使用不仅要征求周边居民的意见,还明确要求禁止一些经营项目占用底商。
  安全隐患。很多底商存在消防隐患,应及时排除。
  底商的物业格局最容易受到冲击。因为很难提供有特色的经营,所以对于底商来说风险可想而知。

  投资需谨慎

  现在的底商,大多数是用来投资的,而不是自用的。调查表明,北京的商铺投资和自用各占一半,底商目前转手的情况比较多。对于投资前景,专家特别提醒:
  因外资开放而投资底商,然后转手获得利润基本就是幻想。今年12月11日,零售业全面开放,外资商业扩张的速度会更快,对此毋庸置疑。外资在前期的扩张可能在大店,如百货公司、大卖场,紧随其后,便利店会马上进驻。但是,对底商的影响不会太大。现在有一种误导,认为零售业要全面开放了,更多的商业物业会被抢抢购,其实外资零售业的选址的标准与我们普通投资者传统的标准不一样,他们都是连锁店,谈判能力能强,价格压得很低,有的开发商并不希望他们进驻,因为没有利润可言。
  品牌商业不是救命稻草,小业主与其并非是一荣俱荣。很多已经开业的商场经营情况证明,外资大零售企业的进驻,小业主未必会跟着“鸡犬升天”。这就需要投资者有一个准确的判断。一个商业的经营不是简单的人流概念,人流和客流有很大区别。要仔细分析这些人流与你的目标客户是不是吻合的。作为物业投资时,要考虑到,并非地段越贵的地方做底商就一定好,这取决于经营项目。在经营地段的选择上,好位置对于不同的经营业态其标准也不一样,有的业态不一定选择在黄金地段经营。做为投资者转租获利,要知道不同的小区或商务楼,不同的业态其租金的承受力是不一样的,不能用最高的投资回报率来判断。
  警惕底商一定要升值的论断。关于底商是否升值,有人认为住宅升值,底商就会升值,专家认为这种判断也是没有根据的。关键是这里经营什么行业。如果作为住宅可能有人住,但是一但经营行业选择有误,底商就很难升值。一般认为,住宅底商的售价是住宅的2倍,商务楼是3倍,其实不能简单这样来计算。目前有的底商的售价太高了,所谓的投资回报就显得可疑。相对来说,在商铺里,批发市场的经营状况比底商要好,因为底商目前转手的情况比较多。
  商铺投资要看商业规划,商铺投资者除了关注地段、业态组合、项目本身、升值潜力等因素,还要关注周边近年有无大的步行街或大百货店出现,辐射半径之内的商业规划都要知道。所以要对商业规划有所了解,否则投资底商会损失巨大。
  但是由于信息不对称、信息渠道不畅等因素,对于一般的投资者而言,商业规划犹如“雾里看花”。对此王永平秘书长解释说:“过去我们的商业规划是不完善的,而且经常在变。以前商业规划由城市规划部门来做,商业部门也做,但是政府没有赋予它这方面的权力,所做的规划尽管专业,但是不能纳入到整个城市的总体规划,变成了部门规章,没有法律约束力。现在建设部门已原则同意今后与商业部门共同来做城市商业规划。这一点已写入《城市商业网点规划管理条例》草案。按照《条例》,今后大型的商业项目必须实行听证,要听取包括利益相关人在内的各方意见,然后才决定是否允许设定。国家通过这次宏观调控,已经要求对全国的商业项目建立独立的统计信息制度,过去统计局不统计专业的商业项目,现在国家已经建立专业的商业统计指标,以后将会定期对社会发布。《条例》预计明年年初会出台,目前草稿已经进入最后修改阶段”。

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