商业时代

王永平

公告

《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

文集

统计

今日访问:968

总访问量:3334318

复制新街口

  南京“新街口”是目前南京市最大的城市核心商圈,也是江苏乃至华东地区颇具影响的都市商业中心。而与之相隔40多公里的江宁新区,近些年来新兴产业经济的快速发展,推动了城市规模的不断扩大和房地产开发热潮,曾被省、市两级政府规划定位为城市新型住宅社区和南京都市商业副中心。然而,江宁大量的房地产开发并未带来城市人气指数的大幅上升,各新建居民小区的房子卖出去后却没人入住而纷纷上演“空城计”,究其造成如此尴尬的原因,各方人士均道出应归咎于城市商业配套建设的滞后,于是呼吁在江宁再造一个南京“新街口”商圈以扭转颓局,可如何规划和建设一个与之匹配的新区商圈,并以此来促进新区城市和区域经济的协调发展,则成为了摆在产业界与政府之间亟待解决的一道难题。  在中国城市化浪潮的推动下,各地的城市新区建设此起彼伏,城域面积不断膨胀,在中华大地上掀起了一场如火如荼的“造城运动”。南京的江宁新区也在多年来的建设中,从一个城郊农业县城迅速发展成为以外向型经济为主导的现代化新城区,正日益成为古城南京的都市副中心。随着城市化扩张渗透到全国的大江南北,一座座城市新区的涌现,给人以一派欣欣向荣的壮观景象。然而,当城市化进程发展到一定阶段时,新兴城市功能性商业配套建设的协调发展就显得尤为重要,它直接影响到城市的全面与可持续发展目标的实现。在当前,我国城市新区开发中的商业规划滞后和配套建设混乱现象,成为我国各地城市化进程中所面临的共性问题。城市化是商业社会中工业化进程的必然产物,而作为与城市化建设必须同步匹配的城市商业商务规划与功能配套建设,将直观地反映出现代城市未来的经济发展水平和市场繁荣程度,甚至可能影响到新城建设的成败。所谓“无商不成市,无市难为城”。  城市发展呼唤新商圈  城市新区商圈的建设对拉动区域经济和提升城市形象有双重促进作用,而探讨南京江宁新区再造“新街口”商圈,力争成为南京市第二大商业中心,首先必须科学地分析江宁建造新商圈对其城市发展与经济环境的客观必要性。在江宁需不需要建设城市商圈的问题上,南京同曦集团董事长兼总经理陈广川告诉记者:“根据江宁自撤县设区多年来所取得的发展成果,在城市新区规划建设与其城市发展规模和区域经济水平相适应的城市商圈,不但有利于完善江宁作为南京都市副中心的城市功能和提升新区城市的形象品位,而且可以通过完善城市商业配套来吸引更多的城市居民迁居以分流老城区高密集人口状况,从而大大缓解老城区目前所面临日益严重的交通与环保压力。”  近些年来,江宁新区的区域产业经济发展迅猛,2002年全区综合经济实力水平已跃居全国百强,新经济的高速增长所蕴涵的社会购买能力要求为之创造良好的现代消费环境,而都市商圈的建设无疑是有效满足现代人们多元化消费需求的最佳商业载体。江宁新区2003年工业总产值达到500亿元,其中500万元以上规模企业产值占81%,全区拥有国家级和省级经济开发区7个、乡镇工业园区10个,摩托罗拉、爱立信、西门子、福特汽车、LTPSTFTLCD等世界500强企业中的21家已入驻江宁,初步形成了日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子等四大强劲支柱产业。据专家预测,仅手机和LTPSTFTLCD光电产品三年后的产值就将超过1000亿元,五年后的汽车产值也将突破1000亿元,仅此两项就相当于目前全区总产值的4倍,外向型经济成分显著且呈快速增长势头。  同时江宁也是江苏省最大的民营IT产业区和大学城,以研发、软件、集成电路和通讯产品为基础的IT产业优势已初得彰显,随着东南大学、河海大学等20所大专院校的陆续进驻,为江宁的后续强劲发展提供源源不断的高层次人力资源储备。江宁区域经济的高速发展所带来的企业生产消耗、商务接待和居民生活消费的巨大市场需求状况,在经济发展水平上对建立江宁都市商圈提出了客观要求。江宁雄厚的产业经济实力与增长潜能,极大地推进了新区城市规模的发展,适应城区面积快速扩张和人口数量不断增加的现实,建设城市商业中心是提升城市形象品位和完善城市功能的必然选择。江宁新区现有人口76万,仅核心区域东山镇常住居民就已超过30万人,大学城的建成即将容纳教职员工及学生30万人,包括已建成现空置和即将建成的住宅项目,江宁新城区可容纳居住人口将超过百万,加上正在动工开发和已有土地立项的房产项目,总建筑面积达到1500万平方米,接近北京、上海高峰建设时一年的开发总量,江宁将承担起南京老城区人口分流迁居的桥头堡。然而,根据建设部门统计表明,虽然江宁新区的新建住宅大部分为老城区居民所购买,但实际入住率只有20%左右。从生活环境而言,江宁远比老城区优越得多,市政、交通、教育配套尤显宽松,随着城市地铁规划的建成对城市交通的进一步完善,最终制约江宁聚敛人气和提升形象的惟一瓶颈就只剩下与都市副中心相衬的城市商业配套了。因此,科学规划和建设好江宁都市商圈,是顺应新区城市规模发展和引导老城区人口流向所提出的现实要求。  商业现状分析与商圈培育的市场条件  城市新区在具备商圈规划建设的客观必要性的同时,城市现行商业状况和市场需求容量更是直接支撑未来商圈良性运行的基础条件,它决定着商圈建设在城市新区发展中的可行性要求。关于建设江宁新区都市商圈的市场条件,采访中陈广川明确指出:“建设江宁商圈成为南京都市第二大商业中心,不论从政府规划角度还是从市场需求容量角度,都已具备了现代商圈开发的成熟条件,而且商圈的成功建设在推动新区当前的城市繁荣与发展和拉动市场未来的潜在需求等方面,均将超出我们目前所预期的连带延展效应。”最近两年的统计数据显示,2002年江宁GDP达到135亿元、财政收入22 .01亿元,2003年GDP实现170亿元、财政收入35亿元,位列江苏省前六强,表现出江宁区域经济强劲的发展态势。由于新区具有高质量的外向型经济和本土第二产业经济快速稳定发展的强大支撑,江宁新区城乡居民(包括老城迁居的居民)的收入水平大幅增长,实际购买能力和生活消费水准有了显著提高,在江宁新建商业设施尚未投入运营和居民购买力向南京老城区严重分流的情况下,2002年江宁社会消费品零售总额为22 .4亿元,第三产业占GDP比重达31.1%;城市居民收入水平位居全国前列,随着新区在都市农业和观光农业结构调整上取得的新进展,2003年江宁农业人口年均纯收入超过5000元,年均增长速度达9%,由此可见江宁的本土消费市场潜力和未来发展态势都相当可观。同时,江宁新区居民的消费结构从日常生活需求向现代休闲文化消费转变的趋势明显,这种消费意识上的转变和购买能力上的提升,正是江宁新区从传统商业结构向现代商业产业实施战略性调整的良好机遇,从而也体现出政府决策将江宁建设成为南京都市商业副中心的科学合理性。”  再造“新街口”商圈的优劣势对比  城市商圈的建设毕竟是城市新区发展中一项重大的系统工程,正确分析和理解江宁在城市商业环境中的优劣势对比,有助于在新区商圈规划与建设中扬长避短、循序渐进,通过发挥自身优势并在超越传统商业形态中,保障未来商圈的城市核心竞争能力,进而达到促进经济发展与城市繁荣的目的。陈广川分析说:“江宁商圈未来在南京区域市场上的竞争伙伴有夫子庙和新街口两大商圈,虽然夫子庙商圈距离江宁较近,但它的市场定位主要是旅游商业,其现有商业业态模式和商品经营结构不会对江宁新建商圈造成直接的冲击,因而真正的同类竞争主要是新街口商圈,对比新街口商圈目前的经营状况,江宁商圈的建设既具有历史形成的劣势,又具有鲜明的时代优势。”  由于历史的原因,南京新街口商圈作为一个成熟的都市商业中心,是南京城市经济资源聚集要地和全国著名的都市商贸商务中心,长期以来培育出了良好的商业氛围和商业文化,在市场辐射力和品牌影响力方面具有明显的优势。同时,根据江苏省提出要将新街口建成华东第一商贸区、江苏城市旅游第一品牌和南京第一商务中心的要求,并已出台了《新街口商圈2003-2007年发展研究规划方案》,其发展目标明确定位为中华经典商圈。对此,陈广川认为这些都是江宁作为南京都市商业副中心在建设初期无法去攀比的,反而新街口商圈的这些核心优势,恰恰是我们在新区商圈建设中应该“遇其锋芒而避之”的地方,开发商圈最忌讳刻意去克隆模仿,只有通过对区域内同业间各种优劣势进行科学的对比分析,从中创造性地发现和挖掘自身与同业伙伴具有明显差异性的竞争优势,最终合理地形成江宁商圈建设的发展定位,这才是快捷、高效建设新区商业中心的明智之举。同时,江宁新区城市商圈的规划建设,同样具有诸多新街口商圈所不可比拟的后发优势。虽然历史造就了新街口今日的辉煌,同样也为其未来发展预留了先天的隐患。面积为1.2平方公里的新街口商圈,正处于城市南北与东西轴心的交口,城市交通主干道与都市商圈的功能性矛盾日益突出,常常因为安全而限制商区的车流和人流,交通与安全问题日益困扰着它的发展,同时休闲设施与环境改良的条件和空间受到严重制约,商业经营成本非常昂贵,业态重复严重,这些历史留下的缺憾也将成为新街口老商圈遭遇现代商业发展冲击的软筋,相反这些又都是江宁新区的根本优势之所在。江宁作为一座改革开放后90年代以现代高科技产业发展起来的都市新城,在城市商业规划、业态结构调整、商户经营成本等各方面都具有自身得天独厚的优势,而要建立与其南京商业副中心地位相匹配的新区都市商圈,并使之在区域同业中获得明显差异性的竞争能力,就应充分发挥江宁个性化优势,在新区商圈的规划和建设上应重点突出以休闲、宽松、愉快消费购物为特色的现代都市商业情结,这将是江宁商圈有效规避与新街口实力相拼和强硬竞争风险、并能够决胜未来的关键。  江宁“新街口”路其远兮  城市新区在具备了商圈建设的必要性和可行性条件后,商圈的建设将对城市的发展和经济的推动起到巨大的促进作用。然而,商圈的形成绝非是一个短期的自然过程,一个都市商圈的成功再造,还需取决于政府、业界和社会各方面的共同参与、共同建设和共同培育;同样,商圈的成功建设和良性运行,最终受益的也是政府、业界和社会这些参与主体。对此,陈广川解释说:“商圈的建设可有力地推动城市经济繁荣,在创造财政税收、提供就业岗位、保障社会供给上,有助于实现政府的政治、经济和社会职能;商业资本投资与商业经营企业在商圈的良性运行中可以获得稳定的利润回报,而社会各阶层消费者可享受到都市商圈完善优质和多元化的现代消费服务。”  记者在对江宁新区商业规划与建设状况的调研中了解到,目前江宁最大的商业项目同曦鸣城总规划面积100万平方米中,纯商业部分占40%,以它为中心,其3.8公里半径辐射范围位处南京主城区、江宁老城区和江宁经济技术开发区的黄金分割点,同时又是新区的金融中心、行政商务中心和城市居民生活聚居区,各种交通与市政配套较为完善;而在同曦鸣城10万平米百货、15万平米辅商和12万平米商务项目中,涵盖了现代精品百货、超大型购物中心、大型综合超市、商业步行街、品牌专营、科技产品展示、标准五星级酒店、商务大厦和各种休闲餐饮、娱乐、文化等齐全的One Stop Shopping商业业态,应该说一个都市大型Shopping mall已初具雏形。那么,同曦鸣城是否能够堪负建设“江宁新区商圈”的重任呢?同曦鸣城最高决策人的陈广川告诉记者:“一个都市商圈的营造,需要有科学的业态组合和合理的业态结构支持,仅凭一个企业或项目的实力是不够的,而需要政府、业界同仁和社会的共同努力,尤其是政府应站在城市可持续发展的角度,充分发挥和利用各种社会资源价值,理性安排和引导区域商业资本流向,制定扶持区域商业产业经济发展政策,有效降低商业投资风险,积极协调和主导未来商圈整体规划、建设与后期营运的全过程。但这并非是一个简单的时间过程,相对商圈的设施建设,其前期的科学规划和后期的有序营运更显重要,而建设一个成熟的都市商圈,更需要有一个长期的市场培育过程。”  在江宁区现有的城市商业布局上,除同曦鸣城外,还有凤凰港、中国女人街、温州商业街等不小的商业项目,虽然面积总量具有了发展都市商圈的基础条件,但其商区分布较为零散的状况,与其说是城市商业的整体功能配套,倒不如说更像一种社区商业配套,这种情况客观上限制了江宁现有商业设施难以发挥都市商圈物流与人流的积聚效应,而且为商品同质化市场背景下各商区间的恶性竞争留下了隐患。江宁在经营城市过程中再造“新街口商圈”之路绝不是短期内迅速可以成就的,道路上会充满着曲折与艰辛。 (商业时代供稿)  

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+紫石。

下一篇:老字号兵法