商业时代

王永平

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《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

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循规蹈律辨方向


  如何引导商业地产有序、协调发展,做好城市商业网点规划,是目前许多城市亟待解决的问题。
  7月3日,由中国商业地产联盟、呼和浩特市人民政府主办,商业时代杂志社、内蒙古自治区总商会、呼和浩特总商会、首府广场·铜锣湾购物中心等联合承办的“2004中国(呼和浩特)商业地产与商业运营论坛”,在呼市召开。全国知名商业专家、规划设计专家及成功商业地产开发商、运营商齐聚一堂,就科学制定城市商业网点规划、跨国商业公司选址、国际商业地产成功借鉴等热点问题展开研讨。国务院研究室综合司副司长陈文玲、商务部市场运行司处长孔令羽、内蒙古总商会副会长、呼和浩特市人大常委会副主任李岳清、呼和浩特市人民政府副市长云公和等领导到会发表演讲。

  Mall开发切忌照搬
  中国商业地产联盟理事长 荀培路
  Mall在发达国家数量比较多,据统计,美国10万平方米以上的Mall就有六、七百个。Mall集合了各种商业业态,消费便利,而且购物环境优美、宽敞,娱乐休闲设施很多、比重很大,因此很受消费者欢迎。但同时也要意识到,Mall是个奢侈品,它占地广,停车场大,国外有的Mall拥有上万个停车位,而且还要求交通便利。那么,我们的土地资源允不允许?开发商有没有这个实力去拿地、开发?这就是个问题。真正的Mall不是那么容易建的,要考虑到当地的生活水平、购买力及土地开发成本等等。不能简单地去照搬国外的模式,这不切合实际。
  另外,要规范Mall的叫法。前不久,商务部颁布了零售业态分类新标准,Mall的定义要规范,否则,容易影响人们对Mall这种新业态的态度和热情。同时,如果一个地方的市场没有快速增长的空间,而愣要去建Mall,那么,只可能出现两种结果:要么是Mall关门,要么是无数个中小店铺关门。
  
  科学制定网点规划
  中国商业经济学会副会长 黄国雄 教授
  科学制定城市商业网点规划,首先要有适度的超前性,也就是城市的商业发展规划要适度超前,但同时也要防止过度开发。适度超前能够起到引导生产、引导生活,树立城市形象的作用。但是,过度开发会导致问题出现,有商才能有业,有业才能聚商,没有利润,没有生产的空间,这样就可能导致商走业衰,产业要考虑自身的发展,考虑自身的盈利。
  其次,要研究市场的需求性。任何的城市需求都是相对的,任何一个商场要有一定的消费群体来支撑。比如说百货商店每平方米要赢利6000-8000元,如果年销售额不到10亿元就很难回收成本,所以要考虑市场需求的问题。所以需求必须考虑到人口,购买力,经济的发达程度决定商业的发展规模。
  第三,研究生态发展的平衡性。一个市场的建立,一个城市的整体商业中心必须考虑到是否协调的问题,这个协调既包括单体的设计、顾客的通道、货物的环境等。另外,商圈也有一个平衡问题,商场不怕多,就怕重,重了就会失败,相反多了就能互补。
  第四,商业发展一定要考虑它的实质性。现在很多情况是形象大于需求,商场建成就万事大吉,没有研究今后商业怎么发展的问题,造成了一些项目盲目建设,这也给商业发展带来了隐患。
  第五,研究商业项目的效率性。地产和商业都是产业,产业就必须要有投入才有产出,因此在发展时要考虑成本、回收率、回报率。没有效益,而且建设速度加快,所以出现泡沫就很难避免。从这个角度来说,必须把效益与速度有机结合起来,所以商业地产发展要坚持科学发展观。
  
  跨国公司选址法则
  普尔斯马特中国企业发展总监 钟铁滨
  商品的经营技术和商家的店铺的选址技术,构成现代零售商业竞争力的两个支柱。目前,一些建好的商场,迟迟没有商家进入,而同时有些商家在开店的区域又找不到自己需要的商业设施。针对这种两环脱节的现象,加强相互之间的了解,特别是增加商业地产开发商对现代商业新型业态的了解。有一个零售商业店铺选址的基本法则,即便利法则又称5A法则:
  交通便利,主要是商家在选址时要对交通时耗的便利性做研究,并对由交通时耗的便利性研究引发不同的交通方式以及对于一些自然障碍的因素做研究。
  区域便利,是指让消费者能够便利找到目标商场。
  趋近便利,就是满足不同消费者的道路需求,比如对于乘坐出租车和骑自行车的顾客要有不同的道路考虑和设计。
  进出便利,就是让消费者便利走入商场,这也是商家非常认真考虑的细节。
  购物便利,商家让消费者能够便利的在商场内辨认、选择、拿取并且携带所需要的商品,同时可以方便地进行货款结算,这需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。
  5A法则的基本理念就是以消费者为本,为消费者购物提供全程便利。这个法则是大型零售商店选址的依据,一个商业地产的开发项目,如果能够具备这些便利,一定是一个房地产业和零售商业的美妙结合。
  
  人才关乎项目成败
  内蒙古总商会副会长、呼和浩特市人大常委会副主任 李岳清
  从事商业地产这个行业的人应该是社会最顶尖人才,它应该像要求IT、生物工程那样,吸纳全社会最优秀的人才来做商业地产。因为商业地产虽然是高回报,但是伴随着高风险,如果没有最一流的团队,没有建筑、规划、设计、营销策划、融资的人才是很难成功的。
  呼和浩特市有人口250万,去年财政收入是40亿,连续三年在全国42个大中型城市和27个省会城市的增速排第一位。,随着时间的推移,像呼和浩特这样的城市,是非常具有发展潜质这样一个城市。
  
  提升竞争力是重中之重
  中国社科院城市与房地产经济研究室副研究员 倪鹏飞
  城市竞争力是城市产业竞争力的综合,而商业竞争力是城市竞争力的重点。因此城市商业建设应考虑:
  准确定位,加强竞争力的研究。竞争力是准确定义的基础,因此,要加强研究。在研究的基础上科学规划,包括商业网点的规划、准确定位、协调发展。
  发展产业,重点发展相关产业和商业产业集群;改善交通,扩大区域交通网络,改善市内交通体系;培育商业人才,一个城市要成为商业的中心,人才特别重要,所以要吸引和培育城市商业人才;品牌营销,城市的商业中心、商业竞争力的提升,要靠一个整体的商业营销,这包括政府、企业、非政府组织联合营销和城市整体商业品牌营销;营造文化,文化对商业发展是非常重要的,发掘传统的文化精髓,引进现代商业理念,铸造新型商业文化,这样保证文化商业中心的可持续性。
  强大的商业基础,是商业产业形成商业竞争力的核心;发达的区域经济是形成商业竞争力的基础;良好的区位资源是形成商业竞争力的条件;边界的基础是形成商业竞争力的关键;优越的软环境是商业竞争力的保证,这几点都非常重要。
  
  国际开发成功借鉴
  香港生产力促进局顾问 李耀宗 教授
  纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港铜锣湾的成功,在于整体优势配合,有计划的地区性发展将整个商业地段发展成为一个办公、休闲、娱乐等设备齐全的商业网,形成了城市流通能力的规模,大大提高商业地段的价值。
  分析商业地产用米高·波特的钻石分析颇有科学性。运用到商业地产上,它的模式即竞争因素、环境因素、支持因素,需求因素、政府。
  竞争因素,也就是内部竞争优势。商业地产商要了解自己的优势在哪里,你竞争者的优势在哪里;另外还有基金投资取向,究竟用什么方式吸引基金投资等,都要考虑、分析。
  环境因素。即地理环境,环境因素基本上是改变不了的,但要学会挑选。整个运输系统怎么样?有没有足够的项目?有没有高素质的员工等等因素对商业地产的成功也至关重要。
  支持因素。是否有足够的顾客顾客支撑,补货运输、物流的情况怎样,直接影响到商业地产零售网点的成败。
  政府。在商业地产的发展建设中,政府扮演着非常重要的角色。在一些基建项目、公共设施配套、资讯提供、搭建教育平台等方面,需要政府的协调。
  只有协调好这些错综复杂的因素,商业地产才可能成功。
  
  商业街差异化经营
  北京三和商务管理公司总经理 王加强
  作为呼和浩特市最主要的商业街,中山西路商业街只突出了购物功能,在休闲、文化、娱乐这方面设施不足,商业街整体形象不明显。
  中山西路作为城市的中心商业街,面临着新商业区建立的一个外部拉力,和新商家不断地介入带来的内部压力。如何在城市改造和商业发展中不断提升中山西路商业街的核心竞争力,保持住中心商业区的位置,首先要看一看在这条街上经营的企业之间的差异。
  首先是本地企业与外来企业经营管理上的差异。第二是同业态的企业,目标市场定位有差异。第三是同业态的商品,价格策略存在着差异。第四是企业之间服务方式存在着差异。第五是同类价格的商品,在质量存在的差异。
  
(商业时代供稿)

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