商业时代

王永平

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错不在房地产

  
房地产是否过热的问题,关键在投机性购房的多少。投机性购房太多迟早会发生泡沫。一旦泡沫破裂,整个经济会受到严重打击。日本、台湾、香港都吃过这样的亏。台湾在1986年前后发生了房地产泡沫,至今已经快20年了还没有完全恢复,更不用说日本了。我国广东、广西1993年、1994年发生的房地产泡沫,至今也有十多年,即便采取降价销售,甚至爆破等极端手段,至今也没有完全消化。所以对房地产泡沫的问题不得不密切注意。
  投机性购房和投资性购房是完全不同的两回事。如果是投资性购房,买得再多也不至于发生泡沫。即使投资过度,房地产的价格下降也是有限的,而且首先是房地产所投资的行业发生降价。如房地产买了用于制造业,首先是制造业供过于求,而不是房地产供过于求。虽然制造业的萧条会传递到房地产,但是只要房地产本身没有泡沫,就不足为碍,因为它能够为其他行业的需求增长所吸收。事实上这种波动每天都在发生着。投资性购房是指买了房用于办企业,比如用于生产车间,办公用房或者出租,也包括当住房直接由自己使用。总而言之,房子在使用着,没有空关着。而投机性购房则指买了房子以后,让它空关着,准备卖掉,待价而沽。投机性买卖的特点是他们既不参与生产也不参与消费,买就是为了卖,卖就是为了买。他们从买卖中获利。适量的投机活动是必要的,它不同于赌博,投机能够产生财富,对社会是有利的。所以世界各国政府都开放投机市场。房地产也一样。如果没有房地产的投机市场,所有的房子统统都已经在使用中,百姓要换房都没有周转房。而且房地产的投机市场能够预示房地产价格的走向,引导资源更合理的配置。
  在理想状态下,投机市场由少数投机专家组成,他们有能力估计将来的价格走向。价格是由他们的引导作用决定的。但是市场上往往有许多普通人,为了投机赚钱,盲目地参与投机,结果价格不是由投机专家决定,而是由大规模的普通投机者形成的。这时候的价格完全脱离供应和需求的关系,变成了大众心理的指标。各种投机市场都可能发生这样的事。但是不同的市场对整个经济的影响程度是不同的。房地产业投入的资金规模特别大,它的影响也特别大。如果房地产市场发生泡沫,后果是非常严重的。
  我国的房地产究竟有没有泡沫,单从销售来看,似乎不存在泡沫,但是如果仔细观察一下房子被买走以后拿来干什么用了,就会发现,空关着的房屋比例很高,现在只有卖房的统计,但是没有卖了以后做什么用的统计,而恰恰是这一点才是决定房地产是否有泡沫的关键。在大多数大城市里,晚上可以看到许多已经卖出去的房子没有灯光,这么多的房子处于闲置状态,已经说明房地产存在着泡沫。
  造成这种情况是有其原因的。我国的经济有很高的增长率,收入分配又很不均衡,储蓄率又非常高,结果就有大批有钱人手中握有大量流动性资产。这些资产或者是银行存款,或者以短期债权的形式,有的干脆就是几十万上百万的现款。这些资产要寻找投资获利的机会。可是我国的金融市场很不发达,主要的投资渠道股票市场存在着许多作假和欺骗。没有好的投资机会,最后纷纷找到了房地产,认为房地产比较真实可靠,于是有钱人买房成风。这些房子基本上都是空关着,没有任何方式的利用。这就是房地产泡沫的来由。
  所以,房地产业的泡沫问题不是出在房地产业本身,怪他们是没有多少道理的。要解决房地产泡沫的问题,从根本上看必须让金融市场完善起来,将资金引导到其他更能够获利的活动中去。在金融业没有改革好以前采取一些过渡性措施也是有用的,但是容易产生新的扭曲,这必须注意。

(商业时代供稿)

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