商业时代

王永平

公告

《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

文集

统计

今日访问:407

总访问量:3384511

商业地产引领城市科学发展

大江南北的广袤土地上,商业地产开发如火如荼;大城小市的中心区域也在不断上演着CBD的故事。当越来越多的Shopping Mall出现在人们的视野中,当CBD被越来越多的城市所Copy,我们怎样去寻求理性的均衡?商业地产、CBD到底给城市的发展带来了怎样的影响? 在春意盎然的四月,在珠三角商业地产最火热的广东东莞,一场中国商业地产权威人士云集的“商业·地产与城市科学发展”高峰论坛,吸引了业界关注的目光。凭借主办方中国商业地产联盟,承办单位《商业时代》杂志社、广东东莞市商业中心发展有限公司(第一国际)及《国际商报》、《中国建设报》、《中华工商时报》等众多媒体在业界的权威地位及号召力,来自国家商务部、国务院发展研究中心、中国社科院、清华大学等多方资深专家、学者与著名地产开发商、跨国商业企业共180余人参加了此次论坛,商业地产、CBD的空前火爆激活了与会者论辩的激情。 商业地产:浓妆淡抹怎相宜 过去的2003年,商业地产在中国的城市版图上烽烟四起,让人们领略了其火爆程度:商家们欢欣鼓舞,憧憬着商业地产的火爆带来的无限财富与商机;老百姓喜上眉梢,幻想着全家老小齐逛Shopping Mall的满足;政客们心中暗喜,期待着圈出声望与政绩。但是有业界人士却认为,这种火爆的背后是一种非理性的繁荣……商业地产市场到底有多大?商铺卖出去就算成功了吗?这一系列的问题,需要人们进行深入地思考。 中国商业地产联盟主席荀培路在论坛发言中说,我国加入WTO以来,中国巨大的市场和快速发展的经济,吸引了国内外的商业投资集团,大大提高了我国城市商业网点的开发,应该说这几年来是我国商业发展的最好时期,商业网点的建设和管理也发生了可喜的变化,城市商业网点不但数量提高、档次提高,而且更具多元化,满足了老百姓的消费需求。 但在成绩面前存在的问题也不少,商业和地产“两张皮”的情况依然存在。商业网点投资主体出于自身利益的考虑,盲目的建设和开发,造成了网点布局结构性、地域性的不合理,而且出现了影响交通、破坏环境的一系列问题。在网点的布局上突出表现为老城市多新城市少,在业态结构上大型百货店过剩,在选择和定位上有的开发商不考虑区域科学性,重复建设,造成社会资源的浪费,最典型的即使全国的“Shopping mall热”,这许多问题就很让人担忧。 中国商业经济学会副会长、中国人民大学博士生导师黄国雄认为,商业地产开发,既是城市的形象,又是城市的经营内容。但长期以来,我们把二者分开了,导致了三种倾向:第一,形象大于需求,以政府形象工程为主导,根本不考虑开发之后有没有市场,能不能经营下去;第二,开发重于经营,有了土地,开发商借到钱就开工,开工之后就卖,但是对卖了之后的经营不考虑;第三,政府热情大于企业,本来房地产开发是企业行为,应该以市场为出发点,但是政府很热情,很多事情是通过命令来完成的。因此,商业地产出现了开发不足与过热并存的问题。现在全国在建和立项的商业地产项目是240项,按已经建成的54项共680万平方米的规模推算,每一个项目平均面积约13万平方米,240个就是3000万平方米。根据一般经验,每平方米实现8000元的年销售额可达到盈亏平衡,每年必须有2400亿以上的销售额满足它们的胃口。 黄国雄指出,有商才会有业,有业才能聚商,没有销售量,不重视销售收入,商业的存在就是虚假的。 很多地区在CBD的建设上,有人流、物流,但没有商流,这就要考虑商气的聚集,打破长期以来的商圈理论。商业地产的规模必须建立在城市经济发展的基础和购买力水平上,就是开发商要研究经商者的利益。不少人买商业用房是为了保值,是地产运营不是商业运营,特别是出现了购房团后,更不会考虑后续经营问题。因此,有些商业地产在开业之后的一两年问题就显现出来了,这会对商业地产的发展带来非常不利的影响。 CBD:当激情邂逅理性 关于CBD的讨论是论坛的又一亮点。自从1993年国务院批准建立北京中心商务区以来,上海浦东陆家嘴金融贸易区等一大批CBD迅速崛起。北京、上海CBD的建设引发了一系列的连锁反应,近几年来,很多地方政府从经营城市的角度开始了建设CBD的热潮,目前全国大约有30多个城市明确提出要建设CBD,一些县城也跃跃欲试。CBD的开发是否过热?是不是哪个城市都需要CBD?同样也成为专家们关注的焦点。 零点调查集团董事长、哈佛MPA袁岳在论坛发言中提出,CBD到底是什么,我们建设CBD需要怎样的条件,一个实际的项目真的是CBD本身,还是在用CBD的概念、借CBD的势,或者与CBD毫无关联……我们在建设时,对此要有清醒地认识。一个城市假设有三四个次级商务区,再设一个中央商务区才有意义;但是如果商务区只有一个,再提升功能说是CBD就没有意义了。过度使用CBD,是专门给不懂CBD的人看的。 其实一个地方有没有中央商务或者高端商务,是取决于这个城市在周边区域经济里的地位。上海是一个产业领袖城市,所以才发展高端商务。高端和低端有着很大的区别,高端是为满足决策型管理的需要,低端则更偏重于满足事务性管理的需要,它的周围要有更多的制造业中心和加工中心,需要有更加整合的服务提供,包括人力资源、信息、金融服务等。 从某种意义上来说,中国只能容纳三个半真正的CBD。很重要的一个原因是CBD除了有商务功能之外,还要取决于其容纳白领的数量。CBD的服务功能和制造业需要的人完全是两种。一个城市要发展中央商务区,就要有很强的能力把商务资源组合起来。商务区在物理意义上是交易平台集中的地方,因此要能够集中三种类型的人群:有愿意集中到这里来做生意的、有专门建平台的、有在平台上工作的,我们称后者为白领;另外就是要有影响力,可以借助于网络联系更广泛的区域,有证券交易中心或其他的交易场所,有辅助的服务行业。当我们用这样的标准来衡量CBD时不难发现,北京其实是一个准CBD,上海接近于真的CBD,而其他的只能是SBD(次级商务区)。 但这并不是说一个城市永远不能做CBD,很多城市站在渴望CBD和建设CBD的起点上应该有以下几点考虑:第一,视野要超出本地经济;第二,改造传统的政治主导文化或者意识形态主导文化,让地方文化更加被投资者和为投资者服务的职业经理人、白领阶层所接受;第三,要有相当的国际影响力;第四,建设中心商务区需要有中心商务活动。 商务区有两种,一种是CBD,一种是SBD。在一个经济区里有核心城市、核心商务区,在次级的城市里,尤其是以制造业特别发达的城市里,因为有次级商务的需要,所以更适合发展SBD。 建设部专家委员会委员、北京CBD规划建设总顾问柯焕章指出,传统意义上的CBD,是包容性很强、含义比较宽泛的概念,将行政中心、文化中心、商业中心等功能融合在一起。在经济发展的不同阶段,CBD的内容和形态也不尽相同,这个概念本身也在不断的被赋予新的内涵。随着经济全球化的发展,目前CBD已经在全球范围内形成了分层发展的态势,有两种公认的划分方法。一个是指世界级的,比如美国的纽约、英国的伦敦、日本的东京和法国的巴黎等,这些城市的商务办公至少在二千万平米以上。另外就是区域级的,如芝加哥、多伦多、法兰克福、悉尼、新加坡、上海、北京等城市的CBD。 最近十年来,随着我国经济和城市建设的快速发展,许多城市相继提出要建设自己的CBD,但是对CBD的概念在社会上存在着两种不同的理解。一种是广义的,认为CBD是城市空间组成的核心部分,是城市行政、文化、商业、商务功能的聚集区,很多城市都可以建设CBD;另外一种是狭义的概念,认为CBD是专门为城市专门办公的区域,最主要的功能应该是商务办公。因此,对大多数的城市来说,不具备建设大量商务办公楼的功能和条件,所以也不可能形成CBD。 无论怎样理解CBD的概念,CBD对所在城市的经济发展和城市建设所产生的积极意义是不容忽视的:第一,它是城市经济发展的中枢,也是经济开放程度和城市经济实力的象征,对城市经济有举足轻重的作用;第二,它影响和改变现代城市的生产和组织方式;第三,CBD的建设对城市的空间结构起主导作用;第四,CBD往往成为城市当中最富有活力和现代气息的城市景观,有利于形成各具特色的城市形象。 柯焕章认为,我们国家除了世界级、区域级的CBD外,还应该有第三或者第四个城级的城市可以建设CBD,特别是省会城市和计划单列市,都有建设CBD的必要性和可能性。 可持续发展:敢问路在前方 当关于商业地产、CBD的争论告于段落,我们发现:城市化进程的必然将城市带入了前所未有的有意识的大发展中,每一个城市都在整合过程中寻找定位,每一个城市都希望把握住机会争取主动权。在这样的背景下,商业地产和CBD的空前火爆本身并没有错,关键在于如何把握发展的方向和尺度,如何结合城市自身条件科学规划,让商业地产和CBD的发展走上可持续发展的道路。这也是论坛举办的意义所在。 中国商业地产联盟主席荀培路指出,商业地产的开发和商业网点的建设,必须符合当地的商业网点的规划。从我国商业网点的建设和商业地产的开发以及投资走向看,明确可以分为两个阶段,第一个阶段是政府行为,第二个阶段是进入市场经济之后的企业行为。现在我国商业地产的开发,商业网点的投资,主要来自于非国有部门,大部分是商业行业之外的投资者。商业网点规划是投资者的重要依据。 因此政府应该引导商业网点规划和商业地产开发,积极营造公平、合理、透明、有序的投资环境。优化商业投资环节,要积极引导听证制度,保证规划落到实处,对没有制定商业网点规划的商业地产不予批准。同时要制定符合中国国情的商业地产发展听证制度。 荀培路认为,欧洲的商业地产交易量占房地产交易量的一半左右,而上海还不到20%,因此可以说商业地产的发展前景非常好。我们的目标是在商业网点规划的指导下,促使商业和地产的联盟,努力开创定单式的商业地产发展模式,让商业地产健康、有序、科学发展。 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲认为,各个城市应该根据自身的特点和条件,建设中心商务区,这一点不能一概而论,特别是我们国家幅员辽阔,城市发展的水平不一样,所以应该根据自己的条件建设。 当然,这种建设一定要有前瞻性,与具体规模相结合。总体上一个城市会有适度的规模,超过这个规模,和上海、北京看齐是一个误区。任何的中心商业区,都是和当地的经济发展水平以及消费水平紧密联系的。即使有一定辐射作用,也要基于自身的条件。 整合城市现有的资源对于发展商业中心区至关重要。如何整合已有的资源来发展商业中心区,这是值得很好研究的。没有的东西可以重新建,但是已有的资源如何利用起来也是需要思考的。 “商业企业应该是城市规划和商业规划的享用者,或者是一种遵从者。各种大型中心商业、商务区的建设并不是单纯满足老百姓的日常消费,而且还承担许多为商务服务提供金融、办公等多重服务性功能,因此对大型中心商业区的开发和规划必须客观、务实,与当地经济实力相适应。党的十六大突出强调了科学发展观和统筹协调发展,在城市中心商业区的发展过程中,更要体现这样的发展观。要关注功能,更要关注综合功能,特别是对人的全面发展作用。” 当激辩走上“可持续发展”之路时,与会者达成了一致的共识。

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+贾辰豪 侯小宁。