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每个“城市商圈”至少由一个商业中心所组成,而每个商业中心都会形成一个“口岸”。「口岸」(port)也称“市口”。是城市商圈中,商店或商店群的集中地;也是城市的“各类商业中心”——口岸是城市商圈的“核”。口岸的范围,是“2公里左右”范围内的商业聚集区域,即人们在“口岸”内以“步行方式”能够到达各主要商店。口岸的“辐射范围”,也是其所在的“城市商圈”的覆盖范围。
商业地产选址的“5A法则”
“时尚卖场”按规模可分为“四个等级”:百货店(多品类、多品牌);主题商场(部分品类、多品牌);集合店(部分品类、部分品牌);专营店(部分品类、单一品牌)。等级越高,商品宽度越大;等级越低,商品宽度越小。等级不同,目标群体不同…不能简单地说“谁将取代谁”!“集合店”能否取代“百货店”,要结合“城市级别、项目位置、商圈特性、竞争态势、规模大小、土地成本、经营业态、运营主体(地产商、零售商)、招商状况、运营阶段”等诸多因素综合考量。不能..
「商圈」(tradingarea)主要是指“商业中心”或“经营卖场”,有效地吸引消费群的地域范围。其包含以下层面的含义:商圈可以是“商业中心”形成的“城市商圈”,也可以是“经营卖场”形成的“项目商圈”。“有效地”吸引消费群,是指“商业中心”或“经营卖场”的销售业绩,有“一定的比例”是通过“商圈内消费群”实现的;而很偶然的消费行为,不能算作商圈的范畴。如“北京店”偶尔..
商业地产项目的选址,也可以借势现有的各类商业中心;诸如:城市商业中心、城区商业中心、社区商业中心;抑或CBD、RBD(经济学概念-附)等。利用现有商业中心的稳定客流,可以有效地提升卖场的销售额,从而减少项目营业后的“市场风险”;但同时也要面临较为激烈的“竞争风险”,不但要面临“老对手的竞争”,也要面临“潜在进入者”的竞争。 另外,现有商业中心的土地稀缺,可能会造成土地成本的增加,无形中会加大投资额度,放大“投资风险”;因此,商业中心的选址也是需要谨慎的。 八、谨慎开创全新的口岸 开创“全新的商业口岸”,“机遇与挑战”并存。运营得好
五、依赖良好的交通环境 1、交通的“易达性” 良好的“公路及交通网络”,不仅要便于“小汽车”的通行,更要考虑“公共交通”(巴士、地铁等)到达项目的便利程度。如,北京“燕莎OUTLETS”与“北京美罗城”的选项,都是考虑了东四环的交通便捷性;但“公共交通”尚不够发达,只能寄希望于“未来的发展”。 2、项目的“可接近性” 要使“双向到达”的车辆有“进入项目”的入口,而不会因为道路的“封闭护栏”等因素受到阻隔;“公共交通”在项目附近设有“停车站点”;“步行者”有到达商场的“过街通道”或“过街天桥”等。 3、停车场的
如何按“生活方式”对“商业地产”进行市场细分? 就是按消费者不同的“生活方式”进行市场细分。所谓“生活方式”(Lifestyle)是指人们“怎样来生活”,持什么样的人生态度,从事哪些社会活动,如何花钱和消磨时间,消费内容、消费偏好、消费习惯和消费品位如何等等。在实际生活中,人们的生活方式并不一定是单一的,它可能是“几种生活方式”的综合体现。 生活方式通常是由人的观念、兴趣等“心理因素”决定的,但也会表现出各种各样的“行为特征”;因此,“生活方式”也属于“心理因素细分”和“行为特征细分”的范畴。 “生活方式细分”的变量包括:职业状态(事业至上型、工作为主型、职业休闲型,操持家务型,坐享
如何按“社会阶层”对“商业地产”进行市场细分? 相同的社会阶层,在消费模式上会有许多相似之处。虽然各阶层的“社会地位”在法律上是平等的,但这并不能弥补“消费差距”的鸿沟。 “社会阶层细分”的变量包括:高层市场(高级官员、国有大企业老总、民营大企业家、影视歌明星、高等法官、高级军官、著名医生、名牌大学教授、社会名流、企业金领,“官二代”、“富二代”...);中层市场(中低级官员、法官、医生、律师、警察、军官、教师、个体工商业主、农村产业主、企业白领、蓝领工人、风尘女子,“官二代”、“富二代”...);下层市场〔普通公务员、工人、士兵、小市
如何按“消费类别”对“商业地产”进行市场细分? 就是按消费者不同的“消费类别”进行市场细分。“消费类别细分”在商业地产的“业态确定”上应用得较为广泛。 “消费类别细分”的变量包括:日用品消费(蔬果、食品,洗涤品、护理品...);生活时尚品消费(化妆品、珠宝、服装、家纺...);专用品消费(家居、家电...);综合与休闲消费(购物、餐饮、文化、娱乐...)等。 对于商业地产而言,“消费类别细分”涉及到“开发业态、功能规划、功能区划分、商品组合、营销策略”等几个方面。例如,按“日用品消费”变量细分,可以开设“超级市场”的业态;按“日用品消费-护理品”变量细分,可以进行
如何按“行为特征”对“商业地产”进行市场细分? 就是按消费者不同的“行为特征”进行市场细分。消费行为不仅是“购物”,也包括“餐饮、文化、娱乐、休闲”等多种形式。 “行为特征细分”的变量包括:购买方式(网店、实体店);购买数量(大、中、小);消费时间(季节、节日,白天、夜晚);消费经历(长久消费者、短暂消费者、初次消费者、潜在消费者);消费频率(高、中、低);消费习惯-忠诚度(单一品牌消费者、多种品牌消费者、无品牌嗜好者);消费所得(求得品牌、求得质量、求得优惠、求得满足...)等。 对于商业地产而言,“行为特征细分”涉及到“开发业态、卖场布局、商品组合、营销策略
如何按“地域条件”对“商业地产”进行市场细分? 就是按消费者所处的“地域条件”进行市场细分。处于不同地域条件中的消费者,往往会有不同的需求和偏好,并且对广告营销策略的反应也有所不同。 “地域条件细分”的变量包括:国家;地区(沿海、内地,东部、西部...);城区(一线、二线、三线城市,城市都心、城市非都心,郊区,社区...);乡镇;农村(富裕、小康、贫困...);地形(山区、水乡,盆地、高原...);气候(寒带、温带、热带,潮湿、干燥,多雨、干旱...)等。 对于商业地产而言,“地域条件细分”涉及到“项目选址、物业规模、开发业态、经营定位、商品组合、营销策略”等几
如何按“心理因素”对“商业地产”进行市场细分? 就是按消费者不同的“心理因素”进行市场细分。随着经济的发展,生活方式的多样化,越来越多的人们注重心理需求的满足,并希望充分展现自己的个性。 “心理因素细分”的变量包括:个性(内向、外向,活泼、稳重,文雅、粗俗,独立、顺从...);观念(传统、新潮);态度(积极、中立、消极);兴趣;偏好;感受;情感;动机(求实、求利、求廉、求新、求美、求名...)等。 对商业地产而言,“心理因素细分”涉及到“开发业态、主题规划、商品组合、营销策略”等几个方面。例如,按“观念”变量细分,体现在商品组合上,可以将服装分成“传统”和“新潮”
如何按“人口统计”对“商业地产”进行市场细分? 就是按“人口统计指标”对消费者进行市场细分。“人口统计指标”不同,所形成的市场需求也明显不同。由于“人口统计指标”更容易测量,数据也容易获得,因此,在市场细分上应用得也相当广泛。 “人口统计细分”的变量包括:性别;年龄;代群(出生代群、年龄代群);职业;收入(2万以下/年、2-4万/年、4-6万/年、6-12万/年、12-36万/年、36万以上/年...);家庭人口(1人、2人、3-4人、5-6人、6人以上...);家庭生活周期(单身未婚、已婚无子女、已婚有子女...);教育(初等教育、中等教育、高等教育,国内教育、国外教育
三、十字路口“金角胜银边” “十字路口”也称“街心”,是两条道路的交汇处,当项目处在十字路口时,十字路口的“角”所形成的“两条边”,可汇聚“四个方向”的人流与车流,从而形成人流与车流对项目“交汇而入”的态势;因此,“金角银边”这一围棋术语,在商业地产项目的选点上也是适用的。如图表5-04所示。 四、项目一定要临街 商业地产项目一定要临街,临街项目不仅“可视性”较好,而且客流也更容易到达;因为,“看得见的项目”比“看不见的项目”更有吸引力。 而有些开发商鉴于口岸比较繁荣,甚至将项目建在临街物业的背后(“四面”均不临街),结果造成经营上的被动与风险;尤其是在商
项目选址最终是要落在一个“点”上的,这个“点”被称为“项目落点”(project location);“项目落点”的选择,也存在一些基本的商业规范。 一、尽量靠近“繁华区” 在可确定的区域内,选择“项目落点”时,应尽量选择近离繁华区的位置,繁华区所聚集的客流,通常要多于同一街区的其它路段;而每远离繁华区一定的距离,实际上会增加被客群放弃的概率。 二、尽量靠近“商业主干线” “繁华区”不太显著时,尽量选择近离“商业主干线”(专业术语-附)的区域,这样会使来自“商业主干线”的“车流与人流”更容易在项目汇集,进而增加项目的“先天盈利能力”
3、零售饱和指数IRS解析 (1)IRS指数偏高的含义 IRS指数偏高时,表明该城市(或商圈)的整体消费能力较强或商业物业供给面积相对不足。其“市场准入”的指导意义在于: ● 市场旺盛。市场消费能量较大,而商场数量相对不足,各商场销售业绩均较好,市场竞争相对平缓,存在着准入机会。 ● 存在垄断。市场消费能量较大,由一家或几家“典型商场”垄断着市场,销售业绩均较好;但市场准入机会不大,如果冒然进入,可能面临着激烈的“同质化竞争”。例如,某地产商要在广州投资Mall,测定各商圈IRS指数的结果是:天河商圈各Mall的“单位面积”效益较高,即IRS指数较高。这可能是天河城等“典型M
1、零售饱和指数IRS含义 「零售饱和指数」(IRS)是测定各城市(或商圈)商业物业“单位面积产出”的指标。用以衡量商业物业的“生产能力”和“经营效率”;也用来评价各城市(或商圈)商业物业供给的“饱和程度”。 2、零售饱和指数IRS公式 式 中: IRS——某城市(或商圈)的零售饱和指数; C——某城市(或商圈)的潜在客群数量; RE——某城市(或商圈)每一顾客平均购买额/客单价; RF——某城市(或商圈)可比商场经营面积总和。 为了使IRS指数更具有“针对性”和“可比性”,我们不妨将“以上公式”进行延伸,并得出IRS指数公式二:
1、需要承载的“都市机能” 商业地产需要承载一定的“都市机能”(urban function),因此,良好的商业地产项目也有“城市名片”、“都市橱窗”的美誉!商业地产应该承载的“都市机能”,主要包括以下几个方面: ◆ 建筑风格应展现城市的“个性与美感”,改善城市形象; ◆ 提升“地段价值”和促进“城区繁荣”; ◆ 在总体上增强城市的“综合服务机能”; ◆ 抑或具有“购物、餐饮、文化、娱乐、休闲”等综合价值; ◆ “业态与业种”组合可以满足消费者日臻完善的需要; ◆ 防止现存商业中心的“非自然衰退”,形成产业的“正相关”; ◆ “竞争者关系与功能”相互补充,规避“恶性竞争”
三、重视区域的市场特性 1、了解商圈的消费能力 商圈的“经济指标”,诸如,“社会消费品零售总额”、“居民可支配纯收入”、“居民储蓄存款”等,反映着商圈的市场潜力,对项目的成功运营也是非常重要的。另外,“城市建筑群”也可以直观地反映商圈的状况;例如,超过20年的“老城区”和近几年开发的“新城区”,其居民在消费能力上是不同的;有些“老城区”一眼望去,成片成片的、满目疮痍的“危旧房”,其消费能力是不容乐观的。 2、分析城区的人口构成 商圈的“人口构成”,是项目商业规划(业态、定位等)及成功运营的基础;包括:人口数量
对于商业地产和零售店项目而言,“选址”是尤为重要的!店址一旦确定下来就很难改变。适合业态的、地段优越的项目,不仅可以获得持久的竞争力,而且具有竞争对手难以模仿的优势。因此,在业界也有:“第一是点、第二是点、第三还是点”的说法。科学的选址,是商业地产和零售店项目成功的重要基础。 一、把握城市的发展趋势 1、借助国家的开发政策 借助国家的开发政策选址是必要的,国家政策的倾斜与支持,会调动庞大的经济资源和社会资源,从而更容易形成良好的市场氛围。如,“深圳特区的设立”、“上海浦东新区的开发”等,都创造出了众多的发展机遇和奇迹