商业街探案

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大量转租无人接手,实体店苦不堪言,万达应该降租吗?

前 言

3月中旬,【商业街探案】(ID:bustanan)收到一位读者吴先生的咨询和委托,询问有关疫情期能不能“抄底”那些转让的店铺。吴先生在无锡经营了六年面馆,生意非常好,也熬过了疫情,因为一直很向往上海,就想着疫情期应该有大量撑不住的店铺低价转让,找个机会把店铺开进上海。

此前,吴先生还专程从无锡坐火车跑到了上海徐汇区的龙湖华泾天街,这一带老居民区多,有公园,不算太繁华,倒也适合开个家常面馆,但询问了一家转让的小商铺,得知附近租金每天每平在20元左右,自己想开个100平的店,月租金就要6万,想着有点难受。

因为实在不想无锡上海两头跑,吴先生就询问【商业街探案】小编,能不能帮着留意一下上海如今正在转让的店铺,位置不需要很核心,性价比高最重要。他同时还特意嘱咐,很多店铺上贴的“房东直租”都是中介,最好能直接和店主沟通。

可以说,吴先生找对了人,小编的餐饮老板资源还真有一些,马上帮着他在几个餐饮老板微信群发了消息,要盘个营业面积在100平左右的店铺,可能真的是因为疫情导致停业的太多,很快就收到了一波转让线索,其中一家在上海嘉定区江桥万达。

江桥万达的位置偏郊区,但是个比较大的商圈,所以在理论上,普遍租金应该不贵,人流量也应该还行,当然,眼见为实,所以小编干脆就在3月20日跑了趟江桥万达。

但走了一圈,又问了一圈,小编对吴先生说了sorry:都觉得疫情下好抄底盘店,但经济规律并没因疫情而改变:转让的店铺多半在疫情前经营就不太好,黄金位置的店铺都还在好好营业呢。一位店主戏谑的说,恐怕那个老板失望喽,但还是建议他来一下,彻底感受一下绝望……

探案 | 商户的信心快掉没了。

作者 | 夏志

江桥万达是个大的商业广场,在2014年建成招商,已经成了周边小区的活动娱乐中心,白天有居民带着孩子玩耍,晚上有阿姨跳广场舞,非常热闹,但因为位置已经算偏郊区,所以租金和入场费依然比市中心便宜多了。

万达广场

当然,尽管如此,吴先生对万达商场里面的店铺还是不敢想,小编帮他看店的位置其实是在万达广场的外街店铺,叫金街。金街上超市、便利店、服饰店、眼镜店、餐饮店、教育培训店应有尽有,餐饮店的类目也全,火锅、串串、面、家常菜样样不缺,本来,万达商场有几个门都对着金街,算无缝衔接,但因为疫情原因,只能从4号门走到金街。

昔日热闹的吃喝玩乐一条街,今日冷冷清清

小编“造访”金街的时间是下午四点半,因为一般来说,五点到八点是门店的黄金营业时间,目前,多数能开业的小餐饮都在营业,但一些大馆子(人均100以上)、线下教育培训、儿童娱乐的门店都还没开,挂着转让告示的店铺(包括营业中的店铺也有)确实很多,随便一走就发现了8家,粗略估计可能占据了金街商铺数量的六分之一。

总体来看,营业店面的流量都不太好,比如理发店基本门可罗雀,店员很悠闲,某店甚至三个店员围着一个剪发的客人服务,另外一家店店员在小声说要用自己的方法解决工资的问题,被小编偷听到了。

教育培训基本全线关门,某早教中心还在门口贴着招聘广告,号称要招聘3名早教老师、2名顾问老师,不知道是不是因为疫情导致员工辞职了;有家跆拳道少年培训居然还开着门,但值班人员说目前还没开学,想学的话可以选择私教老师1对1教学,300元一节课,一节课一小时。

餐饮店也要比预计的冷清。比如就在万达商场的4号门出门,有家肠粉店,客单价大概在15-28元,饭点时,店内除了老板和服务员外空无一人,而本来这家店应该算黄金位置——靠近商场出入口的门店的人流量会高,租金也会高一点,但也受到老板们的青睐。而老板给到小编的解释是:他们3月初才开门,目前疫情没结束,堂食受到很大影响,也没什么心思做优惠促销,因为觉得没用。“你看跳广场舞的都来了,但吃饭的少,别人家也一样。” 老板告诉小编。

但这类小饭馆都算街上的正能量了——旁边一家小郡肝串串香已经倒闭,另外一家火锅店尚未营业。

一位卖烤面筋的老板告诉【商业街探案】:能在金街大浪淘沙活下来的馆子,以家常面馆多,因为周末办公楼多,但可能是中小企业多,所以消费不会太高,家常面馆正好满足他们的工作餐需求,“你看这条街最少有四家面馆,旁边的武汉热干面趁着疫情还在重新装修,估计是挣着钱了。”

至于老板自己,他说生意一直不错,过年期间店也没关,聊胜于无,自己靠烤面筋都攒下了笔钱,趁机把对面一家转让的店盘了,开个分店,算近水楼台先得月。

盘店要谨慎:连老板说的营业数据,都可能带着水分

想到如果有合适的店面,可能早就被本地老板下手了,小编不由加快了脚步,先和一些小吃店主攀谈,掌握该街道的行情。

一位凉面老板告诉小编,附近的店铺都是万达的产业,他们的签约方都是二房东。他们隔壁的小郡肝串串香门口虽然没有贴转租的告示,但是老板不做了,如果需要租门面的话需要和二房东联系,门店看起来虽然小,却有3层楼,200平米左右。

凉面店老板估计这样的铺面转让费应该在20万-30万左右,房租可能在6万左右,小编随后询问了负责该店铺的中介和二房东,中介说转让费不需要了,二房东说可要可不要,而且条件还比中介优惠一下,中介那是押三付三,二房东押二付三即可……这听着可真有点大甩卖的味道了。

除了这类已经停业的店铺,另外还有一些营业中寻求转让的门店,在和他们的交谈中,小编发现了一个很有趣的现象:没一个老板会说店面的营业额不好,转让都是因为有一些“其它理由”。

一家营业中的旋转火锅店门口就贴着转让告示,老板告诉小编,门口贴的门市转让的电话号码,不是自己的,是中介公司。他认为,虽然交给中介公司会花费一笔中介费,但是不用自己幸苦找人,而且中介可以转出更高的价格。

再三确认小编不是中介后,火锅店老板开始介绍自己店面的营业状态,按照他的说法,自己在19年6月加盟了一家旋转火锅连锁,盘下了这个店,前前后后投了60万,至于转让的费用:整个店约在72平米,转让费18万元,房租是2.8万元每月,店内的一切设备,包括房东的营业执照都可以直接使用。

火锅老板再三强调,转让店面不是经营原因,而是必须要回家带孩子,“你看,我们店面对着商场5号门,人流没问题,我当初盘这个店也是冲着这一点。”该老板说。为了证实他的话,火锅店老板还给小编晒了他的营业额:当天营业额在1500元,同时强调加上现金,当天的营业额是将近2000块,“这才7点,过了10点后会更高。”该老板补充,但为什么去年6月预见不到自己要带孩子,他没解释。

文章开头提到的转让线索恰好也在5号门门口,老板很年轻,自称小万,他说自己的店开了四年了,经营非常好,转让的理由和火锅店老板一样,也是回家带孩子。万老板说,女儿现在上小学3年纪了,自己家里没上海户口,面临着初中回原籍读书的问题,本来想把店铺交给人打理,但因为没合适的人选,风险很大,所以想着干脆就转让了。

万老板表示:他这是唯一可以直接和一房东(即拥有该店铺的产权)签约的店家,营业执照什么的都能直接用,转让费32万,月租4万,合同签4年, 前三年不递增,此外还有物业费,100平米的店铺一个月2300元,直接交给万达。

万老板告诉小编,他同时还有一个50平米的小店,月租3万,进场费5万,想一起转了,不过合同要和他本人签,至于为什么,万老板没解释。

为了证明自己生意不错,万老板给小编看了他当日的营业额,在2000元左右。

盘店四招,拒绝踩雷

以上就是小编在金街踩点的情况,至于店铺能不能盘,小编自己不敢断言,就找到了一位业内资深人士周先生请教,对方告诉小编:因为疫情的原因,很多数字还不太好判断,比如万老板的店铺一天营业额在4000元左右才比较正常,2000元是要亏死,但疫情下人们不敢消费的背景也要考虑进去。

周先生自己也有开店又赔掉的惨痛经历,他不太建议在疫情期抄底。周先生说:“现在盘店,价格确实会低一些,但是餐饮不像是电商,疫情过后是不是一定会迎来报复性消费,存疑。目前疫情在中国还没完全结束,国外正是疯狂蔓延的时候,上海现在其实还人心惶惶的,除非几个不要命的,谁敢聚餐。”

如果一定要趁机盘店,周先生的建议是最好做小型餐饮,首先保证成本可控,但同时要注意四点:

1、盘店一定要跟房东签合同,这样会避免很多麻烦。就拿万桥金街来说,有很多店铺其实是二房东,二房东再委托中介,从小编的经历里也可以看出,房东和中介之间的价格并不一样,当然最好还是和一房东直接签,但如果条件不允许,也尽量绕开中介。

2、和房东谈价格的时候可以试试对半砍价,喊4万房租的,可以回2万,甚至可以试试不给转让费。因为今年可以预计可能还有将近半年的时间得不到有效利用,店面的经营不会很好,对半砍完全没问题。

3、选门店,如果有时间的话,可以选择在门店附近实施12小时连续7天的蹲守,就可以判断大概的流量。如果实在没有时间,可以尝试在店员下班后,给他们发红包问店里的情况。或者找快递小哥,在这个区域工作半年以上的小哥,对于很多门店的情况都非常的清楚。

4、根据自己的品类受众,选择适合的商圈,因为不同商圈的租金价位差距还是挺大的,同样100平米,外环的江桥万达店铺每个月租金4万左右,而虹桥龙之梦,100平米的店铺,价格在5万左右。

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