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不仅是大拆大建,城市更新"更新"的到底是什么?

过去近二十年,商业地产从黄金时代进入到了瓶颈期,商业地产市场竞争已日益激烈。从国内主要商业地产集团的项目来看,收购、改造类项目逐渐增多,因此把握旧楼改造、存量提升为主的“城市更新”,将项目改造成功则尤为重要。

对建筑设计公司来说,城市更新项目往往让人“爱之深恨之切”。“爱”的是藉由改造,建筑师能完整地梳理历史建筑和城市的文脉、空间结构和肌理,再一步步将它从消极的无序状况中挖掘出来,赋予它当下的美学和精神;“恨”的自是对项目涉及的直接、间接需求方利益的种种平衡等等。


城市更新来源及趋势


城市更新的来源是由于当前消费主力的更替带来的消费场景的更替,对于商业中心的“场所精神”,本质上即是给予消费者在商业场景中最大的精神满足。

场所基于消费需求构建出来的“引力场”,是实体和精神的关系,物质匮乏到物质泛滥的时代,纯粹的物质已经不能满足人们的需求,先要懂生活,才能懂经营。对此,派沃设计执行董事臧总认为基于消费者生活方式的研究是核心工作,且城市更新的趋势是商业研究新零售,房地产研究新场景。

“盘活老物业不只是拆了重建”


随着城市化进程的推进,老城改造、盘活老旧物业、保护历史建筑和文化遗产成为了城市更新过程的众多鲜活案例。

对此派沃设计建筑设计总监浦海鹰曾说过城市更新并非简单的大面积拆除和重建,而是从尊重城市自身的发展历史和发展轨迹出发,通过对城市老旧物业的改造,重新定义其建筑功能及城市肌理,让城市重新焕发活力 。浦总还提出了城市更新的五维思考理论,其中包括策划定位 、规划设计、建设实施、推广运营以及过程中整合管理等等。

城市更新“更新”的是什么?


城市更新分为两大部分,即内容更新和场景更新,内容更新在于业种业态的更新,而场景更新则在于建筑、室内设计及软装部分。

1、内容更新

百货改为购物中心是较为常见的操作,近两年也有不少引入教育综合体、动漫城、众创办公,甚至菜场集市等等创新业态华丽转身的老项目。在业态的选择上,从当地环境、氛围、消费力和消费审美上来进行数据分析比照搬成功改造项目更重要。

案例:创邑SPACE | 愚园路

愚园路是上海长宁区率先试点的“城市更新”案例,这条全长不过1486米的通幽小径今年刚好100岁了,在上世纪20年代与当时的法租界平起平坐,是文化艺术界、金融界人士极其活跃的地方。我们受创邑Space委托改造的项目就是位于愚园路546号的一栋百年洋房别墅,是20世纪初中国著名银行家孙衡甫的旧居,曾被称为“孙家花园”。

不仅是大拆大建,城市更新

这些房子见证了“魔都”曾作为“东方巴黎”的歌舞升平和灯火辉煌,随即又在时间的流转中褪化为一段历史,某个符号,一处空间场所。通过这场历史对话,我们将建筑各个历史时期的切片重新整理、归档、保存,并将它置于现代的语意中,诉说其独特的历史。

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案例:混合功能开发的开放式社区

瑞虹新城是瑞安集团在上海投资开发的一个旧城改造项目。项目位于虹口老城区一个叫做虹镇老街的地方,是一处非常拥挤、破败的棚户区。改造后则为55万方的商业综合体,是瑞安房地产在上海内环内打造的“第二座新天地”,由太阳宫、月亮湾、星星堂等商业板块构成,意图打造“超区域风尚生活圈”。

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“太阳宫”主要为餐饮主题的大型国际美食商业中心;“月亮湾”为区域文化休闲娱乐中心,为音乐表演等大型活动提供空间;“星星堂”为家庭亲子体验商业区;“商业文化连廊”为国际品牌购物区。

瑞虹新城的设计也是对开放社区、城市更新的尝试。在设计中没有过多保留老的结构和元素,而是从新的生活方式角度引入了和新的生活方式有关的元素,尽可能多地将社区打开,最终打造出了集居住、商业等功能于一体的个性化社区,显著提高了居住体验。

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在月亮湾闲逛,时尚和活力总是不经意地流露出来。大到整体的空间规划设计、绿植水景的搭配,小到每一个店铺的理念、风格、艺术装饰,甚至是“旧地板十字拼接”这类小小的细节,都颇有些腔调。

尽管虹口是一个老城区,居民的老龄化程度也是各区中最高的。但其一开始就把眼光放得更高、更宽,把消费者的年龄层次定位更低,让多家首店入驻,结果反倒不仅吸引了年轻人,也把不少讲究生活品味的中青年及家庭消费人群吸引过来,甚至潜力挖掘出来了。

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2、场景更新

消费者对购物中心的诉求,从商品购买转向对生活方式的追求,购物中心的运营方也不得不顺势而为。为迎合消费者对购物中心越来越高的要求,无论是新建的购物中心项目、还是旧场改造项目,都走上了打造差异化形象之路。

为塑造良好的商业氛围,不少购物中心选择通过鲜明的主题设计、多元化的互动、个性化的体验来吸引人流,从而增加在商场的消费。而如何再次吸引顾客,则成为新建或改造项目的关注重点。

案例:玩出艺术美学新高度,赋能存量新价值

去年开业的由旧商场改造的项目——万科时代广场,原项目为因坪效低而关停的十里堡西单商场,如下图:

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万科时代中心对项目进行重新定位,以打造艺术商业新地标为目标,定位以融合精品商业、文化办公、大型艺术装置、多功能展览空间和“冥想竹园”于一体的全新城市综合体。

北京万科对于存量资产的改造尝试,并不仅仅是停留在对建筑外观进行翻新的基础层面,而更多的是想要逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式,使其能充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用,让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生,打造北京文创新地标。

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原建筑主体是典型的20世纪90年代大型购物商场的布局,即由四层规整的矩形平面构成,中间有一个服务于空间流线的小型采光中庭。那么针对室内光线较差的痛点,在建筑中打造了三个共享中庭,以期增强空间的流通性,并将充足的日光更好地引入楼层内部。

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“媒体广场”是联通地下商业和地上办公空间的核心,这是一个围绕两组大台阶构成的室内开放空间。媒体广场开放的布局和错落的造型,使它成为会面、讲座、艺术展览、表演或休憩的理想场所。

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位于二层西侧的“冥想竹园”是第三个,也是尺度最具私密感的中庭,这个空间是专属办公人群的小型中庭,办公人员们可以在这个都市绿洲中逃离喧嚣获得片刻的宁静。空间的设计和竹子一样强调垂直感,将人的视线引向中庭顶部的阳光和天空。竹林中铺满的白色砾石和条石水景更增强了空间的静谧氛围。

不仅是大拆大建,城市更新

城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理的有机更新,是变与不变的内在统一。这其中,对建筑形态的更新是一方面,更为重要的是对其运营。因此,在万科时代中心的运营上,北京万科引入了两个重量级的伙伴,一个是自家旗下的商业运营公司印力,另一个则是主打文创产业联合办公的米域。

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案例:前政府设施改造为年轻人聚会“圣地”

被香港人俗称为MK的旺角大抵是九龙区中最具活力的地方,这里有24小时不停歇的车水马龙,以及一座在上世纪八十年代建成的前政府设施,然而现在已焕然一新,被改造为集现代办公塔楼和商业零售娱乐中心于一体的建筑——T.O.P This is Our Place商场,自开业以来就备受周边年轻人的欢迎,成了闲暇时的好去处。

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大楼的地下一层与旺角地铁站相连,同时,裙楼的外立面也呼应了地铁站的经典配色——像素化的、色彩缤纷的铝板向着不同的方向肆意突出,或在阳光下闪闪发光,或在夜晚的灯光下闪耀如霓红灯牌。外墙上凸出的广告灯牌也和周边的街景一脉相承。

项目毗邻交通繁忙的道路,地理区位独特,因此建筑立面和屋顶的设计将作为该建筑的个性形象,让建筑不管是在白天还是夜晚,依然能在繁忙的旺角街道引人注目。

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中庭空间更大,提供了聚会和表演的场地,在二楼更是设置了一个独特的DJ表演舞台,吸引着年轻人和有着年轻的心的人。表演和街道活动充满中庭和整个购物中心,并延伸到裙楼屋顶的“放空花园”。

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一段曲的特色楼梯连接了六楼的开放表演场地、主要零售区域以及更加激动人心、冒险精神十足的饮食楼层。

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该商场于今年6月开业,正好赶上了世界杯开幕,众所周知,在香港想要看世界杯直播可不像大陆地区是电视台免费直播,香港市民想要看世界杯就得在家中装价格不菲的收费电视,因此,绝大多数香港球迷想看球儿,还会选择去酒吧,餐厅和商场看球,T.O.P This is Our Place商场也设置一个可以免费看球的地方,人头攒动,别提多热闹了。

不仅是大拆大建,城市更新

购物中心内多处设有“美拍打卡点”,以“爱hea又如何”为主题,“hea”是让香港年轻人非常有共鸣的字句,对于释义,有一种说法是源自英文的hang around,意指“游荡”,也就是“漫无目的地消耗时间”、“懒散”、“无所事事”的意思。

在快节奏的都市生活中,T.O.P This is Our Place商场为年轻人提供一处尽情懒散娱乐的解压“场景”。

不仅是大拆大建,城市更新


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在业种业态方面,T.O.P This is Our Place选择了和一般的商场不同的打法,开张的时候没有大张旗鼓,也没有大量进驻大商户。反而吸引年轻人外国人开创意产业,又邀请本地歌手街头式的“卖艺”,由此在打造差异性的同时也给年轻人提供了充分的进来找个乐子的动机。

案例:重塑社交与购物之间的联系

建于1977年的太平洋购物中心位于布罗德海滩的中心地带,紧邻知名的黄金海岸明星赌场(前身为木星赌场)。项目占地16.6公顷,是黄金海岸的标志。2014年,太平洋购物中心展开了总耗资近33亿人民币的内外部改造景观设计工作。

不仅是大拆大建,城市更新

在过去,当地人们在逛街前后和中途休憩时会选择城镇广场和乡村绿地碰面小聚。零售购物中心的发展打破了这一概念:户外空间曾经承担的促进社会、社区间交流的功能被淡化了。

应运而生的电商也给实体零售中心带来了挑战,如何再次吸引顾客成为实体零售中心的关注重点。外部景观设计不仅从视觉上吸引了人们的注意,也为实体零售中心提供了实际的体验。对标志性的太平洋购物中心的改造旨在重塑社交与购物之间紧密而牢固的联系。

不仅是大拆大建,城市更新

强化购物中心的社交平台功能,其实质在于增强购物中心的体验性,解决商场的人气问题。这些空间不仅给予一种购物体验,它们也直接是社区的一部分。

太平洋购物中心希望通过此次改造,给人们留下印象,使太平洋购物中心可以被定位为黄金海岸旅游市场的主要目的地。

不仅是大拆大建,城市更新

作为海滩度假和终极休闲标志性目的地,位于黄金海岸的购物区需要整合一系列空间,包括帮助人们放松的家居与灯光,让人们从喧闹的零售区中得以休憩、感受阵阵微风的帐篷小屋。

不仅是大拆大建,城市更新

外部区域空间需仔细考量其所承担的功能,以及所需开展得活动。例如,安静的空间与活动频繁的空间,儿童活动空间与成人活动空间。

太平洋购物中心改造可视为一个典型的案例,为购物中心空间的景观设计带来了新的定位。它诠释了优秀的外部景观空间设计使这些空间不再仅作为店铺间移动的通道,而能给使用者带给良好的体验。

通过创造性的设计,太平洋购物中心成功的从一个老旧、过时的购物中心转型为度假风格的目的地。它也改变了人们对于户外购物中心的设计思考。

不仅是大拆大建,城市更新

综 述

城市更新是生活在其中的人的“更新”,因此,它是关于每个独特个人对城市的记忆,是为了让每个个体的生活、工作得更加温情,更有尊严。城市更新,又是新自由主义、弹性就业、创意城市这些新概念的“更新”,是地方政府对资本和人才的竞争,能够促进产业转型。

时下,国内外都有一批优秀的旧改项目、城市更新的案例,但并不能作为“模板”照搬,重要的是参考其经验,并结合项目当地实际,从所辐射的“人”出发,并要对未来生活有所洞悉和预判,只有如此,才能够跟消费者无缝对接,未来非主流将成为主流,未来我们贩卖的不再是简单的商品,而是一种情感,一种体验,一种场景性营销。

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