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臧涛:商业地产人如何加强职业素养?


3月28日,臧涛先生受邀来武汉参加湖北首届体验时代商业地产发展论坛,并在大会现场接受了武汉房地产开发企业协会《武汉房地产》杂志和亿房网的联合采访。

臧涛先生,现任上海派沃设计执行董事,主攻商业空间设计。1996年至今,他先后服务于家乐福(中国)、太平洋百货、中华零售网。在其十多年的职业生涯中,共参与了上百家商业项目的规划、设计、招商及经营管理工作,实战经验丰富,同时,他也很注重零售及地产理论研究,有多部商业运营专著问世,是一名理论与实践兼备的商业地产开拓者。


臧涛先生年轻时也曾继受家族衣钵,从事过成衣制造,后来在商海沉浮中深感文化、创意对提升商品价值的重要意义,毅然投身到了创意设计的蓝海之中,如今他领衔的上海派沃设计已然成为在业内很有特色的一家商业空间设计公司。不仅如此,他每年都会花4个月时间在全球各地旅行,并会在不同的城市里住上一段时间以寻找商业设计灵感。在他看来,武汉近年来的商业地产市场发展迅猛,但是商业地产人才的职业素质,还有更大的提升空间。商业地产人应该如何加强自身的职业素养?他认为有三个途径:读万卷书、行万里路、阅人无数。

 

问:我们注意到您在商业地产领域做了很多新颖、有益的探索,比如欢乐地产,我们想问一下臧总,近来,臧总在商业地产领域有没有一些新的探索?

臧涛:这几年我主要是在尝试如何将艺术、文化等元素融入商业空间的设计之中,并与台湾著名的商业设计先驱肯默整合设计公司合作成立工作室、基金,来探索、支持我们国内商业地产的文创设计。

    现在,消费细分的趋势不可阻挡,纯粹的购物场所已经不能满足顾客的在娱乐、休闲等功能需求,通过将文化、艺术等元素融入商业地产空间项目定位,就能一定程度上放大商业项目在购物之外的一些功能。比如我们在西安打造的大唐西市这个项目,就在地产的商业开发中融入博物馆、古街景等,让这个项目有了更独特的魅力和光芒。

 

问:大约在5年前,您曾经说过,中国的商业业态细分不够,比如美国的商业地产可以细分为17种模式,日本分为9种模式,5年过去了,您有观察到目前我们的商业地产有新的细分模式出现吗?

臧涛:这个其实每个人看的角度不同,对商业地产模式的划分就不同,我注意到的是,近年来国内大型主题购物中心的模式有了一些细分,比如观光主题的,如上面提到的大唐西市;再比如艺术主题的;还有一些以地域文化为主题的购物中心,如我们正在设计的郑州兰德广场,就是准备打造一个全球实景街区。

 

问:这次论坛的主题中提到了体验,这同样今年来行业热词,但是我们注意到,这个词也正在被人肤浅的传达,甚至正在成为追捧潮流的一枚作秀道具,我们想知道:如何才能避免体验沦为空洞泡沫?

臧涛:其实,体验避免沦为空洞的泡沫,只需要满足以下几点:你的体验是方便的,是一个氛围磁场,有感官惊喜,有参与感、互动感,能把顾客带入进来,简而言之一句话:你的体验要让顾客“动”起来。不管是拥抱一下,还是走秀一场或者是奔跑一回或者DIY等等,总之,你要让顾客“动”起来。

 

问:混搭近来商业地产行业内的一种新趋势,在武汉的凯德广场等商业体内都有所体现,我们想知道,商业业态的混搭有没有一些规则?

臧涛:混搭、跨界这些行业趋势其实都是没有一定的标准可言的,只要看着顺眼、有人气,就行。混搭除了业态上的混搭,在别的方面也可以体现,比如文化上的混搭,最典型就是上海的石库门,环球港等等。混搭是自由的。

 

问:结合您这些年行走的经历,您觉得目前商业地产提供的体验给您留下深刻印象的,有哪些?

臧涛:我觉得,我不能回答好的体验有哪些,我应该回答有哪些是糟糕的、负面的体验。其实,当前国内很多商业地产给我们带去的负面体验远远大于正面的、友好的体验。由于现在我们很多商业地产项目只秉持逐利这一个目标,只重视一些租金回报高的业态,而忽略了更多顾客需要的互动体验、社交等业态,于是商业项目提供的体验就很不好了:比如停车场不足、比如洗手间不足、比如垂直动线不方便、动线复杂顾客进商场如同进迷宫等等。我们站在设计的立场上,是希望能够尽量减少这些负面因素,让消费者获得便捷、舒适、愉悦的体验。

 

问:我们注意到你对商用物业的投资回报也有研究,据了解,亿房网也有不少投资网友经常会考察投资一些商铺、写字楼之类的商用物业,在商业地产投资的地段、项目选择上,臧总有没有一些建议呢?

臧涛:我想我还是用李嘉诚的那句话来回答吧:地段、地段,还是地段。目前中国商业地产平均回报率低于全球商用物业的投资回报率,这其中的原因是我们往往在一些不该盖商业物业的场所盖起了商业项目,最终拉低了商用物业回报的平均水平。

   比如一个别墅区,人口密度本来就很低,但硬生生的建起了一个商业街,可能是开发商为了追求销售利润,也可能是政府规划中要求的商业配比等等,最后形成了建筑垃圾。所以,投资商用物业,最根本的还是要看地段。

 

问:臧总曾说过,商业地产只要具备科学的过程和逻辑,就一定会造就成功,您能具体分享一下这个“科学的过程和逻辑”的内容吗?

臧涛:在中国,商业地产这几年是一个热门话题,但是在一些发达国家,商业地产则是一个十分传统的行业,是有清晰的规律和内在轨迹可循的。我说的这个逻辑,是指部分开发商存在又想少花钱、又想把项目做的好;又想商业旺,又想早点把项目变现退出的矛盾想法,开发商如果集这些相悖的逻辑于一身,那这个商业项目就很难成功。

     所以,我强调科学的过程和逻辑,是指要学习如先定位、再设计;先招商、再建设这样的科学流程。国内有的开发商是等项目建成的时候,还不太清楚这个项目具体能做什么商业。相反,很多国外的开发商是宁愿在前期研策、设计上多花一些财力物力,也不愿在项目的装修上花大把的钱。

 

问:您以前曾指出裙楼这种商住结合的模式不好用,为什么呢?

臧涛:裙楼首先就不是一个科学的设计。住宅楼下有经营场所,很快就会产生空气、水、噪音、光污染,给住户带去伤害。第二,从结构上讲,楼上有住宅,最后这些楼板结构都会落地,最终影响到商铺的结构,进而影响到商铺的使用。

另外,商住结合的裙楼模式也有一些消防、排烟上的隐患。比如底层商业是餐饮业态,按照规定,油烟应该排到顶层,才算将油烟排出,但是现在又多少商户能把油烟排到顶层?最后都并入住户的烟道中,如果排烟机功率不够,就极容易造成油烟倒灌等困扰。所以,裙楼这种商住结合的模式并不公平,现在政府也开始注意到这一问题了。

 

问:据说臧总个人藏书过万,臧总平时都读什么书呢?

臧涛:目前我喜欢看一些经典的书,还有一些哲学方面的书吧。我最欣赏的书有《大逻辑》、《易经》、《阿特拉斯耸耸肩》。我要向青年朋友们特别推荐的就是《阿特拉斯耸耸肩》这本书,阿特拉斯原本是一个巨人族,在和宙斯的战争中被打败,宙斯将地球压在了阿特拉斯的身上,以镇压他。所以,这本书最后讲的就是要做一名精英,该如何去承受压力,如何在束缚中去创造。

我还想向青年朋友们推荐《易经》这本书,读过这本书的人都能明白,这里面所讲的都是一种朴素的哲学观念,读了《易经》,你可能学会如何用发展变化的眼光、视角去认识周边的事物。就像我们商业地产,不同的地段、不同的团队、不同的资金,最后酝酿出的商业项目会截然不同。

 

问:您曾说过到一个地方,如果和您原来的城市差不多,您会非常失望,那武汉呢?

臧涛:武汉我来过好多次了,武汉历史上就是一个九省通衢的地方,也是一个文化繁荣昌盛之地,现在的感觉是武汉日新月异,尤其是光谷的崛起,我觉得这是一个从中国制造向中国创造转型中的一个闪光的亮点。武汉的城市气质中有一种兼收并蓄的底蕴,对外来的文化抱持比较开放的态度,而且也很善于学习吸收,这一点我非常欣赏。

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