穆健玮 商业实践

穆健玮

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  穆健玮,现任东方伟业(中国)投资控股有限公司执行总裁。 曾任铜锣湾集团副总裁,富基融通信息技术有限公司高级副总裁兼首席营销官。穆健玮先生致力于现代商贸流通业和现代商业地产的建设,在房地产项目产品策划、商业地产全程运营、商业地产资本运作、现代商业信息化建设方面既有丰富的操盘案例,又有积极的理论贡献,是国内知名的”商业+地产+资本”复合型实操专家。 穆健玮先生是中国城市商业网点建设联合会理事、学术委员会委员,中国商业地产联盟专家委员,中国购物中心产业资讯中心专家委员,中国百货商业协会专业顾问。

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REITs对商业地产意味着什么?

  一、REITs是什么?

  从国际范围看,REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种投资信托基金。

  通俗地说,REITs是一种大众投资者持有大型商业物业的投资行为。投资人通过购买“REITs”,就可以持有个人能力所不及的大型商业物业,这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业,每年将收益返回给投资者。

  随着2006年我国金融市场对外全面开放,国际REITs纷纷投资我国优质商业物业,而国内大型房地产开发商和投资商,如万达、华润、越秀、东方家园、家世界、华联、中伟银、华银控股等也纷纷将旗下资产推向香港、新加坡REITs交易市场上市。今年底,我国将有十八只REITs境外上市。

   REITs正成为我国商业地产投资的主要方式。

  二、REITs是国际商业地产通用的投融资规则

  REITs起源于是于19世纪20年代的美国,当时的美国的法律规定:房地产开发以后,不允许出售,只能出租,这样一来,开发商无法迅速地实现资金回笼,发展问题光靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究,决定以这样一种方式来解决房地产开发商所面临的问题:以开发商手中正在收取租金的物业为依托,汇聚公众投资,以物业所收取的租金作为投资人的回报,并跟投资人约定赎回期限,返还投资人的本金,这就是REITs基金的发源,即权益式REITs,或产权式REITs。

  REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs,其总资产超过3207亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。在美国80%以上的商业地产投资资金来自于REITs,是商业地产投资的主要形式。
  在发达国家和地区,REITs一直是分散投资组合风险的有效途径,据统计,美国REITs的平均股息收益率为7.3%,高出10年期美国国债350基点;澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%;新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs,投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。

  REITs是一种十分成熟、国际通行的一种大型商业物业投资行为。

  三、REITs对商业地产意味着什么?

  在中国,由于投融资形式单一,商业地产开发的资金来源中,银行贷款占比仍然占到75%以上,给国家金融造成极大负担。而传统商铺发售,由于管理极不规范,产权分散,不利于大型商业物业的统一管理和长期经营。

  一方面由于房地产单一依靠信托贷款的方式使银行承担了巨大风险和不良资产负担;另一方面由于居民储蓄存款的大量增加,国家急需引导储蓄存款朝向拉动内需产业的方向启动多元化投资结构。因此,REITs在我国的市场机制已经具备现实的基础,有着积极而巨大经济价值和社会价值。
  由于房地产投资开发规模大,一般大众投资者很难参与其中,而REITs作为一种集合大众资金,专业投资房地产的证券化的投资工具,为投资者提供的是以较低门槛、较高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会。
  由于REITs进入到投资基金的专业管理,改变了传统短期信贷发展模式,分散了房地产市场的金融风险,为中小投资者提供了参与房地产投资的机会,发行REITs将使中国资本市场重新活跃。

  对于房地产开发商或不动产持有人而言,REITs投资有利于优质的商业地产集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构载体(SPV),可以全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性,并极大的提高了股本回报率。
  房地产融资渠道的社会化、多元化创新已经显得至关重要和尤为紧迫,无论是对于挤压房地产泡沫、稳定房价以及整个房地产行业的持续健康发展,还是对于降低银行金融风险、缓解开发企业的资金压力、提高开发企业抗拒风险的能力,都具有极为重要的现实意义。

  四、没有REITs就没有中国的商业地产

   通过REITs方式融资,对商业地产而言显而易见的具有以下几个方面的优势:

  1、可以为商业地产业的发展融通大量的资金,解决商业地产开发的资金来源问题,使REITs成为商业地产业的重要融资渠道,促进我国商业地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险。

  2、REITs有利于我国商业地产业的健康发展。不仅可以改善商业地产企业的融资渠道;有利于降低商业地产企业对银行贷款的依赖性,而且可以优化商业地产行业内部结构,实现资源的优化配置。
  3、发展REITs为投资者提供多元化的投资渠道。REITs具有保值增值的功能,商业地产投资的收益相对比较稳定。商业地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力,在人均收入持续增加的背景下,商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高,城市其它商业地产的需求也将不断提高,REITs的收益也相应较高。

  4、REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于商业地产企业,有利于提高商业地产企业的融资效率。未来开发商将旗下部分或全部商业地产打包上市,从而将部分资产变现上市,从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。

  5、一般情况下,REITs融资总额超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金,同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,通过上市融集到的资金总额数倍于抵押贷款等其他融资方式。

  五、国家政策支持

  REITs与我国现行法律在原则上保持一致。它以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立,并符合《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定,在我国目前的法律制度下,法律障碍较少,有利于在法律层面上保障现阶段REITs的推出。

  国家主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的商业地产融资工具,发展多层次的资本市场,完善商业地产企业的长期、直接的融资渠道。
 
  人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示,用公开发行受益凭证的方式,设立房地产信托投资基金(REITs),是房地产直接融资的方向和可持续发展模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

  来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示,发展房地产信托投资基金,将是今后房地产信托的重要方向,对于境外REITs投资本地物业或境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市,银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。
  国务院主要领导已对商务部关于“开放国内REITs融资渠道”的请示报告作出重要批示,明确推进解决商业地产资金来源狭窄的问题。

  六、REITs发展前景广阔

  我国商业地产业的巨大增长空间,在给REITs提供了长期的增值保障的同时,也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化,非银行金融机构等得到了很大的发展,为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。

  REITs发展所需的资金充裕,投资主体也已逐步形成。近几年来,我国的经济一直保持着持续稳定高速的发展,2005年中国国内生产总值比上年增长9.9%,GDP为182321亿元人民币,截至2005年12月末,我国城乡居民储蓄存款余额突破14万亿元。REITs设立后,其长期增值收益的特点必然会吸引一部分居民储蓄,成为普通家庭长期理财的稳定投资产品。
  2006年我国全面开放金融业后,外资银行可以通过参股中国的金融机构或者采取信托等金融创新的模式进入国内资本市场,会有更多的金融产品和金融工具向国内大众敞开,这些外资金融机构将成为商业地产信托投资资金供给渠道的有效补充。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展,已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者,REITs收益高,风险小,回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。

  七、如何建立REITS机制?

  大型商业物业的经营特点决定了经营目的:必须统一经营、整体综合效益不断提升。因此,大型商业物业必须REITs化。这类物业至少3万-10万平方米以上,能够出清产权的商场、酒店、厂房等均可,其商业内容多为知名连锁机构,合同期20年以上。
  中国商业地产与国际REITs的“亲密接触”已经展开,中国的城市化进程不可逆转,多元化的房地产投融资机制必将形成,REITs的发展利国利民,我们愿意与优质商业物业建立真正的历史性的双赢机会,迎接崭新的明天.

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