第二部分：10万平方，购物中心风险的分水岭

　　今年9月，《福布斯》（Forbes China 2006年9月号）以中国大陆的661个城市为研究对象，通过“劳动力素质指数”、“高级人才指数”、“经营成本指数”、“市场规模指数”、“市场潜力指数”、“客运指数”、“资本活力指数”七个指标的比较，推出了《2006中国大陆最佳商业城市》排名，《中国最佳商业城市前10名》也同时出炉。

　　先让我们看看2005年中国购物中心前十强的具体名单：

　　

　　再看看福布斯对中国大陆661个城市的排行，位于中国大陆最佳商业城市前10名的城市中，连续三年排名第一的，却是没有建造大型购物中心的杭州。看看目前杭州市的几个购物中心，与那些上榜的中国MALL前十大相比，真是小字辈中的小字辈。

　　杭州大厦购物中心 ，营业面积约2.6万平方米，不到华南MALL总建筑面积89万平方的3%，共经营5万多种国内外高档名牌商品，是杭州市乃至浙江省的著名购物场所。2002年，购物中心年创销售额15.6亿元，夺取了建国以来，全省商界最好的经营成绩。目前，营收在全国大商场中排名第十位，创利已进入全国商界前三名，零售规模为浙江省商业同行排名第一。

　　杭州中都购物中心，位于杭州余杭区临平镇，投资近1.5个亿，总营业面积达10万平方米，比广州天河城还少6万平方，而总建筑面积为16万平方的广州天河城广场，总投资却达到12个亿，杭州中都购物中心的投资每平方比天河城少六千元！

　　再看看杭州中都购物中心的经营业绩，自2003年成立以来，共计完成销售收入近5个亿，创造利税6752万元, 已经成为杭州余杭地区民营商贸企业纳税大户的领头羊。这与“第一个盈利的中国MALL”的“基本收回投资”相比，营利更显轻松。

　　在“中国最佳商业城市前10名”中排名第二的是北京市，第三是上海，第四是无锡，第五是宁波，第六是苏州，第七是大连，第八是广州，第九是南京，第十是天津。

　　有三个购物中心进入中国大陆MALL前10强的广州，却在中国最佳商业城市中位居第八，如果广东的购物中心开发也是算对城市的运营，那是为广州市加分了还是减分了呢？从福布斯杂志的分指标来看，杭州的“经营成本指数”为0.7587，排名为184，而广州的“经营成本指数”为0.8839，排名为204，这说明在购物中心较多的广州，经营成本要比杭州高。购物中心的高投入，势必推高当地的租金，从广州市的“资本活力指数”来看，在中国大陆排名第二，而杭州的“资本活力指数”排名第三，高的经营成本也在一定程度上抵消了资本的活力。

　　根据旅游对商业消费的拉动作用，从每个城市旅游业的发展情况，也能看到建造商业地产的规模。不管是什么商业，都必须有足量的消费者来支撑，本地的消费能力不足，旅游也不发达，对周边消费者的吸纳能力不强，动辄就想建成“最”字号的商业设施，风险实在太大。

　　2005年我国几大城市的旅游收入情况

　　
　　（数据来源：根据以上城市2005年国民经济和社会发展统计公报数据整理得到）

　　从上表的排序来看，中国最大的商业设施，应出现在上海或北京，而不是广州，可现实情况是，广州的商业地产开发已出现了扎堆现象，广州市天河城就有天河城广场和正佳广场这两个庞然大物，还有中信广场雄居一旁。

　　而且，北京的金源时代购物中心、上海的兴力达商业广场、华南MALL 都不同程度地遭到市场冷遇，中国十大MALL中只有面积16万平方、倒数第一的广州天河广场开始赚钱，而面积10万平方的杭州中都购物中心“自2003年成立以来，共计完成销售收入近5个亿，创造利税6752万元”，正如杭州开元房地产集团有关负责人所说的，“目前形势下，购物中心面积一旦超过10万平方米，招商和经营难度会成倍增加。”由此可见，10万平方是购物中心经营风险的分水岭。（待续）
 
　　第三部分、从城市运营角度看购物中心

　　广州天河城1996年的开业，宣告了我国第一个摩尔项目的诞生，才出现真正意义上的购物中心。购物中心虽在国外已发展了多年，但引入到国内才刚刚10年。作为新的商业业态，如何评价购物中心对城市配套设施的影响，如何更好地发挥购物中心对城市商业的整合功效，又如何防止购物中心在建设过程中落入“圈地运动”，降格为单纯的房地产开发，在什么样的条件下适合建造购物中心？购物中心建多大体量合适？诸如此类的问题，作为地方政府和开发商，都应认真对待。

　　《房地产经济学》一书在第四章“零售业物业市场：定性与定量分析/历史与现实”第四节，用“美国购物中心的发展与中国的选择”为题，对美国购物中心的发展作了系统的分析（《房地产经济学》第191页至196页）。文章指出，“美国购物中心的发展是以人口的大规模郊区化为基础的，因此，购物中心的发展本身就是郊区化的一部分。到1970年，已有大约38%的美国人居住在郊区，原中心城市的人口约下降为总人口的31%。”

　　美国统计局发布的《2001美国统计摘要》表明，2000年，全美的购物中心共有451551个，其中总出租面积4万-8万平方的有1424个，8万-10万平方的有326个，超过10万平方的有410个，占总数的0.09%，8万平方以上的占总数的0.16%，由此可以看出，中小规模的购物中心在美国占了绝大比例。
 
　　书中对美国购物中心的发展条件，用以下图作了概括：

　　美国购物中心发展的条件
　　
　　
　　文章接着分析指出，“目前比较国内外购物中心发展的文章，常用人均GDP、人均（可支配）收入以及城市规划三方面的指标进行衡量。但比照美国购物中心发展来看，简单分析这三方面因素是不完整的。”针对“人均GDP”这一因素，文章的观点是，要与具体的产业结构与就业结构相结合来进行分析。“我国由于优先发展重工业的历史原因，产业结构扭曲相当严重，制造业比例过高，服务业比例过低。不同的产业结构带来了不同的就业结构，而不同的就业结构对于整个人群的生活方式和购买力有着重要的影响。如果不分析具体的产业结构和就业结构，仅凭人均GDP的比较就得出中国是否适合发展购物中心的结论，说服力是有限的。”

　　对“人均收入”因素，文章指出，我国与外国在统计方法上存在差异，不具有可比性。我国一般使用平均数的收入来表示，而美国在统计数据中通常给出中位数的收入均值，“当一个国家或地区的收入分布情况是金字塔形（比如深圳，74%的家庭收入在平均收入水平之下）时，中位数的收入要比平均数的收入低许多。”

　　“在城市规划方面，土地和能源是制约城市规划的两个客观因素，当然这个问题对某一个开发商来说，可能并不十分重要。开发商和投资商在具体的项目开发中，大多从购物中心能够覆盖的客户群范围考虑汽车拥有量和高速公路两个因素。然而我们的城市主要还是处于高密度发展的形态，交通堵塞也大有愈演愈烈之势，在这种情况下，我们很难简单地参考国外购物中心的辐射半径，在具体的购物中心布局上，或许更为直接的参考因素是在一定交通时间范围内（无论采取何种交通方式）能够覆盖的人口数量，以及这些人口是否蕴藏了足够的购买力”。由此不难看出，华南MALL，北京金源时代购物中心为什么在交通上出了问题。

　　美国的购物中心是在城市郊区化发展过程中发展起来的，我国目前和今后相当长的一段时间，是在走“城镇化”的道路，这是两个截然不同的发展路径。简单地照搬国外的购物中心发展模式，是很危险的。
如何评价购物中心对城市社会生活的影响？浙江工商大学技术与服务管理研究中心的胡永铨，在《城市商业开发项目的社会评价研究》一文中指出，城市商业开发项目的社会评价体系，应由三个部分组成，分别是：城市商业开发项目的社会和谐性分析、城市商业开发项目的社会发展性分析、城市商业开发项目的社会可持续性分析。作为大型商业设施，会对社会、经济和环境三个方面带来重大的影响。

　　发展大型零售设施对我国的积极与消极影响

　　
　　（来源：《项目管理技术》杂志，《城市商业开发项目的社会评价研究》胡永铨）

　　从上表也可以看出，大型零售设施的建设，对社会的和谐性、可持续性都会带来消极影响，也会进一步影响社会的可持续发展。大体量的购物中心，也许会为当地政府带来“政绩”，但它的消极影响却是不容忽视的。

　　要建多大体量的购物中心才合适？中国大陆前10名MALL中（依照建筑面积排名），却是倒数第一的广州市天河城广场；天河城于1996年2月9日开业，到目前才基本收回投资，而杭州中都购物中心自2003年成立以来，共计完成销售收入近5个亿，创造利税6752万元，只有10万平米的杭州中都三年就创造利税6700多万，运营10年的天河城才“基本收回投资”。大体量，豪华型并不是购物中心的必然要素。

　　让我们单独就经营成本指数来看看下列城市在04年至06年的变化情况：

　　到06年, 杭州在五个城市中经营成本最低，广州的经营成本仅次于北京,排列第二。（数据来源：根据福布斯http://www.forbeschina.com/中国大陆最佳商业城市榜2004-2006年的数据整理）

　　据《深圳特区报》报道，“万象城将成杭州最大购物中心”。“杭州钱江新城项目占地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米，将以“万象城”购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目，总投资预计超过40亿元人民币。其中，杭州“万象城”将是整个项目的核心部分，建筑面积近20万平方米，将成为杭州最大的购物中心。建成后该项目将采用完全招租的形式，借鉴深圳万象城主力大店＋次主力店＋小店的组合方式进行招商和管理，并且计划引入20％全新的商家。在业态规划上也以深圳为范本，商业物业规划有40％的零售、20％的餐饮、20％的娱乐包括电影、溜冰场等。”

　　杭州出现面积近20万平方的购物中心，对整个杭州市来说意味着什么呢？是不是杭州在这轮MALL建设热中耐不住寂寞了，还是杭州现有的商业物业不能满足需求，到了2009年，万象城将建成对外营业。这对这个蝉联三年的冠军城市杭州来说，到了2009年，还能是中国大陆最佳的商业城市吗？

　　没有人会希望看到中国的购物中心遭遇挫折，也没有人愿意看到这些建成或在建的特大型购物中心倒下。面对不断“长胖”的中国购物中心，各个开发商和地方政府都有必要从城市运营的角度，就购物中心对社会带来的利弊做审慎权衡，引导这个新兴商业业态健康发展。（完）