吴克红 房地产与零售税务

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中南财大财政学硕士毕业,先后在投资集团、出口制造企业、税务师事务所、零售集团、地产集团从事内审、财务管理、税务管理。专攻企业税收管理之术。wukehong@21cn.com

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【拍案惊奇】评豫法行终字第00042号《行政判决书》

1一起不应发生的诉讼,祸起“人防所有权属于国家”的谬误


纳税人(原告)郑州人和公司以40年《商铺经营使用权转让合同》的形式销售603个地下人防商铺,2008年度按销售不动产主动申报所得税1.93亿元。其后反悔,认为该收入不属于不动产销售,而属于不动产租金,不应一次性纳税,申请退税。其后纳税人、国税局、一审法院发生一系列法律和事实认定错误,二审河南省高院认定合同性质属财产权转让而非租赁,责令国税局重新作出行政行为。


由于该合同的性质被认定为财产所有权转让,而非租赁,所以2008年纳税人一次性缴纳所得税1.93亿正确,而退税的主张不合法。国税局无需退税,只需纠正税务文书中的事实认定和法律适用错误即可。人和公司的实体主张落空,一、二审给北京纵横律师事务所的代理费白花了。


这是一起不应发生的浪费,祸源于人和公司、律师事务所、国税局乃至郑州市房产管理局“人防所有权属于国家”之谬误认识。事实上,根据《物权法》“谁投资,谁所有”的原则,除非人和公司通过合同约定所建造的地下人防所有权移交政府,否则其所有权归属人和公司,无论郑州市房产管理局是否许可办理《房产证》。没有任何法律支持所谓的“平战两用人防设施所有权属于国家”。在房管局拒绝办理地下人防《房产证》的情况下,人和公司违反《城市房地产管理法》第38条的规定,以40年《商铺经营使用权转让合同》的形式变相销售不动产,在税务上应当按照不动产销售一次性确认收入和缴纳所得税。而基于没有法律依据的“人防产权属于国家”前提推导出“40年《商铺经营使用权转让合同》不是买卖合同,而是租赁合同”,再继而推导出收入应当分40年确认,所得税应当分40年缴纳,皆属错误。注定是一场诉讼浪费。


当然,引起谬误的祸根还是郑州市房产管理局产权登记制度的落后。不仅双方律师,连一审法官也唯唯诺诺承认“人防产权属于国家”,甚至连河南省高院也不敢正面否定,只敢迂回表达为使用权、经营权“复合型财产权转让”。那地下人防到底主要属于何种“财产权”?当然是不动产所有权(只是因不能登记而处分权受到限制,属于不完整的所有权)。


这样的诉讼在上海、厦门、重庆、广州便不可能发生。因为上海市允许地下人防车位以附注的形式办理附属登记和转让;而厦门、重庆、广州允许被认定为“平战两用人防”车位办理独立权属登记和转让。能够正正当当签订《房屋销售合同》销售,何需律师创造发明出“40年《商铺经营使用权转让合同》”这类不伦不类的财产权转让形式?

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