吴克红 房地产与零售税务

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中南财大财政学硕士毕业,先后在投资集团、出口制造企业、税务师事务所、零售集团、地产集团从事内审、财务管理、税务管理。专攻企业税收管理之术。wukehong@21cn.com

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关于审查废止津地税企所[2010]1号文件的建议书

天津市政府:

天津市地税局、天津市国税局于2010年2月5日向辖区各国、地税局下发了《关于房地产开发企业所得税政策问题的通知》(津地税企所[2010]1号)。XXXX有限公司(以下称“本纳税人”)是注册成立于天津市的房地产开发企业,从事XXXX地块住宅开发业务。

本纳税人依据《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》(国发〔2004〕10号)第九条29项、国家税务总局关于印发《税收规范性文件管理办法(试行)》的通知(国税发[2005]201号)第二十三条的规定,要求审查并废止津地税企所[2010]1号文件。理由如下:

一、天津市国地税局制发津地税企所[2010]1号文件没有征求纳税人意见

提高计税毛利率是直接加重广大房地产开发企业纳税人税收义务的重大事项,《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》第六条16项要求:“起草法律、法规、规章和作为行政管理依据的规范性文件草案,要采取多种形式广泛听取意见。”天津市地税局、国税局在制发津地税企所[2010]1号规范性文件时,没有向广大纳税人公开征求意见,违反国家税务总局关于印发《税收规范性文件管理办法(试行)》的通知第十六条规定,程序违法。

二、将计税毛利率提高至25%严重脱离天津市房地产经济发展水平

津地税企所[2010]1号第一条规定,销售未完工开发产品的计税毛利率,非经济适用房暂按25%确定。天津市虽然行政级别是直辖市,但人均居民可支配收入一直远不如北京、上海两直辖市。房地产销售价格不及北京市二分之一(以2012年为例,天津市平均房价约10,651元/平米,而同期北京市则为22,161元/平米)。而北京、上海、广州等市的计税毛利率均只规定为15%。25%的计税毛利率远超北京等一级发达城市,为全国最高,严重脱离了天津市经济发展水平和房地产市场行情,成为全国最高并且唯一的25%超高计税毛利率。

不仅如此,天津市内各区之间经济发展水平差异悬殊,东丽区、津南区等郊区房价不及市区二分之一(以2012年为例,津南区平均房价约7,246元/平米,而市区和平区房价约19,429元/平米)。津地税企所[2010]1号文不分市区郊区,不论经济发展水平和房价水平,一刀切将计税毛利率提高至25%的全国最高水平,势必造成大量的“过头税”,严重损害纳税人的合法权益。以本公司XXX项目为例,实际毛利率仅10%,执行该1号文件后已产生不能退还的“过头税”约XX万元,使投资者陷入亏损境地。征收过头税不仅严重违背《企业所得税法》立法精神,而且势必造成大量税务争端无法经过税企沟通解决而不得不诉诸法律,导致税务机关与纳税人关系普遍紧张,最终恶化天津市投资环境。

综上,本纳税人认为:津地税企所[2010]1号文件内容脱离本市经济发展水平,执行结果必然产生“过头税”;发布之前未公开征求纳税人意见,程序违法。为改善投资环境,根据《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》第六条18项要求:“规章、规范性文件施行后,制定机关、实施机关应当定期对其实施情况进行评估。”本纳税人建议:废止津地税企所[2010]1号文,恢复执行津地税企所[2009]7号文。

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