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『业态打造』还在苦苦探索购物中心运营与设计的“亲密关系”?让这4大案例告诉你

导读·Introduction

购物中心项目建成投入运营后,运营团队会碰到很多使用上的问题,而包括建筑结构、场地利用等方面存在的问题一部分来源于设计。在购物中心规划设计与运营管理中,究竟有何“亲密关系”?该文结合四大案例进行解读。


购物中心项目建成投入运营后,运营团队会碰到很多使用上的问题,而包括建筑结构、场地利用、设备设施等方面存在的问题很大一部分来源于设计。本文结合四个案例探讨:在项目实际运营后产生或者发现的与设计有关的问题,究竟是设计有误,还是使用不当;抑或并没有谁对谁错的问题,但可能有更好的设计方案。运营与设计对话的意义在于:毕竟购物中心建设出来是给运营团队管理的,运营的意见对于设计非常重要,因而一方面运营团队应尽早进入项目,另一方面运营团队应能防止设计硬伤。

案例一:暴雨对设计地面标高的警示

A购物中心开业不久,碰到一场暴雨。不到半个小时,A购物中心的一楼和地下楼层全部进水,一楼(地面层)水深达二十厘米。

究其原因一是雨大,据说是A购物中心所在城市数十年不遇的特大暴雨;二是周边道路排水不畅,不仅不能及时排掉路面积水,而且还有水从地下排水管道反涌上来;三是运营团队经验不足,没有准备足够的沙包等防汛材料;四是A购物中心一层地平面低于市政道路地平面,这一点是导致这次突发事件引起如此严重后果的根本原因。

很多城市经常会受到暴雨的袭击,一般来讲,因暴雨而可能引起的雨水漫灌是时段性的,其时间长短视暴雨的时长和城市道路排水设施的好坏而定;对购物中心而言,也就是雨水漫灌过来的最早那十几分钟要顶住。管理团队为应对购物中心在雨季可能出现的雨水漫灌,都会准备沙包等防汛材料,以临时抵挡周边积水从车道等位置漫灌进来。但是碰到A购物中心一层地平面低于四周市政道路地平面的情况,如果管理团队事先并不知道这种标高的问题,只是按常规准备防汛物资和安排防汛点的话,在特大暴雨面前恐怕很难抵挡,必然会出现水淹购物中心的后果。

这种后果是很严重的:一是水浸机电设备,造成停水停电设备不能正常运转;二是水淹商铺,造成店铺装修损坏和货品受损;三是打乱正常经营秩序,处理这种突发事件和恢复经营需要一段时间的停业或部分停业;四是动摇商户的信心,商户会因此怀疑选择这个购物中心的正确性。

这一切都是设计惹的祸!如果设计时注意到这个问题,就不会出现这种标高倒挂的漏洞。还有一种情况要引起注意,在中国城市化进程中,往往会出现城市规划多变或城市规划执行走样的情况,这时候可能在设计时的标高对比变化是由于周边建设变化引起的,例如,周边市政道路改了等级,造成地基抬高。

在这种情况下,一方面在购物中心规划设计阶段,大家一定要认真研究城市建设规划、研究城市交通规划、研究气象资料;另一方面在建设过程中,大家一定要关注周边建设变化;还有一方面,就是在可能的话,对地面标高在设计时适当扩大应变系数。这里所说的大家,不仅仅是规划设计单位,还包括运营管理人员。由此可知,运营管理人员在规划设计阶段进入,在某种程度上比招商人员进入更重要。因为,运营人员比设计人员和招商人员更容易识别购物中心可能出现的硬伤。

案例二:遮挡对设计单位选择的疑问

B购物中心是一个城市综合体中的大型项目,在正门两边设计了两座塔楼。在购物中心负一层有近2万平方米的大型综合超市,主出入口设在一层,而其中一座塔楼刚好挡在出入口前。

这个城市综合体先建购物中心,购物中心开业后伺机建塔楼。但在招商过程中,不同的超市都提出了进来的先决条件是不能有大楼遮挡。由于购物中心已经建设,改变超市的出入口没有工程上的可能性,就面临着这座塔楼的移位问题。

为什么会出现这样的问题?按常规有经验的设计师是不会出现这样的错误。问题主要出在甲方对方案设计与施工图设计的衔接管理上,负责概念和方案设计的境外主设计公司完成方案后,甲方委托另外的境内落地设计公司做初步设计和施工图设计时,就结束了与境外设计公司的合作,这两个公司没有任何直接联系,而负责施工图设计的公司并没有设计同类大型购物中心的经历。此外,对于这种严重影响商户经营从而导致招商陷入困境,甲方的商业管理团队没能随时对设计进行控制也是一个重要原因。

禹来在《商业地产设计控制》中曾分析了这种现象:

大量案例表明,没有经验的公司特别喜欢更换设计单位,更严重的是更换设计单位不是配套进行。有一个项目,公司换掉原来的境外主设计单位和国内落地设计单位,另外聘请一家国内设计单位做初步设计和施工图设计,实际上大幅修改了方案设计成果,但与原境外主设计单位没有进行过任何沟通,这样的设计结果可想而知,后到的商业管理团队几乎无法进行合理的商业规划。不是不可以更换设计单位,但不能频繁,更不能不保持设计的连续性。

更多的案例表明,公司管理团队的不稳定是更大的问题。有的大型购物中心项目,从几年开发到几年经营,几乎一年换一个商业公司总经理,表面上经营的热闹,业内人士随便一转,需要改进的地方真不少。我们强调商业管理团队在项目设计控制过程中的重要作用,也指出项目设计控制对商业管理团队的要求是很高的,但更强调商业管理团队自始至终参与设计并稳定地参与后续工作是极其重要的。在商业地产项目中,设计单位做阶段性工作,公司设计管理部门负责阶段性的工作,施工单位也只做阶段性工作,只有商业管理团队是服务于开发和经营管理全程的。无论什么水平的管理团队,只要是指导思想正确,专业结构合理,制度流程健全,保持稳定性就可以提高整体水平,就可以创作出作品,经营出好业绩。

这里面有四层意思:一是要保持设计单位的稳定性;二是要保持主设计单位与落地设计单位之间的衔接;三是要保持管理团队对设计全过程控制;四是要保持管理团队的稳定性。其目的是保证设计为运营服务。

案例三:动线对停车场设计的要求

平层停车场是比较先进的城市购物中心配套设施。购物中心设计平层停车场,一是丰富了垂直交通,增加了车流垂直动线;二是可以方便目的性消费,驾车的顾客可以停车后直接平行进入购物中心各个楼层;三是有可能减少地下停车数量,从而减少地下层数。

平层停车场是否在所有城市都能起到先进的作用呢?C购物中心的案例可以引起大家思考。20多万平方米的C购物中心,位于某四线城市,有1000多个停车位,分别位于负二层的地下停车场和四层平层停车场。C购物中心开业后半年时间,负二层的停车场因工程原因没能开放。在半年的经营中,位于四楼的餐饮店铺生意很好,负一层的餐饮店铺生意不好。这其中有很多原因,但负一层一家商户分析的一个原因与停车分布有关。他说原来选址负一层靠近负二层地下停车场与负一层扶手电梯的出口,是想享受这部分车流带来的人流,他也不知道有平层停车场。所以,他认为负二层没开是引起人流变化的一个原因,但车流越过了负一层通过平层停车场直接上了四楼是更重要的一个原因。

这里面有两个问题:一个是地下停车场没按时开放引起的人流垂直动线的变化;二是平层停车场设计引起的车流动线的变化。第一个问题属于工程问题,与设计无关。第二个问题则提醒我们:不能简单地认为行业内先进的设计普遍适用。

例如本案中的平层停车场在四线城市是否是先进的设施,现在看来,至少要考虑:

第一,四线城市的停车场建设条件。由于四线城市用地远不如一、二线城市紧张,项目的容积率比较低,购物中心的楼层不会太高(本案地面四层),单层面积比较大(本案单层建筑面积约4万平方米),从而负二层停车场面积也很大,加上地面外广场2万平方米还可部分停车,设计平层停车场主要就是先进性的考虑了。

第二,四线城市人们的停车习惯。在四线城市,大家都愿意在地面停车,而不愿意停在地下。增设了平层停车场,会使得去地下停车场的车更少。这可能导致车流垂直动线干扰人流垂直动线,至少在购物中心培养期如此,诚如案例中商家分析的那样。

案例四:人流对设计差错的反应

案例三中的C购物中心负一层商户经营普遍不如其它楼层,还有其它一些原因,其中设计差错导致设施变化也是一个原因。C购物中心的一个出口与地面广场相联处,现在只有一座步行梯,而原设计还另有一台平行的电动扶梯,后来取消了。商业管理团队是坚决不同意取消这台电动扶梯的,但最后也不得不同意,因为别无他法。这台电动扶梯的在安装过程中发现了问题,由于设计计算错误,上方一道结构横梁与扶梯的之间的高度不到1.6米,根本无法载人通过。由于建筑结构的原因,建设单位与设计单位也找不出其它变通方法,在相邻处也找不出安装位置,只好拆卸。事实上从这个出入口进入负一层的人流非常之少。

为什么商业管理团队坚持到最后一分钟才无奈地同意取消电梯?问题出现后,设计单位(注意这个设计单位已经不是熟悉商业设计的那个方案设计单位了)与工程单位认为有一座步行梯,而且是一座很宽敞的步行梯,有没有电梯影响不大。但是要知道:购物中心设计不仅要解决人流通行的可达性,更重要的是要照顾人流通行的舒适性,还要保证人流动线的合理性。

试想:此处只有步行梯而没有电梯,本来从广场地面这个方向进入购物中心有两个选择,一是一层的大门,一是顺梯下负一层。如果是没有电梯,只有步行梯,首先,顾客会觉得不方便会径直进入与广场平层的一层;其次,顾客会认为这个入口不重要(重要的话就应有电梯),可走可不走。换言之,因为此处没有电梯,如果不是目的性消费,顾客进入负一层的可能性大大降低。进入负一层的入口分布是统一规划的,其中一个入口的作用被削弱了,直接影响的是负一层商户的经营,间接影响的是整个购物中心的垂直人流动线。

(来源于:中购联)


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