郭歆晔 上海商业情报专栏

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数据测评上海浦东28个商圈,哪些最具潜力跃升超级商圈?

联商专栏:自改革开放以来,上海浦东发生了翻天覆地的变化,陆家嘴CBD、迪士尼旅游区闻名全球;浦东新区2018年人口达到560万,GDP总额10460亿元,社会消费品零售总额2313亿元(占全市18.3%),浦东各项经济数据均在全市各区中遥遥领先。

从商业地产项目的落点和发展,可以清晰地看到浦东商业市场的重要性与潜力。小陆家嘴-张杨路商圈同时汇集了上海销售额最高的购物中心与百货店——ifs国金中心与八佰伴,如今小陆家嘴商圈实力足以抗衡浦西任何一个商圈;开业不久的佛罗伦萨小镇年营业额高居全市奥莱第二;浦东机场日上免税店更是全国营业额最高的免税店,吸引了全市甚至全国的消费者纷至沓来;近两年来新开幕的LCM置汇旭辉广场、陆家嘴中心L+MALL、世纪汇、尚悦湾等大批浦东新生代购物中心也赢得了不错的口碑。

但是,浦东商圈的发展与浦东的综合实力并没有完全匹配。虽然浦东去年社会消费品零售总额全市排名第一,几乎相当于黄浦、静安、徐汇、长宁四大核心区的总和,但全市的15大市级商圈中却仅有小陆家嘴-张杨路商业中心位于浦东,而黄浦静安徐汇长宁四区则拥有八大市级商圈。浦东未来是否有可能再产生一个或多个具有全市影响力的商圈,引发众多讨论和关注。

浦东全区大大小小的商圈有28个,其中哪几个最具发展潜力,最有希望在陆家嘴之后崛起成为浦东又一个具有全市代表性的优质高能级商圈?

宏观层面

浦东2035规划看重点商圈布局

如果说区域型商圈/地区商业中心的发展主要倚重于周边人口的密度与收入水平,那么跨区域的超级商圈/市级商圈的培育则更依赖政府宏观规划的政策扶持与重仓市政投入,换而言之,就是需要更多的微观条件与更多的后天努力共同发力。原本并无商业基础的小陆家嘴,从最初不被看好到一路逆袭,跃升为全市最顶尖的两大商圈之一,就是最好的明证。

上海浦东

中商数据就此解读最新公布的浦东新区2035总体规划,这份引领未来20年发展的城市规划方案着力改变浦东产强城弱的发展面貌,全面提升城市功能、城市活力和城市形象,满足市民多元生活需求,按照高等级公共中心强集聚、建立全覆盖均等化公共中心网络,形成由城市主中心、城市副中心、地区中心、社区中心构成的“1+5+21+X” 的四级公共中心体系。

其中能级段位最强大的城市主中心即中央活动区CAZ,浦东新区规划沿江发展形成陆家嘴、世博-前滩2大功能板块,是上海全球城市核心功能的重要承载区,在强化商业、商务等功能的基础上,突出完善文化娱乐、旅游休闲、创新创意等多元功能。加强黄浦江两岸地区的协同发展,借助打造世界级滨水空间的契机,加强两岸之间的滨水空间贯通、越江交通连接和两岸中央活动区的功能互动。滨江文化商务走廊则聚焦全球城市发展能级的集中展示区建设,打造具有全球影响力的世界级滨水区。

规划形成5个城市副中心,优化提升花木-龙阳路城市副中心,新增金桥、张江、川沙三个城市副中心,加快南汇 (临港)新城中心建设。

花木-龙阳路城市副中心:行政文化商务中心,分花木和龙阳路两个区域。花木区域以行政办公及高品质文化设施为主;龙阳路区域以商业办公为主,打造绿色低碳、高效便捷、功能多元的现代综合商务核心区。

张江城市副中心:以科创办公和公共服务为功能导向,以配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活力开放为环境要求,以科技体验和水绿交融为特色的科创型副中心。

金桥城市副中心:以商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩为主要功能。聚焦生产性服务业的功能完善和生活服务业的品质提升,重点植入文化艺术、体育休闲、创意研发等服务功能。

川沙城市副中心 :以国际旅游、文化展示及生态休闲为特色。重点集聚文化体育、会议会展、商业办公、教育培训、国际贸易等功能,促进迪士尼国际旅游度假区与川沙镇区的联动与协同发展。

南汇新城中心:远郊综合服务中心,包括旅游服务、文体休闲、商业金融、研发总部等功能。规划增加高等级文化体育设施、大型旅游设施及旅游服务设施,提升滴水湖地区的文化旅游吸引力。

地区中心及新市镇中心:规划高桥、森兰、申江、金杨、洋泾、塘桥、白莲泾、北蔡、杨思、三林、御桥、广兰路、科南、川沙、祝桥、惠南、周浦、曹路、唐镇、航头、泥城等21个地区中心。

由2035年规划方案可见,浦东重点扶持能级最高的五大商圈为:第一阵营城市主中心的陆家嘴与世博前滩,第二阵营城市副中心中的花木龙阳路、张江、金桥。

图片来源:上海发布

微观层面

浦东潜力商圈四大具体发展指数大比拼

虽然宏观规划至关重要,但商圈的发展受到多重微观因素影响,不乏最初不在规划之列却凭借优良的区位及精心的运营而破格成长为市级商圈的案例,例如中山公园与大宁。

从消费者角度看,优质商圈需要满足四个条件:交通便利可达性强且大环境舒适,可逛性强,商业氛围浓厚,吃喝玩乐育精神消费物质消费两不误。

从项目角度来看,纵观上海辐射力强大的市级商圈(例如南京西路淮海中路徐家汇陆家嘴)也有四大共同点:

拥有高水准的发展商与旗舰商场(确保商业氛围、招商的品质、定位的精准度和完成度、运营营销水准);

净商业总面积大于40万平方米(确保丰富的可逛性)

完美的商圈规划方案包括多个轨交站或换乘站及便利的路网(确保交通便利与优异的商业大环境);

商旅文多元化(确保精神消费物质消费互相融合吸引更多客流)。

由此,我们得出了评判商圈能级指数的四大具体的关键指标:商圈公共配套基础设施(轨交路网绿化)与规划方案,商业地产项目特色及发展商综合实力,商圈商旅文多元化程度,商业设施体量与规模,并依据这些指标对各商圈逐一进行评测。

| 商圈的公共配套及市政基础设施指数

前瞻性的商圈规划方案决定了商圈的先天硬件,其中便捷的轨交与路网决定了商圈的客流辐射能力,友好的绿化环境市政注定了客流的黏性。优秀的商圈规划方案可让商圈培育事半功倍。

浦东各商圈规划方案中,经过国际竞赛或国际招标的有陆家嘴、迪士尼、世博、前滩,以及待建的金桥城市副中心、张江城市副中心、川沙城市副中心、花木-龙阳路城市副中心,规划前瞻性上这8个商圈率先加分。

轨交站及换乘枢纽方面:

小陆家嘴张杨路:陆家嘴站(2号线+在建14号线)、东昌路站(2号线)、商城路站(9号线+规划19号线),浦东南路站(在建14号线+规划19号线)

世纪大道:世纪大道站(四线换乘2+6+8+9号线)

龙阳路:龙阳路站(四线换乘2+7+16号线及在建18号线)

前滩:东方体育中心站(四线换乘6+8+11号线及规划19号线)

世博源:耀华路站(两线换乘7+8号线)、中华艺术宫站(两线换乘8号线+规划19号线)

张江副中心:学林路站(13号线+规划21号线)

金桥副中心:金桥站(9号线+规划21号线)

外高桥:洲海路站(6号线+规划20号线)

迪士尼:迪士尼站(11号线+规划21号线)

塘桥:塘桥站(4号线+规划19号线)

浦东机场:浦东机场站(2号线+机场联络线)

此外,学林路站、后滩站、张江站、港城路站、广兰路站、蓝天路站、金港路站、三林南站等站点也有升级为两线换乘的规划。

世纪大道、龙阳路及前滩浦东这三大四线换乘枢纽站得天独厚的优势无可复制,浦西三线换乘的枢纽大站除了虹桥火车站等特例外,几乎全部为市级重点商圈,例如南京西路站与静安寺站的南京西路、人民广场站的南京东路、陕西南路站的淮海中路、徐家汇站的徐家汇、中山公园站的中山公园商圈。

从道路路网设计的密度来看,由于世纪大道等尺度过大马路造成路网密度过低,陆家嘴因此饱受诟病。堪称陆家嘴2.0版本的前滩充分吸取了前者的教训,并以生态型综合城市社区著称,因而此项的得分在浦东各商圈中名列前茅。

从绿化景观环境角度看,小陆家嘴、前滩、世博源由于复合了浦江自然美景和都市建筑景观而在浦东脱颖而出,迪士尼则以世外桃源的园艺美景独树一帜。

产城融合方面,浦东原先也饱受诟病,很多板块往往都是纯办公区、纯工业区或者彻底的睡城住宅区,前滩、张江中区等新一代板块则采取产城融合的模式,使得板块商住合一更生活化的同时也更便于享受城市的繁华与便利。

Tips:目前综合潜力指数最高的五大商圈及相应轨交站依次为:陆家嘴张杨路(陆家嘴站和东昌路站商城路站)、前滩(东方体育中心站)、龙阳(龙阳路站)、世博源(耀华路站与中华艺术宫站)、世纪大道(世纪大道站)。值得关注的商圈及相应轨交站包括:张江中区副中心(学林路站)、金桥副中心(金桥站)、张江北区(金科路站)、金桥金杨板块(金桥路站)、迪士尼(迪士尼站)、龙阳花木路板块(花木路站)、外高桥(洲海路站)、周浦西区(周浦站)、周浦东区(周浦东站)、航头(航头站)、高桥(港城路站)。

商业地产项目发展商综合实力指数

优质商业项目的培育离不开实力发展商的精心雕琢培育,优质的商圈则离不开优质项目的聚集效应。浦东拥有较多优质发展商的商圈包括:

1、陆家嘴商圈:香港新鸿基(ifc),泰国正大(正大广场),上海百联(八佰伴),华润(时代广场),陆家嘴集团(L+MALL),中信泰富(尚悦湾尚悦街)

2、前滩商圈:美国铁狮门(晶耀前滩在建),英国太古(前滩太古里在建),陆家嘴集团( 前滩陆家嘴中心在建),澳门信德(星汇前滩在建)

3、世纪大道商圈:百联(世纪百联),ARA(世纪汇),陆家嘴集团(96广场)

4、联洋商圈:山川(丁香国际),证大(大拇指广场),联洋(联洋广场)

5、张江商圈:长甲(长泰广场),浦东软件园(汇智国际)

6、迪士尼旅游区商圈:美国迪士尼(迪士尼小镇),英国唯泰(奕欧来奥莱)

7、泛金桥:香港崇邦(金桥国际),加拿大博枫(金桥太茂),江苏文峰(千家惠),日本三井(啦啦宝都在建),但各项目彼此相距过远无法形成合力

8、泛周康(周浦康桥):万达(周浦万达),广州海印(又一城在建),郑州新田(360广场康桥店在建),但彼此相距过远无法形成合力

此外,世博源商圈拥有百联世博源,花木路商圈拥有香港嘉里旗下浦东嘉里城,龙阳路枢纽商圈预计或将由上海地产集团和商业地产巨头华润合作开发,科技馆商圈则将拥有保利文化商业综合体。

综合商圈核心区域聚集的重点发展商优质项目数量及聚拢效应来看,由中港泰及央企重仓铸就的小陆家嘴获得5星蝉联冠军,由美欧亚三方巨贾投资的国际范前滩夺得4.5星勇摘亚军,世纪大道4星以微弱优势暂居第三。

商圈商旅文多元化指数

相对于早期只有商业堆砌的高度同质化的传统商圈,新商圈的崛起必须借力于商旅文体多重元素的发力。由此盘点浦东各大商圈,可以发现以下多元商圈:

1、陆家嘴:东方明珠塔,海洋水族馆,上海国际会议中心,滨江绿地,中心绿地,浦东美术馆在建。

2、世博源:中华艺术宫,梅赛德斯奔驰文化中心,世博展览馆,世博会展中心,世博公园,世博体育公园,毗邻在建的后滩世博文化公园包含大歌剧院、高水准赛马场、世界级温室花园,保留意大利馆、卢森堡馆、俄罗斯馆与法国馆。

3、前滩:东方体育中心及游泳馆,文化演艺中心星汇前滩在建,友城公园,前滩体育公园,惠灵顿国际学校,纽约大学在建,毗邻在建的后滩世博文化公园包含大歌剧院、高水准赛马场、世界级温室花园,保留意大利馆、卢森堡馆、俄罗斯馆与法国馆、前滩休闲公园、前滩莱佛士国际医院、香格里拉酒店在建。

4、临港新城滴水湖:海昌极地海洋世界,冰雪之星在建,上海天文馆在建,临港艺术中心在建,港城广场文化综合体在建,航海博物馆,南汇嘴观海公园。

5、科技馆:东方艺术中心,上海科技馆,上海博物馆东馆及保利文化商业综合体在建,世纪公园。

由此可见,商旅文体多元化方面,陆家嘴与世博源并列第一,前滩与临港新城滴水湖并列第二,科技馆紧随其后。

商业设施体量与规模指数


真正具有强大辐射力的商圈,既离不开定位精准运营良好的明星旗舰商场,也需要足够商业体量以迎接其他商圈的挑战。根据中商数据编制的上海2025年商业设施地图,逐一统计各商圈商业面积超过4万平方米的商场后,我们发现浦东商业设施超过20万平方米的商圈(含在建及规划项目)共有如下8个:

1、小陆家嘴张杨路:大于80万平方米(ifc、正大广场、上海中心、八佰伴、时代广场、L+MALL、尚悦湾尚悦街)

2、龙阳路:46万平方米(龙阳路枢纽综合体待建、龙阳广场)

3、前滩:大于40万平方米(晶耀前滩在建、太古里在建、陆家嘴集团亚太中心在建、星汇前滩在建、四方城在建)

4、世博源:大于25万平方米(百联世博源、绿谷在建)

5、世纪大道:大于25万平方米(世纪百联、世纪汇、96广场)

6、张江(金科路站):大于20万平方米(长泰广场、汇智国际)

7、周浦站:大于20万平方米(周浦万达、原维多利广场新规划待定)

8、外高桥洲海路:大于20万平方米(森兰商都、森兰花园城、森兰后期商业)

虽然周浦万达广场、金桥国际商业广场、浦东嘉里城、三林印象城的营业额喜人,但其所在的周浦、金桥、花木路、三林等商圈均是碎片化布局各商场彼此相距过远无法形成合力,导致其核心商圈的商业总体量均小于25万平方米。另外,这四个商圈的轨交站都不是换乘站,致使它们的辐射范围受到限制,客流辐射半径难以超越5公里,不具备挑战超级商圈的能力。

具体以泛金桥商圈为例,定位为制造业创新的重要产业园的金桥城市副中心(第五中心)引入了日本三井集团建设10万平方米级的金桥啦啦宝都购物中心,但金桥啦啦宝都与金桥国际商业广场、金桥太茂、金桥文峰千家惠以及新规划的浦东足球场东侧综合体、碧云E商业中心、金鼎天地各自相距2公里左右,如此布局有利保障大金桥各板块的购物中心各自拥有稳定客群的同时,也导致泛金桥商圈难以形成具有向心力的核心商圈。

距目前张江商圈金科路站3公里外,尚处于前期规划中的张江中区科学城城市副中心核心区(学林路站)的商业总面积预计将超过25万平方米,并获得多家商业巨头的青睐,但由于该商圈和川沙城市副中心、三林中环商务区一样尚处于前期规划中,故暂不纳入本次评选。

浦东航空城商圈主力店浦东机场日上免税店和佛罗伦萨小镇奥莱均为特殊业态,与其他商圈具有不可比性,虽然不参与潜力商圈评选。但随着佛罗伦萨小镇二期、浦东机场T3航站楼及机场免税城、浦东火车站(上海东站)及相关商业配套项目的陆续启动,浦东祝桥航空城无疑将成为华东乃至全国非常规商圈中销售额最高的商圈(免税店与名品奥莱)。

综 述

结合上述商圈五大评价指标,经统计比较,中商数据发现小陆家嘴-张杨路商业中心的地位目前在浦东首屈一指。但就商圈未来发展潜力及辐射能力来看,剔除早已功成名就的小陆家嘴(随着尚悦街今年投入使用,已经饱和的小陆家嘴张杨路沿线预计不再有新增大型商业设施,转为存量改造阶段),浦东最具发展潜力商圈在三大新兴商圈的激烈角逐中产生。

世博源在商旅文多元化上略胜一筹,但主力商场世博源由于是世博轴改建而来,存在1楼无法贯通的先天缺陷。龙阳路商圈虽在规划的商业设施体量上拔得头筹,但目前商圈内没有大型商场,龙阳路枢纽综合体刚刚启动,竣工开幕形成势力尚需6年以上,无疑是浦东中远期最有潜力商圈。但龙阳路商圈的最大变数在于大业主上海地产集团未来是否引入具备商业运营专业优势的龙头企业共同合作。

计划于2020年基本成型的前滩凭借更均衡的宏观规划,在公共基础配套设施与商业地产项目发展商综合实力上连夺三项第一,加之在另2项指标中获得第二,最终成为浦东现阶段最被看好的明星潜力商圈。

综合宏观政府规划与四大微观层面关键指标,浦东第一代超级商圈陆家嘴(中央活动区)+浦东第二代超级商圈——目前正大力建设的滨江商务区世博前滩(新一代中央活动区)+浦东第三代商圈——即将启动建设的花木龙阳路枢纽商务区(浦东规划的第一个城市副中心),三者未来将构成稳固的金三角,浦东最具辐射力的三大商圈也将就此诞生。


未来值得关注的远期潜力商圈,则包括张江城市副中心(中区科学城)、川沙城市副中心、南汇新城城市副中心(临港)、浦东国际机场航空城、三林中环商务区(三林镇中林村地块)。由于它们尚处于规划或待发力阶段,详细的规划方案或具体操盘方案尚未落定,待真正竣工成型并形成气势预计至少在5年以后。

而目前发展较成熟人气最高的区域商圈张江北片商圈(金科路祖冲之路)和金桥北片商圈(金桥路中环路)由于缺少足够的商业体量,更非张江副中心与金桥副中心所在地且没有轨交换乘枢纽导致未来商业辐射能力受限无法继续提升,故意外屈居第六第七。

最具潜力商圈前滩夺冠原因解析

前滩地区是上海近期发展的六大重点地区之一,由陆家嘴集团整体开发,强强联手引入美国铁狮门英国太古等众多顶级商业发展商,早在规划时就综合考虑了产城融合、低碳环保、宜居宜业等理念,有利于区域功能的合理布局。同时,构建生态型、综合性城市社区,重点发展总部商务、文化传媒和体育休闲三大核心功能,将前滩打造成世界级中央活动区。

图片来源:是规划不是鬼话

前滩国际商务区位于川杨河以南、济阳路以西、中环线华夏西路以北,沿黄浦江东岸长度约2.3公里,占地面积约2.83平方公里。

位于上海城市发展的“主动脉”上的前滩,其交通网络占到了城市交通总资源的至少一半:3条地铁交汇,3座跨江大桥、4条越江隧道(含筹建),毗邻2条高架路,1条BRT以及多个巴士站点辅助。

交汇在东方体育中心的3条地铁线路,涵盖昆山、嘉定、长宁、徐汇、杨浦、黄浦、闵行以及浦东新区,衔接着各个区域的流动性客流。

临近徐浦大桥、卢浦大桥、南浦大桥的3座跨江大桥;上中路隧道、龙水南路隧道(筹建中)、龙耀路隧道、打浦路隧道4条越江隧道;南北高架路和中环路高架纵横交叉于前滩,串联起前滩与上海各个区域的驾车客流。

还有已开通的轨道交通6/8/11号线交汇于此,并将与项目直接连通,可快速直达徐家汇、人民广场、淮海路、陆家嘴等上海市中心城区的样板区。而新亮相的BRT,则连接起前滩三林板块、浦江镇板块、金汇板块、南桥新城板块等板块,携带着奉贤与市区之间的上班客流。

纵观前滩交通路网,源源不断的输送着城市之间的人流、物流、信息流、商物流,对板块的驱动力不容小觑。

浦东2035年整体规划中阐明,与陆家嘴并列城市主中心CAZ,即中央活动区的世博-前滩板块是国际企业总部及组织机构的集聚区和国际文化交流中心。世博地区加快发展总部商务、新兴金融、文化创意、专业服务、时尚休闲等产业,打造高品质公共空间,成为富有活力和吸引力的世界级新地标。前滩地区围绕总部商务、文化传媒、体育休闲 等核心功能,形成宜居宜业的综合功能城市社区。

在黄浦江岸边布局下一个发展极,非常符合上海发展进程。可以预见,前滩搭上后世博开发的快车,又迎来了一次华丽转身,将一跃成为世界级中央商务区与繁华与生态兼备的超级商圈。

前滩、世博源、龙阳路

三大最具潜力商圈重点项目简介

前滩商圈重点项目

晶耀前滩

项目坐落于浦东前滩国际商务区的核心地段,前滩第一个开发的综合体项目,由美国著名商业地产商铁狮们与上海陆家嘴集团联手打造的一个集购物中心、超甲级办公楼、高端住宅于一体的城市综合体项目。

项目由知名建筑事务所KPF联合创始人威廉.佩特森(WILLIAM PEDERSEN)亲自操刀,建筑外形整体呈水晶状几何造型,打造前滩的“晶”彩商务典范。晶耀前滩充分将可持续发展与环保理念灌注于每一个建筑细节,以美国LEED金级作为设计标准,打造舒适高效的人性化平台,呈现充满绿色与活力的商务未来。该项目的商业总建筑面积6.8万平方米,预计今年8月开业的晶耀前滩将是前滩商圈开山之作。

前滩太古里

项目坐落于浦东前滩国际商务区的核心地段,分别是上海和全国的第一个和第三个太古里,购物中心的商业总建面约12万平方米,设计上采用“自然主义”的理念,零售楼层为B1层到L4层,最多可提供商铺数量约250个。该商业综合体总建筑面积接近50万平方米,涵盖了零售、办公、酒店、居住等多项功能,其中包括楼高56层的“前滩中心”甲级写字楼,以及五星级豪华酒店前滩“香格里拉酒店”。前滩太古里现已正式启动招商,计划于2020年底起逐步分阶段开业。

星汇前滩

即前滩演艺中心,由澳门信德集团关联企业开发,项目地上地下总建面约20万平方米堪称前滩首席娱乐综合体,6.4万平方米的商业面积中包含一座3万平方米的演艺中心和3.4万平方米的商场,2万方的酒店,7万方的办公楼,形成一座拥有写字楼、五星级酒店、大型演艺中心、时尚街区商业未来都市文化港。

前滩陆家嘴中心

项目位于太古里东侧即前滩21号地块,规划的项目地上地下总建筑面积约50万平方米,地上建筑面积约36万平米,其中商业不低于12.6万平米,办公(超高双子塔)不高于12.6万平米,住宅不高于10.8万平米。整个综合体项目将被分为前滩21-02地块与21-03地块两幅地块,陆家嘴中心的商业品质可参见八佰伴旁新开业的L+MALL。

世博源商圈重点项目

百联世博源

2014年开幕的“世博源”是由中国2010年上海世界博览会的永久性建筑——世博轴改建而成的超广域型综合购物中心,由上海世博百联商业有限公司负责经营与管理改造。总建筑面积为33万平方米,商业净经营面积10.8万平方米的世博源充分利用了世博会的原有设施设备,为游客创造出全新的购物体验。

在继承原有建筑特色的同时,世博源还因地制宜,增设了大量景观亮点,其设计充满了自然元素和艺术气息。“世博源”的空间设计贯穿“水”元素,以江河流水为主题,形成二街五区的布局,即L2层动感街、B层活力街、一区品味主题区、二区体验主题区、三区时尚主题区、四区潮流主题区及五区乐活主题区。

世博绿谷

项目位于浦东世博原址毗邻中华艺术宫,项目占地面积4.7万平方米,总建筑建筑面积24万平方米,集商业、金融、办公为一体。建设单位为上海浦东发展银行股份有限公司、上海世博发展(集团)有限公司。项目旨在打造成一片以商务为主,休闲,生活为一体的“世界级工作社区”,将成为浦东未来的“24小时活力街区”。该片区整体规划为中间低两侧高的峡谷状,两栋主要建筑在主庭院的两侧,庭院里主要设置绿化和水景,建筑中庭里规划了空中花园,项目地上地下商业总面积预计在5万平方米左右。

此外,商圈内待建的世博酒店综合体也规划了3万方的商业街区。

龙阳路商圈重点项目

龙阳路枢纽综合体

2018年2月上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁以137.7亿总价摘得龙阳路枢纽中片区25万平方米地块。该地块规划地上建筑面积近138万平方米,全部为办公、商业、文化建筑,规划最高建筑200米,100%自持,预计2026年全部竣工,预计总投资近500亿。

其中办公部分将以平顶式高层塔楼为主,总建筑面积近104万平方米。地块商业部分由地上商场、开放式步行街(长1200米、宽30米)、地下商场组成,业态为高端商业、餐饮、文化娱乐为主,规划地上建面约27.5万平方米,地下一层约10万平方米,地下二层约4万平方米,总计约42万平方米,此外还有约6.2万平方米建面用于文化产业,1.2万平方米地面面积用于广场,200个泊位的出租车营业站,涉及地下二层、三层的停车场。商业体量相当于正大广场、国金中心、八佰伴之和,有望成为上海规模最大的MEGAMALL。鉴于上海地产集团旗下中华企业的第二大股东乃华润商业,华润又与申通地铁合作开发了上海万象城,业内猜测该项目或有望成为深圳万象天地的上海版。

虽然龙阳商圈不排除规模更宏大的远期规划,但由于该枢纽综合体预计要7年后营业,商圈内目前只有几个小型商业项目——龙阳广场、百安居、麦德龙及去年被景瑞股份收购待改造的景瑞广场,商圈真正起势尚待时日。

(来源:联商高级顾问团成员 郭歆晔,数据支持:中商数据)

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