郭歆晔 上海商业情报专栏

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【特写】凯德引爆上海零售物业大宗资产交易大年

【特写】凯德引爆上海零售物业大宗资产交易大年

联商网消息:2018年无疑是上海购物中心的大年,一方面新老购物中心集中开业,其中知名新项目如:凯德晶萃、LCM置汇旭辉、静安大融城、中信泰富万达广场、世纪汇、BFC、青浦宝龙、陆家嘴中心L+MALL,北外滩白玉兰广场、中庚漫游城……,完成改造重出江湖的存量项目如:长风大悦城、上海世茂广场、新天地广场、港汇恒隆北座、三林印象城、百联一百商业中心。


另一方面,即将启动的新项目也层出不穷,一手土地市场方面,据《联商网》上海商业情报专栏统计,今年广受关注的新出让的大型购物中心地块,例如崇邦集团川北综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体……,这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。


零售物业大宗资产交易更是创下历史峰值。今日(11月13日),凯德集团宣布以128亿元收购上海最高双子塔星港国际中心,并将投资200亿元打造成为上海第三座来福士综合体,凯德集团将把该建筑的屋顶打造成屋顶花园、观景台、高端餐饮、艺术展厅等场所,预计于2019年下半年分期开业。

▲上海最高双子塔星港国际中心项目实景


这将是全球第十座来福士,也是继上海来福士广场、长宁来福士广场之后,上海的第三座来福士,标志着上海成为全球拥有来福士项目最多的城市。星港国际中心项目位于上海市虹口区北外滩区域,总建筑面积约42万平方米,由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成。在交通上,该项目连结12号线提篮桥站、与规划中的地铁19号线相连,配套有4000平方米公交枢纽终点站,将成为虹口区单体体量最大的TOD交通枢纽中心。


TIPS:被公认为购物中心运营及资本运作高手的新加坡凯德集团,更是收购高手,其在上海已开业的中山公园长宁来福士、虹口龙之梦、莘庄龙之梦、斜桥凯德晶荟、汉中路凯德星贸等多栋购物中心都是通过收购在建待建项目并获得运营成功。


二手项目方面,据中商数据统计,上海今年零售物业的大宗资产交易火爆异常,预计全年将超过20笔零售物业大宗交易,涉及商业建筑面积目前已超过100万平方米。


但今年收购的主角由去年的内资大鳄转变为外资过江龙,上海2017年成交的三大典型案例收购方均为内资企业,瑞威资本联手郑州新田收购营业中的浦江镇华侨城OMALL,信城不动产携手万科印力集团收购停业的三林城市商业广场,光大安石大融汇收购在建的长宁临空黄金商贸中心。


2016年,四大购物中心成交案例则为亚腾资产管理集团收购浦东世纪汇广场,福建中庚地产收购闵行城开中心,大悦城收购长风景畔购物中心,崇邦集团回购金桥国际商业广场80%的股权。


今年四大重磅购物中心收购案例则为新加坡凯德、美国黑石、英资太古、加拿大博枫分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂央公园。


国内企业方面,央企保利集团与民企恒大集团分别收购浦东花木十号商办文化综合体、大虹桥虹源盛世国际文化城备受瞩目,至于华侨城集团旗下静安苏河湾中央公园1-2期和绿地集团虹口彩虹湾等项目,年底最终花落谁家尚待观察。


此外值得关注的是,今年新开业项目中长风大悦城、三林印象城、世纪汇、凯德晶萃、静安大融城、中庚漫游城皆为往年被收购的项目,LCM置汇旭辉广场则由香港置地集团入股旭辉集团50%股份。


在零售物业大宗交易的成交方面,由于资产管理的要求非常高且产品标准不一,投资者对于收购零售物业向来非常谨慎。故2017年该类成交面积不足50万平方米,成交项目除了三个购物中心外,更多成交项目为失去商业竞争力、待改造的传统老式商场,或商办酒店混合项目的裙房,此类项目往往改装为高区联合办公或长租公寓,低区则保持商业业态。


今年,后一类成交项目数量仍然不少,但占比较去年略有降低,案例由虹口百联、淮海中路上海广场、豫园福都商厦、金开利广场、华通大厦裙房等。

(来源:联商高级顾问团成员 郭歆晔,数据来源:中商数据)

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