有请中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生、中国战略与管理研究委员会文化发展委员会主任刘序盾先生、华夏柏欣商业顾问机构董事邓俊文先生、建设部中国国际城市建设案例研究委员会学术委员会主任欧阳教授、大食代餐饮中国区CEO陈保安先生、北京中联上鼎投资有限公司CEO蔡桂璋女士。朋友们，让我们再次对各位专家、学者参与我们论坛互动，对他们到来表示再一次感谢。

【主持人】：欢迎各位专家上台参与我们互动论坛讨论。我们希望各位专家围绕我们今天主题，畅所欲言。第一个话题是请各位专家根据《解析崇文区域发展战略推动崇外商圈产业聚焦》，深入解读崇文魅力所在，对崇外未来发展出谋划策，对国瑞地产对崇外发展意义所在。先请我们的文化方面一个专家，就是我们中国国际城市研究案例研究委员会学术委员会主任欧阳教授，最具文化价值在那里？

【欧阳】：关于我们这个项目，在崇文区文化地位和北京文化地位，前面各位领导已经讲了很多，我想这样，因为我是规划建筑专业，我对这个项目设计，我提一点自己开发。我们项目占地面积有22万平方米，建筑面积88万平方米，容积率4，这个项目离北京天安门比较近，有限制高。在我没有深入这个项目的图纸的时候，我比较担心。我有这么大的住宅面积，有商场、写字楼，各种建筑业态矛盾怎么处理，会不会造成建筑不高、环境太差。我接触这个项目图纸之后，我感觉中国房地产建筑水平这些年有很大的提高。因为我在国外做过教学，我记着在前十年来，中国学商业建筑都往外跑，现在都往国内跑。因为我们市场太大了。我想这个项目设计有几大特色。

【欧阳】：第一个充分利用地下，我刚才跟项目总经理有交流，建筑往地下走，是北京房地产建设一个特点。为什么？地质情况允许我们往下走，第二现实条件必须往下走，第三地下走有很多特色。一般地方地下不受欢迎，但是我相信这里地下商业最受欢迎。第二个感觉，有这么多建筑，我担心绿化面积不够，我看了短片之后，我担心是没有必要。在北京比较干旱、少雨、风沙比较大，而且绿化有季节性特点，比如冬天有一些植物冬眠状态，如果绿化做不上去，环境指数比较低。开发商很有眼光，请国际一流的景观公司做概念，第二和当地绿化公司结合，对本地植物和景观材料充分了解，第三就是立体规划，商业中部内环境投资很大，基本达到5：5比例，甚至公共部分做到6，商业部门做到4。有一些投资商他会考虑，商业面积越大越好，忽视商业环境。我认为我们现在做法非常不错。

【欧阳】：还有一个问题我们发现是塔楼的形式，我感觉这种形式设计有一定难度，建筑有成本。他们发挥框架结构的优势，在商业空间的组合，上边是居住办公，中间是大的开间商业，下面停车包括一些配套设施，结构上处理非常成功。整个造型是简约欧陆风情，这个商业设施在本地区一大亮点，我给这个项目一个建议，我们放眼全球。如果我们把旅游地产，旅游这个商业比重加强，那么我想这个商业这个购物中心更强。我就说这些。谢谢大家！

【主持人】：欧阳教授给我们房地产开发公司，环境、配套、造型方面做了陈述。我们整个建筑对地下环境比较注重，对人文环境客观环境注重。我特别想请教我们郭主任，对商业模式的转变怎么看？

【郭增利】：其实中国商业发展应该说差不多二十多年以后，改革开放以后有两个比较大的特点。最近二十年，第一个特点零售业态充分发展，第二个特点零售品牌极大丰富。最典型二十年当中，超市大卖场，1995年家乐福进入，大卖场本身内部创新并很明显，这种业态在中国二十年，下一步调整也是有的。再从另外平台就是专业面，我认为衡量一个国家零售业发展最重要的标志，中国零售业大家都认为有机会，中国专业态刚刚起步时期，主要家电、家居、医疗跟国际有差距。第三个是百货，最近几年是都市百货和时尚百货发展时期，给中国零售行业带来很多新的品牌。对百货业的细分，提出很明确的要求。最后购物中心，购物中心说起来就简单，实际包含内涵远远大于百货、超市，第一表现形式是不同类型超市、不同类型百货、不同类型餐饮都会集合这个平台上，从各个业态比较来看，购物中心强调首先是功能性，因为购物中心是依靠功能强大的这样一个组合，去产生业态与业态之间、品牌与品牌之间特定，产生很好经济效益。从模式来说，已经进入发展阶段，从全国各地情况来看，我觉得崇外商圈是一个非常特殊，在北京非常特殊一个非常具有魅力和引力的商圈，各个商圈通常会划分市级，可能崇外商圈是全国级。意味着也就是说在整个崇外商圈发展当中，我们既然要考虑周边范围的消费特点，提供日常消费需求，同时由于北京南部发展，商业非常落后。但是有非常有利时机，到目前阶段来看，北京南城发展非常薄弱，但是恰恰历史也比薄。用适度超前看这个区域，整个城市建设，向南城倾斜之后，意味着当地消费能力、当地居住人口都有很大的提升。南城没有发展起来，有国瑞这样的项目，跟市民生活接近进来，对未来南城发展起到非常大的作用。

【郭增利】：在我很小的时候，购物在花市，后来在新世界，我个人认为，在区域性商圈和市级别商圈组合体，可能崇外商圈蕴含巨大的发展潜力。所以我一直认为，地铁的开通，一方面方便郊区的出行，同时也是双刃剑，很有可能把远距离市区带动，这就是未来国瑞城发展巨大的机会，而且未来发展商业空间来看，在很多老的北京市民，对崇外区域特殊感情在内。希望崇外商圈在国瑞城亮点项目投入使用之后，第一带动南城商业发展，第二方便北京东南部市民需求。

【主持人】：您讲的时候，我们在场好多专家都认同你的观点。看来你见证崇文区的发展。我特别想请教我们刘主任，你对崇外这个商业规划，你有什么见解？

【刘序盾】：在一片憧憬当中，比如消费大时代已经来临，消费推动崇外经济来临，这些口号我可以多一些。最近我们准备生态和资源的报告，这里边我们会提明确的思想，就是要有意识抵制过度的消费，我们这次汶川地震进入灾害频繁地区，比如地震之后我们带来洪水、带来暴雨的，中国和东亚很长时间进入这个时期，过去从49年建国到七十年代，这时候地震给大自然造成很大，人员伤亡很沉重，对经济影响不是很大。但是从七十年代中期，到了九十年代，到了2000年初的时候，大的灾害对经济带来一些损失。我们民族有忧患意识和灾害意识，所以很长时间在一种非常过于美好憧憬之前，开始惊醒。崇文传媒大道，现在信息时代，我们传媒不需要谁高、谁体积大谁就有威信。交通堵塞加上信息时代，宣武区进行很好的公关，已经把新闻总署拉到大街上去。崇外大街到天坛中间马路磁器口大街，它就是当年崇文门外主要通路，两边店铺、形状、包括空间，和历史非常符合。我想我们开发商注意那一块，在拆迁在规划，考虑这块的时候，能不能给崇文区留下一点货真价实，真正代表崇文历史一些历史遗迹，而且那个地方就和我们天坛不远，这就是历史风貌的过度。不可能在天坛公园外墙边树立高度，肯定有缓冲高度。在这个地带，我原来去过很多大城市，它有不同大小结构水平的商业举，比如我们把中间把这个道路分开之后，还会出现两个主道。这条街和前门大街很好的呼应。

【主持人】：感谢刘主任，我们干一件事情，除了干事业的热情，也非常需要理智思考。我想请教一下我们欧阳教授，你对于我们京城二环内，崇外商圈建设性规划有什么特别好的建议？

【欧阳】：我接着刘主任的话题，关于抗震。我们地下通道是最好抗震和防灾规范，地下盖到四层，地上才三层，在大商业业态考虑非常时期非常应付，我们完全绿色、安全消费的环境，也可以说在大的灾难面前，我们可以告诉商场人不要慌。因为我们已经考虑到，日本是多震国家，他们知道哪个地方离他们最近站着不动，地震间隙时间再疏散。人为一些踩踏非常多，而且灾难非常多。刘主任给我们提醒，有时间我们建议，单独做一个建筑防灾的论证，请我们专家来，在它没有建完的时候，把最安全的理念、最安全的技术运用这个建筑上面，使大家放心消费。

【主持人】：我们知道一个好的项目离不开商业文化信息，我想更重要应该是我们商业中心前期规划和后期管理，请教刘序盾先生谈一下。

【刘序盾】：刚刚刘主任说整个抗震建筑设计，我相信我们应该考虑经营管理，各个购物中心最重要给消费者安全。很多时候地下建筑最牢固的，在我们整个经营管理的筹划过程中，硬件部分首先考虑消费者消费心态，会预留足够的空间，策划的时候一味追求高的使用率，因为有很大面积地下结构，也没很高楼层，我们购物中心地上只有三层，地下两层，我们每一个面积的住户，都有经营收益，我们必须有足够的空间，这个空间可以做活动，可以有灾难的时候疏散，可以给消费者很的好环境，而且做各方面的推广，我们考虑消费者怎么更好在这里消费，享受他们社区、文化的生活。提出社区中心不单单购物中心，我们推出客户忠臣性，我们反馈一些优惠给消费者，使他们重复光顾我们购物中心。是我们策划的时候都已经考虑。第三个，从策划、招商、引进我们都进入，我们对客户、对消费者理解都是一脉相承。我们有很多的出入口，我们都考虑进去，还有考虑规划面。在早期已经进入我们管理，使住户、经营者更加效率。我们定位时尚乐观定位，所有活动针对这个定位，针对新的社区人口居住年轻化定位，做推广活动。而且我们之前建立推广中心，在这里创办文化、消费产品推广，各方面综合的活动在里边。还是注重安全。

【主持人】：谢谢，我们知道，商家对于选址问题非常重要，如何选择良好的业主方。有请大食代餐饮CEO陈保安先生。

【陈保安】：从我们业态角度说，我们大食代有二十多家店在中国，我们品牌定位来看，我们客群年轻化消费习惯、中高端消费力。我从工作业态来看，在南边有很强的居住区，居住区消费力慢慢偏向中高档，年轻消费者也是我们品牌需要的客群。我们选择不单崇外商圈更重要覆盖面积很好，再加上交通、地铁很发达。从国瑞城定位来看，中到高的对我们业态来讲，对我们比较恰当。从目前来看，商场配套我认为非常完整。接下来后续管理问题等等，我目前来讲对国瑞购物中心非常有信心。

【主持人】：蔡桂璋女士你有什么看法？

【蔡桂璋】：我们已经入驻国瑞购物中心，我从1990年在中国做商业，在选址方面肯定重要，第二我看崇外商圈人口的密度，另外我公司打造是一个时尚、年轻家居生活广场，希望适合每一个家庭的人，消费者群进到我们商场，都可以买到他喜欢的东西。包括一个给儿童的互动区域。还有跟国瑞城房地产开发商洽谈当中，我们感觉他们非常有魄力、宏观性一家公司，他们跟我们目标方向非常吻合，我希望在购物中心业态里边，造成一个互补，以后共赢的局面。打造崇外最好、经济发展最大，经济方面、税收方面跟其他商圈争客户群。

【主持人】：我希望各位嘉宾，参加论坛的感受，各位专家对崇外商圈未来发展蓝图进行概括和总结。

【郭增利】：应该说从国瑞购物中心有天时地利人和很多优势，包括在座区政府的领导都到场。加上有责任的地产商，为城市发展、改善生活方式多做贡献的心态，我相信更多的购物中心在未来城市发展扮演重要角色。我希望国瑞购物中心跟很多购物中心在城市发展当中，城市发展当中我们扮演积极的作用。

【刘序盾】：我也祝愿国瑞购物中心做好，像其他连锁品牌公司一样，引领崇文区的消费。

【欧阳】：我注意一下我们商场朝向西面，住宅都是南北方向。我们中国人传统理念建筑不能向西开门，实际西是最好的一面，为什么不把西面变成采热面，通过太阳能空调变成冷源，而不是用隔热玻璃，我想应该更积极的考虑这个问题。

【蔡桂璋】：我希望在崇文商圈不仅在全国打造新商群，在世界上做出一个名堂出来。

【陈保安】：我认为综合各种因素，崇外商圈将持续发展，不断创高峰。