第一种我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一种。

第二种我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二种。

第三种我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像如果做好商业，避免同质化等问题呢？

首先，要划定商圈覆盖的人群，即未来商业的服务半径是多少公里的，客群的男女比例、消费偏好、消费的频率次数等等，要针对消费者做一些详细的调研和摸底。

其次，在获取了消费者的基本信息之后，着手研究商业是怎样的形态。比如，是老百货超市，还是从超市百货迭代到购物中心或者说商业街，或者是休闲娱乐购物这些开放式的商业。商业有不同的区分，因此，要定义商业往哪个方向走，这是在前期开发过程中，需要做足充分的准备。

再者，有个主题的发展方向以及未来商业的经营方向，就要进行整个项目的规划设计，在业态和业态之间进行充分的互动。很多后期的商业，先天不足，无论怎么改动还是原来的样子，因此，在进行规划设计的时候，要想方设法满足商业的定位。

最后，从业态的规划入手，需要着眼于当前又要看到未来发展的趋势。比如说电商的冲击，冲击比较大的主要在零售部分，而零售部分受到影响和冲击的是一些低端的服饰。在这部分中，还有很多的市场大有可为。比如，钟表珠宝首饰、日常的生活配套和家居等等，能和电商形成很好的互补。总体而言，如果很多研究性的前期性的工作如果能够认真对待的话，其后的经营、招商，还有项目的开业和消费者之间的互动，是大有可为的。我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。