王国平

王国平

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上海商学院行业导师,资深购物中心操盘手。
擅长于以财经视角,揭示商业零售行业缤纷复杂背后的本质。以观点独到,穿透力强,引领市场对行业发展的认知。

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以城市生态运营的思路来创建商业可持续活力

联商专栏:商业的发展依托于城市的发展,商业的发展又助力了城市发展的进一步驱动。如何激发城市的活力已经成为商业发展必须面对的一个课题。

西部某城市,作为国家级贫困县,经济发展落后,人均收入极低。以当地社零指标来看:城镇服饰年支出1000多元;农村服饰年人支出300多元,不够沿海地区买件衣服的钱。

当地基层劳工月收入1000多元,突破2000元已经属于不错的行列;很多农民无法得到就业,以种植业为主,艰难求生。

本地谋生困难情况下,青壮劳动力大量流出,老龄化严重,在乡镇想看到40多岁年轻人都难。

工商业匮乏情况下,又使得当地税基畸形,严重依赖土地财政以及财政补贴。财政匮乏又引发公共空间无力维系,进一步影响了当地发展。

往年通过发债来缓解资金压力的模式也越来越难,其上级平台债券暴雷,救援方只愿意兜底公债,且还需分批解决;对于私债则保持沉默。

对于这样的区域,发展商业想要简单复制沿海直接收割消费者模式,基本走不通。下沉市场之所以是下沉市场,有其客观因素存在,必须要解决一个顽症——就是“穷”。如果无法有效解决这个顽症,购物中心在当地根本无法有效存活。

要解决这个顽症的有效途径是:

1、解决就业,让当地人有收入来源;

2、提高收入,改变劳务供需格局,提高劳动溢价;

3、改变税基。

要解决就业问题,就要引入制造业与商业进行共振。

购物中心要主动承担起地方招商引资的责任,沿海地区腾笼换鸟政策给市场提供了机会,通过引入沿海地区置换产能,来解决西部下沉市场就业问题刚好能够衔接。

如果能够引入两三个大厂,解决1000多人的就业问题,就可以让1000多个家庭有了更好的收入,也能让1000多个家庭留在本地生活,避免本地成为留守老人以及儿童的聚集地。

加上一个中小购物中心本身就可以解决1000人左右的直接就业,还能带动不同程度的间接就业。

在抢人大战中,先做到留人,而不是一直成为其它地区人口供应基地。

在留人的端口中,又分成两个层面。

一个是低学历人群通过初级制造业以及商业,可以在本地实现充分就业。

一个是可以解决部分中高学历人群实现本地就业。一二线城市抢人大战几乎全部盯着学历来打,这使得下沉市场中高学历人群直接被抽空。学历稍高的又以进入体制内为荣,社会上基本没有多少可用人员。

就算有,还有很大部分迅速被低学历人群同化,每天重复过着相同的生活,几年后就变得毫无差异。

购物中心需要解决部分中高学历人员就业,并在一个相对封闭的环境当中,保留火种。通过购物中心的文化运营,重新输出给这座城市。购物中心是一个文化运营产业,而不是一个卖货产业,这也是市场上对于购物中心理解的一个误区。

通过整个生态的构建可以让近万人受益,成为购物中心储备消费力的种子对象,极大增强购物中心未来的发展动力。同时,这个生态又会吸引其它制造业优先考虑落地,以及周边人员流入择业。

就业机会的增多,就会改善本地原本供需失衡的就业关系。求职人员过多,就业机会少,使得务工人员无法通过谈判获得应有的劳动收益。就业机会增多,就会使得议价的天平往劳工方面靠拢,提高劳动者收入。

购物中心跟制造业或者其它行业不太一样,购物中心希望当地人均收入越高越好,这样才有利于消费。劳工收入如果长期处于维持温饱状态,那么只能消费低毛利刚需产品为主。

当劳工收入持续拉升,对于中高毛利商品的需求就会不断上升。因此,购物中心必须主动拉高劳工薪资,以带动其它行业提高薪资。如果其它行业不跟进,那么优质的头部资源劳力就会不断的涌向购物中心。

这种现象也是其它行业不愿看到的。以某县城1000多的薪资,购物中心主动拉高到3000元上+提成,至少能带动本地薪资往2000+走。劳工整体新增的薪资溢价又会用来改善他们的生活,改善生活就是对购物中心最好的贡献。

商业、制造业的发展又会增加当地税收来源,让政府拥有更多资源可以配置到公共空间,当地环境获得优化。原来的税基结构也会发生良性变化。由此获得良性循环,不断激发出城市活力,让商业获得最大溢价。

单一的以商业看商业,最终会被商业限制在单一层面,无法获得有效突破。把商业放在城市生态构建层面上,很多的思路都会在瞬间被打开。早期需求市场井喷的打法早就没有市场了,如果不能有效创造需求,还妄想通过疯狂追求流量做市场,那只能靠运气。

如何通过商业撬动城市发展,激发城市活力以及商业活力,是现阶段商业需要思考的具有现实意义和前瞻意义的事。

(来源:联商高级顾问团成员 王国平,本文仅代表作者观点,不代表联商立场)

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