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上海首家Shopping Mall的信息化探索

一、南方商城,上海首家Shopping Mall 
  Shopping Mall是80年代兴起于美国的一种集购、娱乐、休闲、旅游、住宿、商务等为一体的综合性商业业态,在欧美国家已盛行多年。商业购物中心的商业利润被榨到极为稀薄,需要极端节约成本的产物。它与传统的商业区业态有极大的区别,它随城市发展应运而生,立足于新型的居住小区,它不仅满足人们的物质生活的需要,也能满足人们的精神生活的需求。在一个大型的购物中心中,商品零售只占65%的比重,文化娱乐、休闲服务占35%。Shopping  Mall 的出现,被人们称之为第五次零售革命。在我国,今年更是兴起了“销品茂”风潮,形成中国商业业态发展的一“大”趋势。

  上海百联集团南方商城(下面简称:上海南方商城)是上海首家Shopping Mall,集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的现代化大型购物中心,拥有10万平方米的超大购物空间,集百货公司、超市大卖场、品牌专卖店、家具城、手机城、儿童用品城、装潢材料超市、中外餐饮、娱乐世界为一体。上海友谊集团作为其打造者,吸取国外先进的商业理念和模式,率先推出了社区购物和社区服务相结合的Shopping Mall这一全新经营概念,并实现成功运作,上海南方商城的年销售额达12亿元。

二、商业模式的探索与信息化需求的明晰
  上海南方商城1999年9月开张,经过慎重地系统选择,确定海鼎为其信息化系统提供商。在经营过程中,海鼎与上海南方商城共同探索,不断改进,帮助用户实现了“上海第一Shopping Mall”的成功运作。

  从管理模式的角度,上海南方商城不仅具有大型百货商场的管理形态,同时,招商招租又是购物中心的一个重要组成部分。相应地,对信息系统的要求也包括了两大方面,一方面是对大型自营百货的管理,另一方面,则是Shopping Mall业态的特点——租户管理

三、海鼎购物中心解决方案
  上海百联集团南方商城是典型的购物中心业态,对系统的要求包括自营百货的柜组管理、进销存管理、租户管理、人事薪资、财务接口,并能提供灵活的制作报表的工具,同时还要充分考虑未来商场发展的需要。
通过对Shopping Mall业态的深入研究,针对自营百货与大量租户相结合的经营模式,海鼎设计了“购物中心管理解决方案”。

  一方面,海鼎充分发挥在商业领域的多年积累,以成熟的进销存管理软件对自营百货进行管理,包括柜组基本资料、进销存业务等,系统功能的全面性和灵活性完全满足了对于大型百货商场部分的管理。

  另一方面,针对招商招租模式的管理特点,以海鼎购物中心系统HDMALL,对场地、租期、租户、各种租金和费用进行全面管理。实质上,招商招租是购物中心经营的基本特征,租户管理便成为购物中心管理的主要内容。利用计算机信息处理的优势,加强租户管理,是购物中心计算机管理最主要的任务。在实际运营过程中,海鼎公司与上海南方商城管理者共同探讨,科学调整业态比例,使招商招租的经营种类和数量更趋于合理化、科学化。如今,海鼎购物中心管理系统HDMALL已成为上海南方商城经营管理中不可缺少的一个重要部分,是购物中心经营管理的好帮手。

四、上海南方商城管理与系统的紧密结合
  上海南方商城通过使用海鼎HDMALL解决方案,进行科学化和电子化的管理,实现了业务管理和信息系统的紧密结合。海鼎HDMALL解决方案主要从以下方面实现对上海南方商城的管理:
  对场地、租户等基本资料进行管理;
  对租约进行管理,将场地和租户紧密联系;
  对各类预收款进行管理;
  对各类应收款进行管理,按期开出租户账单;
  对租户的实收款进行管理;
  对会员进行管理;
  对自营商场进行管理;
  租户投诉跟踪;
  各类信息报表分析。

1、 租户管理
  租户是购物中心管理的主要对象。租户管理对购物中心所有租户的档案予以完整的记载,其中既包括当前租户的状况,也包括租户的历史演变状况,从而给上海南方商城的管理者提供了完整而必要的信息,使其能够掌握购物中心的各种商品层次、经营商品的企业类别以及商品的服务范围等诸多信息。

2、租赁协议管理
  租赁协议反映租户与购物中心相互之间各自的权利与义务。正确、及时维护租赁协议保证了购物中心整个管理系统的正常运行。一份正确的租赁协议详细记载着租户协议的各种信息及其变更情况。

  租赁协议中的租金及管理费用的收取有多种方式, 如固定租金、提成租金、 固定管理费、日常管理费用、滞纳金收取等等。其中的提成租金则是根据租户的销售额按一定比例计算得到,而提成的基数可根据具体租户进行设定。固定租金与提成租金可以单独作为一种租金的收取方式,也可以通过租金计算方法组合使用,即:既可以取固定租金与提成租金的合计值作为租金,又可以在固定租金和提成租金中选取最大值作为租金。HDMALL系统根据上海南方商城的业务需求,细致设定了各种类型的租金模式,方便地对这些数据进行计算,既减轻了人员繁琐的计算,又提高了准确性,保证了用户经营者的合法收益。

  另外,在租户管理系统通过对租约的状态控制来描述各租赁协议的使用状况。同时对租户的离店条件进行严密的控制。例如,系统具有对连续6个月无任何费用(租金、物业费和物业费用)的租约自动作废的功能。也就是说,只有当租户付清了所有的租金、物业费和物业管理费后才能终止与购物中心的租赁关系,确保了购物中心的合法权益。

3、经营场所原始资料管理
  场地资料记载购物中心的租户租用场地的情况,包括业主、面积、经营范围、每平方米租金等基本信息。通过对经营场所资料的管理,可为管理层提供各类场地的统计、分析数据。比如,经营总面积、出租率、待租率、每平方米平均租金等信息,使经营者能及时、准确地掌握购物中心场所经营状况的第一手资料。 

4、租金费用管理
  为了保证各租户根据租约的内容按时交纳各项费用,海鼎HDMALL系统利用帐单的功能将租户应缴的租金、物业费和物业费用以及历月的交纳情况通过租户收款通知单打印给各租户。各租户的租金及费用交纳情况存入数据库,为制作统计报表提供原始数据。
  
  这种通过信息系统的单据管理为上海南方商城节约了大量的人力资源,尤其是较之人工查找协议、整理销售数据、填制帐单和收款单、结算拖欠金额,大大提高了效率。

5、信息查询和统计报表管理
  一套功能完善的计算机管理系统在经过对各种原始数据的处理之后,将给用户提供一系列的信息检索功能,使用户可及时准确地获得所关心的信息。上海南方商城的信息人员通过HDMALL系统提供的报表工具,灵活地查询租户租赁协议的内容和历史变化数据,能查询到租户在任一时刻的销售明细、退货明细、折扣明细等信息,为管理者提供在任一时刻的所有租户的经营情况。 

  另外,根据信息化系统提供的其他各类统计报表,如各租户月销售明细、租户销售汇总、租金及费用统计以及租户销售额、租金费用的任意时段汇总等,用户管理者及时了解各个租户销售及对协议的履行情况,从而随时可以调查业绩不佳的租户,调整业态比例,引进有实力的厂商进入购物中心经营。

  强大的自定义报表查询工具,这是海鼎软件的一大特点,用户可以方便地做出各类统计报表。上海南方商城利用HDMALL系统数据库内的原始数据,在自定义报表查询工具的帮助下,自行制作了"租户应收报表"、"租户收款报表"、"租户拖欠报表",通过这些报表,可以 根据需要随时查询在某一时间段内或所有时间段内所有租户或指定租户的固定租金、提成租金、物业费、物业费用等的应收情况、实收情况和拖欠情况,使有关管理部门对各租户的各类费用的收缴情况了如指掌,真正维护了购物中心的利益。 

  使用海鼎公司的HDMALL系统后,上海南方商城的管理成效得到了显著提高。尤其是在查阅租约的历史资料、开帐单、收缴租金及各类费用等方面,比起人工操作,既节约了时间,提高了效率,又保证了数据的准确性。

五、百联集团购物中心的大发展战略
  上海南方商城这一“上海首家Shopping Mall”的成功运作,以及中国发展Shopping Mall业态的大潮流,使得上海百联集团将发展该商业业态确定为其战略发展方向之一海鼎公司伴随着其一路走来的深厚研究、成熟产品以及优质服务,得到了百联集团的充分信任,使海鼎公司成为成都购物中心的软件提供商。

  相信在未来的发展中,海鼎将以其在商业领域的十余年积累,与客户一起研究和探索中国Shopping Mall的发展方向,不断积累和完善,以信息化引领中国流通业的进步。

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