青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

公告

经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

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城市消费外溢研究

       随着国内商业地产的发展,相关的城市消费现象和特征的研究也日渐精细化、深入化。笔者恰好对城市消费外溢现象比较有兴趣和心得,故此撰文,以供交流。

先说消费外溢的概念。所谓“消费外溢”,是指本地人经常到外地进行某项消费的现象。所以判断消费是否外溢首先要有明确的区域划分。一般我们以行政区划或城市等级作为标准。其次,不是所有的到外地消费就是外溢,它必须有一定的量和频率。偶然性、小范围、少量的外地购物,不构成影响力,可不计入外溢范畴。如旅游购物,深圳人前往三亚旅游购买纪念品,这种一年就一两次的消费活动,可不计入深圳城市消费外溢范畴;每周一次的前往香港买奶粉,这个就有必要计入深圳消费外溢。

再说消费外溢的分类。根据消费外溢的流向,按照城市等级标准,一般可分为“自上而下”的外溢,“自下而上”的外溢和“平级流动”外溢。其中自下而上的外溢比较常见。根据消费外溢的类型,按照业态划分标准,一般可分为零售业态外溢、餐饮业态外溢、休闲娱乐业态外溢和酒店类外溢。其中酒店类外溢一般是高星级酒店外溢现象比较常见,例如佛山的五星级酒店比广州的五星级酒店便宜300-500元,所以经常会有广州商务客开车前往佛山住宿。根据消费外溢的档次,一般可分为奢侈品消费外溢,中高端消费外溢和中低端消费外溢。不同类型的消费外溢具有不同的特征。

消费外溢对一个地区的商业发展是有一定影响的。如果外溢比较严重,本地该类外溢的商业业态必定面临比较大的开发风险。例如深圳的奢侈品和奶粉业,去香港购物很方便的话,深圳的相关行业发展都会受到一定影响和风险。又例如广佛同城化,佛山人到广州随随便便就去了,不光高端消费品容易外溢,甚至中低端消费外溢现象也比较严重。

那么消费外溢的原因有哪些呢?从主观和客观两个角度看。主观原因是指某些消费者到外地或更高级城市消费会带来一定的心理效应,例如优越感、新鲜感。客观原因是指本地相关消费市场比较落后,不能满足当地消费需求,而其他地区相关消费市场比较先进,服务更好,对本地消费者具备吸引力。还有一种相对不常见的客观原因——因为工作而产生的跨区域消费现象。比如在北京工作的人,虽然住在天津,但是日常消费可以很方便的在北京进行;或者在绍兴居住和工作的人,平时经常性前往杭州出差,那有相当一部分消费就会在杭州进行,这类消费都是城市比较中高端消费力量的外溢。

原因只是解释了消费外溢的可能性,外溢的条件又有哪些?笔者认为主要有两点,一为方便,二为便宜,即消费者外出消费的时间和金钱成本有限。当然,这两个条件对不同类型消费的判断标准不一样。越高层次消费,这两个条件的约束作用越小。以广东云浮为例,消费外溢现象比较普遍,但根据笔者调研和访谈,云浮前往肇庆消费比前往广州消费更多。主要原因是去广州没有去肇庆方便,驾车前往肇庆只要一个多小时,前往广州至少两小时。又例如,地理区位最独特的江西赣州,与周边城市完全孤立和隔绝开来,所以不少业内专家和教授非常看好这个城市的地产发展,认为赣州具备发展成为未来几大超级大都市之一的潜力。这类区域,地理位置相对孤立,消费外溢条件较差,几乎所有消费都在本地产生,商业发展面临外来威胁较少,且可辐射到下面大量的县市人口。

最后,让我们结合一个特别典型的区域——佛山地区的消费外溢情况深入分析,加深对消费外溢的理解。

广东省佛山市是一个比较特殊的城市,从对商业发展的影响来说,它的特殊性主要表现在两点:其一,人均汽车拥有量全国第一,2011年佛山每百户家庭汽车拥有量58.5辆,远超第二名温州的34.3辆;其二,广佛同城化建设,加快了佛山和广州的融合,这种融合不是字面上的口号,而是实实在在的联系紧密。每两户家庭就超过一辆汽车的数量,使得消费者外出购物非常方便,驾车购物成为普遍现象,所以佛山地区的购物中心停车体系非常完善,郊区购物中心也是相对其他城市比较发达,消费者前往广州消费的现象就更为普遍了。去过佛山的人会发现,佛山的交通条件有个突出特征:城际交通比市内交通更便捷。佛山市区交通堵车现象非常严重,几个主要商圈的干道经常“很难过”,反而前往广州的城际高速非常方便。所以城市中高端消费外溢现象比较突出,直接导致佛山本地的中高端零售市场相对其经济发展一直比较落后。而广佛同城化,使得其中低端消费、部分日常生活消费甚至也开始外溢。国内在省会城市以外城市修建地铁的案例着实不多,笔者知道的就有唐山和佛山。从佛山市区乘坐地铁前往广州只需40多分钟,此外还有广佛城巴也比较方便,为佛山消费者前往广州进行日常生活购物提供条件。

当然,除了佛山部分类型消费会外溢到广州,广州也有部分类型消费外溢到佛山。比如前文提到的五星级酒店。此外还有餐饮,如顺德的凤城食都,经常有来自广州的消费者。在顺德德顺广场调研的时候,笔者特意对停车场的车牌进行统计,大概每二十五辆汽车就有一辆来自广州。

每个城市都有各自的商业发展条件和特征,消费是否外溢以及消费外溢类型对商业地产开发和运营决策具备一定的参考意义。通过对消费外溢的把握,我们商业地产人才会更深刻的理解市场,抓住市场规律,提供有针对性的产品和服务。

 

PS:篇幅有限,笔者不可能将消费外溢分析的面面俱到,主要想通过文章引起大家对此类现象的关注,并对各地消费外溢和各商业业态消费外溢情况进行研究总结。下面展示一个项目前期市调中笔者自创的模型,根据当地实际情况而调整的:

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