青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

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经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

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商业项目核心辐射商圈的STCF推导法及其应用(中)

当人口数量不足时,项目的竞争情况是怎样的,对核心辐射商圈又会有怎样的影响?
在解释人口出现变动时的竞争情况之前,笔者想对最大供给能力圈、核心辐射圈和盈亏平衡圈三个概念进行区分,有助于我们理解接下来的理论推导过程。
项目体量代表了一定的供给能力,以5万方零售项目为例,最大可支撑30万人口,在人口充足的情况下,这30万人口的分布构成的区域即为项目的最大供给能力圈;在人口数量不足的情况下,例如区域内现只有20万人口,则这20万人口会全部选择前往项目地进行消费,构成项目的核心辐射商圈。人口充足时,项目的最大供给能力圈和核心辐射商圈重合,人口不足时,项目最大供给能力圈和核心辐射商圈分离,核心辐射商圈范围可能会缩小。但实际上并不一定需要20万人口才会实现稳定经营,可能只要5万人口的支撑就可以维持盈亏平衡了,这5万人口的分布所组成的区域范围即为项目的盈亏平衡圈。最大供给能力圈和核心辐射商圈一定是一个圆圈,但盈亏平衡圈实际只需要是项目核心辐射商圈范围内任意5万人口组成的任意形状即可。三者关系有可能会是如下图所示的情况:
                                                                    
以上就是人口数量不足带来的第一个效应:一个项目的核心辐射商圈和最大供给圈出现分离。若出现核心辐射商圈内人口数量比盈亏平衡圈人口数量少的情况,那项目将无法维持盈亏平衡。项目将会面临停业。所以当人口数量绝对不足不能维持基本盈亏平衡的时候,项目一定不会在这个区域选址。当人口可能由于竞争出现相对不足的时候,项目一定要慎重选址。所以,研究在竞争情况下导致人口数量相对不足的项目核心辐射商圈范围的意义才是我们更需要研究的内容。
人口数量不足带来的第二个效应就是在出现竞争的情况下,某项目被抢占的市场份额没有相应的消费者前来补充。以假设(3)中的第二种情况为例,在人口数量有限的情况下,人口分布不均匀,两项目核心辐射商圈相交,如下图所示:
                                                                   
根据消费者就近消费的原则,连接两项目的作中垂线,将对两项目的核心商圈辐射范围重新划分,假设区域内人口现有70万人,项目A最大可满足30万人消费,项目B最大可满足60万人消费,两者核心商圈将所有人口覆盖,重新划分后,项目A的核心辐射商圈只有20万人口,项目B的核心辐射商圈只有50万人口,没有新的人口能够进行补充,项目AB的竞争矛盾就突显出来了,此时两个项目尚都能维持较好的运营,是弱对立关系。若商圈内只有人口20万,维持项目A盈亏平衡需要5万人口,维持项目B需要10万人口,在区域内只有项目A的情况下,项目A将正常运营,当区域内出现新的同类项目B,经过重新划分商圈,项目A的核心辐射商圈为3万人,项目B核心辐射商圈有17万人,这样项目A将无法继续运营下去,此时两项目的竞争关系就会呈现恶性竞争的态势,两项目的强对立关系就出现了。
在假设(2)的基础上增加对竞争因素的分析,项目核心辐射商圈会发生怎样的变化?
假设(4):某区域人口充足,如下图所示,现有两个体量同为5万方的商业项目A和B,A地处两条城市干线交汇处,B地处项目A的核心辐射圈之外,西侧有河流阻隔,除受到干线和河流影响的地方外,区域内其他任何两点的交通条件完全相同,两项目业态为普通零售业态,所有消费者交通能力相同,购物遵循就近原则。