青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

公告

经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

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商业地产策划中对城市人口输入与输出的研究

内容:

1 几个相关定义;

2 人口流动的原因和特征:

3 人口输入城市与人口输出城市的特征;

4 判定的指标或方法;

5 与商业地产开发相关的运用;

 

几个相关定义:

 

1 常住人口:指实际经常居住在某地区一定时间(半年以上,含半年)的人口。第六次全国人口普查使用的常住人口各省辖市、县(市、区)的常住人口包括,居住在本乡镇街道、户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道、离开户口所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道、外出不满半年或在境外工作学习的人。

2 登记户籍数:户籍人口是指公民依《中华人民共和国户口登记条例》已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口的人,这类人口不管其是否外出,也不管外出时间长短,只要在某地注册有常住户口,则为该地区的户籍人口。

3 流动人口:是指离开户籍所在地的县、市或者市辖区,以工作、生活为目的异地居住的成年育龄人员。计生部门统计的流动人口是由流入人口数和流出人口数组成的(搜了下一些城市的计生官网,也没什么完整有用的数据或指标)。

4 人口净输出:根据维基百科中国人民共和国第六次全国人口普查中人口流动性的衡量方法,人口净输出=登记户籍数—常住人口数。

 

上述是几个与人口流动相关的概念,可以了解人口净输出的定义。但统计局发布的人口净输出与人口输出、人口输出型城市的概念还是有区别的。人口净输出没有考虑人口流入的数量,净输出的数量与实际输出人口的数量存在一个差额,这个差额等于外来人口流入的数量。

惭愧之极,写那篇人口分析文章的时候,因为是文科生学过人口流动,当时想到了城市人口有人口导入和人口输出之分,记得四川、河南是人口输出大省,联想到深圳,觉得这种人口的输出与输入对城市的经济和商业发展会有些影响,所以就提到了这点。但具体到如何给人口输出型城市和人口输入型城市定义,有哪些特征,如何判定,还真没有什么资料和依据。

联商博客上认识的另外一位朋友也曾给我建议再深化一下人口分析,看到你提的思考,我觉得之前下笔还有有些草率了,欠缺严谨,最起码目前还没有“人口输出或输入型城市”的提法,文章中提出要加强对人口流动(城市人口的输入与输出)的研究更为合适,应该解释一下人口输入类型城市的定义、特征。在网上搜了下资料,因为有知网的账号,所以下载了几篇关于人口流动的论文(另附链接:武汉市流动人口研究),里面都或多或少有提到人口的输入与输出,人口流动的特征,以及对一些城市人口流动的研究。对于理解人口输出或输入性质城市的特征、判定方法是有些启发的。又在统计年鉴上找到了《上海闵行年鉴》和《南京年鉴》,涉及到一些人口流动性考察的指标,可作参考。又搜了下一般考察流动人口时统计局会统计的指标,数据不怎么好找,有网友说流动人口的统计在当地公安部门可以找到。有时间的话我去深圳图书馆翻翻城市统计年鉴,里面的指标很详细,或许会有,如果找到可以参考的指标再告诉你。

我把这些资料按我的思路稍作了整理,分五大点总结了些内容,又穿插了些自己的想法,限于所学,内容不多,希望有用。或许你可以从这些资料里面看到更多的东西。

 

人口流动的原因和特征:

 

对人口流动的原因分析,基本分为经济型、社会型、 其他类型。人口输入和输出的主要原因也是这几种。人口流动的主要原因是经济原因。对商业地产策划有研究意义的也主要是经济原因。

每个城市人口的流入与流出本身也是有一些特征的,比如(1)人口流动以经济型流动为主;(2)经济型流动以男性居多,社会型流动以女性居多,社会型流动往往伴随经济型流动发生;(3)经济型流动又以务工和经商为多。(4)流动人口的年龄结构、受教育程度也有每个城市自己的特征。

 

人口输入型城市和人口输出型城市的特征:

 

一个城市人口的输入和输出与城市的产业和经济是密切相关的。经过研究,流入人口从事的大部分是第二产业和第三产业。一些人口输入型城市或地区的产业,有的是工业为主,如松岗、公明,有的是以商贸为主,如上海、深圳市区。没有哪个城市人口是纯粹的输入或输出的,只有以哪种人口流动模式为主的区别。

对人口输出型或输入型城市、地区特征的研究,归根结底是研究这些流动人口的特征,对其来源地、性别结构、年龄结构、职业结构、受教育程度等指标进行分析,得出这部分流动人口的特征,研究总结其消费力、消费习惯和消费特征,得出人口输入和输出地区的特征。

 

四 判定的指标或方法:

 

判断一个城市的人口是输入型的还是输出型的,不仅要看其流入人口和流出人口的数量,还要判断其人口流动的主要原因。比如一个城市A流入人口100,流出人口50,但是流入人口中有90个是因为社会因素或者其他因素主导,并非经济原因,但是流出人口全部是因为经济原因,那在考量过程中我们应该将之视为人口输出型城市。

 

五 与商业地产开发相关的运用:

 

研究城市人口的输入与输出不是我们的目的,说到底我们研究人口还是为了得出人口属性与特征对商业发展的影响、对项目开发的影响。然而我们毕竟不是人口学社会学的学者,对一个城市的人口输出与输入需要研究到什么程度,需要研究哪些方面,这要看实践中的需要和总结了。
 
 
 
 
 
备注:此文系回复网友David的提问,需要相关论文资料的朋友可以加我QQ。受限于能力,只能写到这个程度,有更深入想法和思考的朋友希望不吝指教,博客留言或者QQ交流皆善。有兴趣的朋友可以进商业地产新兵群交流:200067387。

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