青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

公告

经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

统计

今日访问:121

总访问量:1267937

自然环境因素对商业地产开发的影响

  我看过很多商业地产策划报告,发现几乎所有的报告都有忽略一类很重要的因素。这类因素在有些商业地产策划类书籍或许会提到一部分,但阐述也不够清楚。忽略某物的原因,要么是因为不够重视,没有获得地位上认同;要么是常识性东西,大家觉得没有必要讲。而商业地产开发中自然环境因素的重要性,我想大部分操盘手和策划人忽略它的原因,还是因为没有认识到它的重要性。


  上周公司年会,有幸请到鸿荣源总裁禹来先生给我们做了两个多小时的培训,主要围绕商业运营为核心讲了一些商业设计控制的相关知识,精彩纷呈,真的获益匪浅。禹总认为商业地产物业是不会涨价的,真正涨价的是土地。如果你看过土地估价,就会知道土地估价中自然环境因素的重要性。当然,商业地产开发中需要考量的主要的自然环境因素不能完全照搬土地估价中的情况。因为土地估价是在拿地之前的步骤,开发商拿到地块之前这些自然因素都是考量过的。但是具体到哪些自然因素对商业地产开发、对不同商业物业、对建筑的规划设计形态以及最后的商业运营会有什么样的影响,这是我们不能忽略的。

  举一个禹总从甲方角度所举的案例。他目前负责做鸿荣源的首个商业项目——位于深圳宝安的壹方中心,请合作的策划单位拿出几个国际参考案例,合作方分别拿出了加拿大蒙特利尔商场、英国伯明翰某项目、新加坡乌节路的
Orchard Central等几个地区的项目,禹总表示很不满意。为什么,因为除了新加坡,其他几个项目所在地的气候与深圳相差太大,案例参考价值大打折扣。国际上与深圳气候较为相似的案例应该找新加坡、泰国这些东南亚国家的更为合适。禹总当时并未详述自然环境因素之所以非常重要的原因,只是阐述这个思想。现在想想,这些地区的气候相似,因而居民出行的消费习惯和对商业建筑设计规划的偏好是比较接近的。在热带地区的购物中心你搞一个大大的广场,大部分时间广场都会是冷冷清清的;在寒带地区大搞商业街,肯定远不如盒子式有空调的集中商业;在降雨多的地方人性化一点还需要在商业街设计上做做骑楼或者顶棚,可以减少降雨对大家逛街的影响。所以,其实自然环境因素落到根源,是会对人产生影响,对消费者产生影响,最终对商业项目运营的成败产生影响。

  综上所述,自然环境因素对商业地产开发的重要性,最终体现在对消费者前来消费的心理和行为会产生影响,所以会对商业物业建筑规划设计提出适应性要求,对商业运营管理发生作用。我国不同地区的气候差异较为巨大,案例考察和列举参考项目案例时都必须要考虑气候。下面我将从我所能列举的
8个自然环境因素的角度来论述。

  1
光照。一天中光照时间越长、一年中光照天数越多的地区,不宜建设大规模的广场。比如深圳新城市广场的户外星光广场占地3万平米,夏天笔者去调研过很多次,坐车到最近的公交站点后走到门口的这一段距离是极为痛苦的,太晒了。再比如深圳怡景中心城,采用透光性能很好的玻璃引进自然光,天气炎热的时候却阳光刺眼,直射区域温度偏高,对顶层聚集人气产生影响。
   
  
2
气温。气温其实和光照是紧密联系的,但也有区别。室外温度过高或者过低,都会影响消费者消费的情绪和状态。盒子式购物中心的大为盛行,和中央空调的作用是分不开的。而加拿大的地下商业在世界上都比较闻名,也和其气温有一定关系。深圳的夏天室外气温太高,所以大家坐地铁进出站更愿意走地铁商业街。

  3
降雨。