永州市冷水滩城区和零陵城区在2021年迎来地产商业界享誉全球的顶尖企业的万达集团和新城控股集团两大企业相继进驻一开（万达广场开业）一建（新城拿地吾悦广场宣推），引发了当地商业和地产市场的相当程度的大震荡。一晃，一年时间即将过去了，目前这两家名企近况如何了？永州万达广场在疫情的冲击下，在运营过程中进行了顺应市场的相应招调，虹吸了当地几家购物中心的部分商家资源迁移，并且不仅保持了近满铺的营业率，还持续着相对旺盛的人气客流。而新城控股集团，在连续三次拿地后，奠基盛典、招聘发布会、吾悦广场招商推介会等动作迭推不停，目前综合体商住基建基本完成，正进行相应的水电管道线等建设和内饰工程，相信不久即将扫尾进行商家进驻装修、包装美陈、营销推广。

在迎接永州市对两家名企的“年考”之前，再一次回顾，去年底本人撰写的关于“万达开幕 吾悦进驻 永州地产商业市场将洗牌升级”——永州市区商业地产市场的简析（上、下）个人视觉的鄙文。——详见微信公众号“应水河畔”                         

                            永州市区商业地产市场简析（上） 

                  ——万达开幕 吾悦进驻 永州地产商业市场将洗牌升级

前序：永州市是湖南省地级市(原零陵地区)，位于湖南西南，柳宗元贬谪于此留下《捕蛇者说》和《永州八记》文学巨著。因潇水、湘江交汇于零陵城萍岛而雅称“潇湘”。下辖2区9县，总面积22441平方千米，市府驻冷水滩区河东。全市：2020年常住人口544.61万，城镇人口277.21万，城镇化率50.90%。GDP：2016.86亿元，人均3.7万元；社会消费品零售总额：793.85亿元，城镇消费品零售总额652.40亿元，乡村消费品零售总额141.45亿元；人均可支配收入：2.37万元，城镇人均可支收入3.28万元，乡村人均1.64万元；人均消费支出：1.90万元，城镇人均消费支出2.43万元，乡村人均消费支出1.48万元。冷水滩区：2020年常住总人口55.37万，城镇人口38.46万，城镇化率69.48%；GDP：357.27亿元；社会消费品零售总额：164.14亿元；人均可支配收入：2.47万元，城镇人均可支收入3.77万元，乡村人均1.89万元；人均消费支出：1.83万元，城镇人均消费支出2.48万元，乡村人均消费支出1.40万元。零陵区：2020年常住总人口61.59万，城镇人口34.97万，城镇化率60.20%；GDP：228.4亿元；社会消费品零售总额：118.8亿元；人均可支配收入：2.71万元，城镇人均可支收入3.24万元，乡村人均2.09万元；人均消费支出：1.80万元，城镇人均消费支出2.34万元，乡村人均消费支出1.38万元。——数据来源：永州市统计信息各类网，零陵区数据约因统计方式不同而略有差异。                          

永州市城区(冷\零)地产商业市场的前生

    永州的商业和地产市场化运作萌芽于上个世纪九十年代中后期，其商业走在前列，毕竟民众的吃穿住行，吃穿排在前列。永州最早的商业规划是以百货大楼和农贸市场为基础衍生发展而来的。当时市府驻在零陵城，以零陵城区芝山路徐家井菜市场为中心，周边的商业是零陵城商业核心。因铁路设站交通便捷的冷水滩，有地市级机关单位驻扎辐射虹吸作用显著，由镇而县级市，最终成市府驻地。冷水滩城区以零陵中路黄泥井菜市场为中心，周边商业形成该区域的核心商业。

      随着社会发展，老旧百货大楼和脏乱的菜市场，于九零年代后期至两千年度陆续进行升级改造。分别以零陵的“永州商业城”，冷水滩的“桥头市场”为代表的商业批发零售商场兼菜市场约在1994年陆续开业，标志着当地的商业发展上升，并经历了蓬勃发展的辉煌历程。特别是永州商业城，占地80亩，建面约10万方，商业经营5万方，业态涵盖日用工业品、家用电器、食品百货、服饰鞋包、农副食品、蔬果糖酒、装饰建材等多种类型，是一个综合性批发、零售大市场。交易额从1995年的5000万元，到2009年的10.2亿元，增长20.4倍，从业人员近4000多人，是当时永州市规模最大的商品市场，在湘南地区具有一定的影响力。

      进入两千年代以后，永州市伴随社会的整体大发展而实现经济文化、基础设施、交通建设、城市规模、人居环境等全方位的大跨越式的发展。得益于洛湛铁路的修建，在冷水滩形成十字铁路网，规划永州新火车站和零陵火车站，整个永州市形成城市规模大开发建设时期；因此，城区（冷水滩和零陵）大跨越式扩容，永州市房地产市场在配合城市发展过程中逐步成长壮大起来。

     “ 有扩城，就有人口；有人口，就有商业！”在此自然商业规律下，永州鳞涌出新的商业体，尽管体量规模、物业结构不佳，模式也不成熟，甚至没有现代经营理念和运营管理体系，但它却在到处商机的和熙春风中野蛮生长，也不乏有的企业在“边奔跑，边学习，边调整姿势”的进程过程中逐渐进步成长。其中冷水滩“舜德MALL”和零陵的“垠地广场”就是案例，只是舜德摩尔在“奔跑、学习中调整好了奔跑的姿势”，并受益于冷水滩各市级单位迁驻形成的主城区虹吸客流的综合作用，因此相对成功生存着，而零陵区的垠地广场，没能“奔跑中学习、调整好“，在(永州商业城股东新创的)“春天广场”延聘“深圳花样年商业管理有限公司“进行专业化运管冲击下，加之市级各单位迁离辐射虹吸作用丧失下，也没资本注入进行脱胎换骨该广场基本处于凉歇状态了。

      在商机充盈的和熙春风中，永州本土有规模的商业如雨后春笋般涌现：阿波罗广场(步步高百货)、徐家井商业市场(步步高百货)、潇湘步行商业街、金水湾百货、欧利国际广场、创发城、帝王广场、中联国际广场(因各种原因至今未招到商处闭门状态)等不同类型的商业体。他们的模式均系新时代下永州第一代新商业，特点：物业构建简单，销售为主被迫自持，地理位置相对较佳，粗放物业收租式管理；无先进的经营理念和商管专业团队，无统一精准、密频高效的营销推广和运营帮扶。

       主要代表有：冷水滩的“创发城”与“欧利滨江国际广场”及“帝王广场”当初伴随住宅开发、商业配套一体联动而建成的，其商业的物业结构、构建及动线规划、布局，基本不符合现代商业综合体的设计和物业要求。此三处均是塔楼下盒子或几个小盒子组成的商业，商业体量均在达5万方以上，商业销售为主，被迫自持。物业结构基本与住宅物业规划设计一样，既不考虑各业态商家的承重、空高、柱间距，也无规划油烟/燃气管道、排油烟污设施，更无商业体的标准间距设梯步导流、宽敞中庭、主次动线、后勤通道等必须设施。直白点就是跟建住宅房子一样建好底商铺子，就进行招租入驻，坐等收租收成的思维。至于专业的商业管理团队基本没有，就是开发商的物业管理。稍好点的就是从外面找几个从业过招商的人员，再从物业队伍里挑选几个营业收租员，就组建草台商业班子进行运管。当然，后期也有外聘专业公司顾问或聘请专业中高管人员的，但最终不是因为费用高支付不及时的缘由，就是经管理念与老板思维无法调和的问题，最终基本回归开发商自己组建的草台班子进行物业式的商业运管状态。目前此类项目经营状况差强人意。

       沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春！经过市场熏陶，猛缴学费，交流学习，考察外聘等商业行为进程；终于，终于，永州本地商业地产企业的开发商头脑被冲洗开窍，具有一定现代商业经营理念和意识了，新时代下永州第二代商业体在2014年左右开始浮出水面……首先登场的是冷水滩区的舜德MALL场内的主力店——步步高广场，接着是“金水湾广场”，再者就是“中邦世纪广场”和“愿景国际广场”，零陵城区的“春天广场”和“红星美凯龙广场”与“零陵古城”。这些商业体，基本能秉承现代商业运作理念进行规划设计、布局落位、营销推广、招商运营，其物业构建也基本满足不同业态的商家入驻需求。特别值得赞扬的是“春天广场”老板能突破永州本土开发商，短视狭隘、盲目自大、胸器低小的视野格局，高薪且诚挚地延聘专业队伍——深圳花样年商业管理有限公司全程进行顾问合作运营管理。因此，春天广场真正具有现代思维经营理念的购物中心。甚至，为引进主力大品牌商家，愿意出钱给其进场贴补装修费用的特殊招商政策，也开始让本土开发商老板慢慢有觉醒意识了；此举虽让本土开发商大为惊讶，但这种特殊招商政策也开始在他们思维中发散开来……

      笔者经多方调研、考察、体验以及结合自身的地产商业修为，综合得出简要结论研判认为，永州市冷、零两个城区主要有以下几个主力商圈和次主力商圈组成：

                                              主力商圈：

                                                        （一）

                                                              （二）

                                                                        （三）

                                                                          （四）

                                                   次主力商圈：

                                                       （一）

                                                             （二）

                                                           专业商圈：

                                                             （一）

                                                         （二）

     以上三种类型是永州市城区的商圈地产商业项目代表，在市区的强大虹吸作用下（辖内周边如东安、双牌全县，祁阳、宁远、道县部分、辖外全州、新宁、邵阳县部分客群被吸引来），既不同程度的竞争，又努力中生存着；并在社会发展、经济增长、市场变化的不同时期中，为全市民众的生活消费需求提供了丰富的体验和选择，也实现了自身的价值取得了巨大的收益。但随着城市化进程提速，社会经济进一步发展，伴随着便捷资讯和新兴消费崛起的影响下，永州本土的商业模式已不能满足市场的变化需求。

      随着，地产开发和商业运营堪称顶尖的名企——“万达”和“新城”两大集团相继进驻，永州商业及地产市场已受到剧烈的冲击，竞争将更为激烈。两大集团旗下的产品线之一“万达广场”和“吾悦广场”一开一建，已使得本土地产商业项目，有的已在顺应市场，紧急调改升级力求突破困局，有的在迷茫观望，无能为力甚至睁眼看着市场慢慢丧失……

       但对于消费群体来说，大浪淘沙，鲶鱼效应，充分竞争下才有更好的体验服务、更优的消费环境，更佳的需求选择，总归是值得欣喜的！！！