王玮商业地产洞察

王玮

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国际购物中心协会(ICSC)市场专委会亚太委员

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从必胜客的定价到恒大1.4万亿资产的联想

出品/联商专栏

撰文/王玮

近来恒大地产所面临的危机成为了行业关注的话题。对此,笔者还是倾向要相信制度优势和政府的能力可以最终把损失控制在最小的范围内。不过恒大事件引起我关注的已经不是负债而是恒大所拥有的1.4万亿的资产。我理解主要是土地和房子。

我首先想到了必胜客的这张披萨饼的定价图。必胜客有四种规格的披萨:6寸-9寸-10寸-12寸。如果你用圆面积和每种规格的披萨重量去核对,那么基本上9寸的就是2个6寸,10寸的就是3个6寸,而12寸恰好就是4个6寸。见图1。

图1: 必胜客四种规格的披萨的重量和单价

因此,如果一个人点一个6寸的披萨需要40元,那么两个人、三个人乃至四个人如果分别点9寸、10寸和12寸的披萨,则每个人的单价变为为35元、33元和27元。恰好呈现一个典型的二八分布。见图2。必胜客的定价遵从了所有网络事物所具有的共同属性。小小的必胜客的定价其实蕴涵了网络思维的大道理。根据网络思维,在这个世界上凡是你说的出名字的事物,无论是生物体、社会组织、城市和公司都受二八分布的幂次法则的控制。PayPal的创始人彼得·蒂尔称之为“宇宙的法则和宇宙最强大的力量”。

图2:必胜客单价的随规格放大的递减

一个事物呈现二八分布说明其进入了一种稳定的秩序。而所谓的平均分配或线性递增其实都是源于我们人类大脑思维的认知局限,或者“成正比”的奢望。

最近群里看到一个段子,说的是在美国的一个商学院里,因为大部分同学都主张社会财富的平均分配,教授没有评论,只是让大家做了一个实验:从此班里每个学生的成绩都取平均成绩,这样,大家都没有了压力,也不会有人不及格了。结果第一次考试大家都得到了B+的成绩。

但是那些努力的同学想我再努力也不会得到更好的成绩,从此放松学习。那些本来就不及格的同学想反正有成绩好的同学顶着,课也不用去上了。第二次大家的成绩都变成了B-,第三次变成了C。

这时,一些学生找到教授说不能再这样了,不然大家都要不及格了。教授回答,平均分配的结果就是这样,虽然在短期内一些人得到了好处,但是这点好处很快就会消失,结果就是普遍的贫困化。回想一下我们改革开放前的那段岁月不就是这样吗?

我们都知道甚至愤恨财富二八分布的不均现象,却没有想到其背后所蕴含的规律。通过这个段子的解释可以帮助我们理解为什么二八分布才是稳定的秩序和状态。

(当然二八曲线的陡峭和衰减程度则是我们应该努力控制和改善的,但这是另一个话题)。笔者由此想到了2017年万达出售77个酒店給富力。

万达的成本价是337亿元,大约每一个万达酒店的均价约为4.4亿元。万达的酒店的品质是有目共睹的,万达可以把酒店的成本控制在这个水准不是万达酒店的品质不好,而是体现了万达的拿地本领所带来的成本优势。

最后,万达以199亿元与富力成交,在账面价上打了5.9折。但是从市场价看,万达是卖赚了。

申万宏源2017年就有一个分析,说万达的77个酒店的盈利不到10个亿,就按10亿计算,并且给予10倍的市盈率(当时万达市场上的市盈率只有7到8倍),所以万达的77个酒店的价格最多值100亿元。最后,富力是打掉牙齿往肚里咽自己最清楚(褒义的:敢做敢当没有怨言)。

由此,我想到了目前恒大的1.4万亿资产应该打多大的折呢?我觉得这才是所有有关方面应该关注的问题。无论是政府,还是银行或是投资人以及潜在的购买方。

现在看来,2017年的万达还是要比现在的恒大幸运,因为当时只有万达一家需要急售资产,整个大环境经济运行也比目前稳定,没有疫情的影响等。

最后,我要说的是,我们的企业应该放弃那种线性思维的发展逻辑。我相信恒大对于资产的估价一定是按一个6-9-10-12寸披萨卖40-80-120-160元线性外推的。这就是问题的根源所在。

而且我相信恒大之前的发展战略的预测和制定也都是按这种线性思维的逻辑外推的,所以才敢如此借债铸成了今天的困局。

本质就是违背了市场和经济的基本运行规律。这点,不仅是对恒大,也应该引起所有其他地产企业或任何以线性思维制定发展战略的企业的警醒。

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