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2019上半年购物中心开业报告:新开192个 存量改造为常态

知名企业并购重组、高管人事变动、地王浪潮此起彼伏…刚刚过去的2019年上半年,全国商业地产市场风起云涌。这其中,新商业增量持续入市是行业最大的看点之一。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计,2019年上半年全国新开业的商业项目数量达194个(不含专业市场、酒店及写字楼,商业建筑面积≥2万方)。新增GFA商业建筑面积1451.45万方,平均单体建筑面积7.48万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积798.30万方,平均单体租赁面积4.11万方。

其他未纳入本次统计的新开项目包括重庆1089艺术美丽中心、昆山欧尚店重装、玉林碧桂园凤凰广场、上海浦商百货博山店、上海唐镇恒生万鹂、上海董家渡中福城、上海魔贸580、上海100AM新百安商场、西安南飞鸿广场乐荟里主题街区、成都第五城万科城市广场、上海甜爱坊(原友好村存量改造)、郑州星辰·万科生活广场、南京国展1909·湖景街区等商业体量在2万方以下的小体量物业。

近五年上半年开业数量同比首次下滑

上半年相对而言,是全年购物中心供应较谨慎的时期,《联商网》根据此前统计的1-6月每个月开业情况后发现,今年单月开业量整体呈现同比下滑的趋势,这也导致了整个上半年出现近五年来首次出现同比下滑的情况。

从近五年上半年开业数量及同比变化上看,2015年至2018年四年逐年递增,2018年迎来峰值达到228个,虽然2019年同期相比有所下滑,但也是近五年开业量第二高的年份。

从同比增减度角度看,剔除2015年(2014年上半年无数据参照,故以0%标备,无参考意义),近五年中同比整体上涨,略有震荡。且2018年与2017年相比暴涨了37%以上,2016年同比2015年上涨了13%,仅2019年同比回落至-15%。这表明,全国商业地产的供应仍然持涨,虽然业内出现了不少类似“饱和”的声音,且谨慎姿态稍露,但开发商仍然看好市场的接受力。

华东领跑 西南超华南

拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主,近五成的开业总量占比占据了半壁江山,这其中江苏就25个,上海20个,浙江和山东分别有14个和11个。

相较于拥有全国另一大GDP大省广东的华南,西南地区的经济大环境相对逊色,但今年上半年的表现异常活跃,以30个开业总数量跃居第二,这已经其连续两年超越华南。西南的强势,归功于成都和重庆两大城市,分别上榜今年上半年城市开业数量TOP13,同时其他城市的表现亦可圈可点,贵州的遵义、六盘水和云南的昆明、大理、楚雄开业数量均在2个以上。

得益于广深两大一线城市的消费活力,不少知名房企集中供量,区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”,加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”,华南的商业有“天时地利人和”之利。虽然今年上半年仍然滞后于西南,但仍然以26个开业量占据第三位的领地。

其他,华中、华北、西北表现正常,而东北依然垫底。

一线及新一线活跃 三四线有潜力

一线城市和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强,虽然拿地成本高,但高消费还是让不少开发商愿意高价投资,因此这些城市的商业活跃度往往较高。

从今年上半年统计的城市活跃度来看,TOP13榜单中,上榜的门槛为4个开业量,除了济南和南昌外,其余11个均为一线和新一线城市,北上广深四个新一线除北京外均在榜。未在榜的新一线城市中,南京和郑州分别3个,长沙、宁波和昆明分别2个,东莞和青岛无项目开业。这表明,经济、商业发达以及交通环境理想的城市仍然是商业争夺的主战场。

另一方面,根据2019最新城市分级指标,在开业总量上看,三四线城市总量并不比一线、新一线少。这表明,购物中心存有更大空白和机会的三四线城市开发潜力大,也是当下购物中心发展的重要趋势之一。

中小型购物中心为主

新开商业项目中,规模在2至5万方(含2万方,不含5万方)数量最多,占比约35%;5至10万方(含5万方,不含10万方)占比也在35%左右;10至15万方(含10万方,不含15万方)占比约20%;15万方以上(含15万方)占比约10%。

我们认为,商业面积在8万方至10万方以上的为大型购物中心,从今年上半年的商业体量分布上看,2-10万方的中小型购物中心是主流,占比超7成。

前几年一些开发商不愿意提及的“社区类商业”,近几年发展迅速,走到消费者身边、抢夺“最后一公里商业”已然是资本市场的又一个角逐点。越来越小的门店,避免了过高的拿地成本、场地租金带来的压力,却能满足周边社区居民基本的生活需求,便捷消费带来的优势让不少房企看到了希望。

20万方以上的巨型购物中心有上海青浦万达茂、无锡融创茂、济南欧亚大观乐活城、铜陵时代广场和兰州中心。其中青浦万达茂和无锡融创茂是文商旅产品。

老物业改造升级盼新生

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟,不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产,也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上,历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计,上半年存量改造的商业项目(包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式)有12个,且面积除了济南欧亚大观乐活城、福州东百永嘉天地等外,其他物业均在2-5万方左右。且从城市上看,以上海、重庆等发达城市和杭州、福州、济南等省会城市为主。

这主要是一线城市及城市中心位置项目投运时间早,不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入,需要“更新换代”,且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业,为适应市场竞争,需要调整升级。因此,今年上半年不少商业物业,尤其是以上海为代表的经济和商业发展较早、发达的城市的物业,走向了升级改造的路程。

附:2019年上半年全新开业商业项目统计表

(来源:联商网&搜铺网 陈宁辉)

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