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多位资深操盘手纵论杭州商业发展现状,差距在哪?

联商网消息:5月28日,港资房企恒隆107亿拿下杭州最贵地块,引发行业热议。随着恒隆的入驻,杭州商业也让人有了更多的期待。恒隆地产是优质港资发展商代表,旗下恒隆广场被视为高端购物中心代名词,它的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。

《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”,一起来关注杭州资深商业操盘手如何看待恒隆入局?会不会改写武林商圈格局?又会在杭州掀起怎样的商业风潮?值得每一位在杭商业地产人士的思考。

为此,6月28日晚,联商高级顾问团特别组织了主题为“杭州城市商业冷思考”的第28期线上沙龙。本期沙龙由联商网副总经理、联商知了壳负责人方献礼主持,并邀请了西溪印象城总经理屠芳、国大集团商业管理分公司常务副总裁俞雷、杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳、奇客巴士及栖悦城创始合伙人王剑强、联商高级顾问团成员郭歆晔参与线上讨论。

Part1

恒隆入驻杭州带来哪些影响?

恒隆作为全国性开发企业,保持了港企业特有的情怀,所造商业令人印象深刻,面对如此“巨鳄”,杭州商业人持何种态度?

同为武林商圈,未来与恒隆直接“做邻居”的国大想必感受颇多。俞雷表示,杭州的全国性大佬已经不少,恒隆来是好事,但要说对杭州商业改变的标志性,可能还不及当年万象城开启杭州购物中心时代的意义;事实上,恒隆来了,是武林商圈的升级,这是利好,相比其他省会城市,如南京的新街口等,武林商圈早应加大更新力度了,这是一个城市商业发展的必然驱动力。

恒隆会给商圈内的现有商业带来影响,那远离武林广场的区级商圈的心态如何?地处城西商圈的西溪印象城近年来发展势头很猛,对恒隆入驻是持欢迎和期待态度的。

屠芳认为,看看目前市中心延安路一条街上,武林总店、IN77,西湖银泰城,加上被托管的杭百……已经被银泰统治,随之而来的是每个商场品牌的雷同,杭州的商业需要一些新的同行,带来不同的新品牌。对恒隆的期待,是希望杭州也有个标志性的打卡点,就像成都太古里、上海K11,但恒隆能否担此大任,有待时间检验。事实上,恒隆的聚合效应不会影响西溪印象城的相关经营,因为武林辐射的是整个杭州、乃至浙江,但西溪印象城以做好城西商圈为主。

好的项目进来,意味着品牌商家的选择性更丰富,近年来在“黑科技领域”发展迅猛的奇客巴士有什么感受?王剑强表示,杭州由一条延安路向多商业中心发展的格局已经形成,商业发达的城市必须要存在不同形态的商业体,这是竞争环境导致的,但杭州缺失这种竞争,恒隆尤其是奢侈品类的操作经验十分丰富,对杭州来说是利好的。入驻武林广场后,势必会打破商圈人流和车流动线以及业态组合,至少会激发目前存在商业的主动变革的动力,与杭州大厦、武林银泰、国大城市广场等商业一同将整个商圈的商业集中度提升。不过虽然上海恒隆广场做的还可以,但要在杭州继续做奢侈品,市场如何有待证明。

联商高级顾问团成员郭歆晔认为,前期来看的话,由于地位偏后且规模有限,恒隆最多也就新引入了个别首店或从杭大拐跑个别大牌,对商圈影响估计不会太大,除非能和对面的华润绿城项目联手优势互补。如加上规划中的二期项目并能联通地铁站,则势能有望提升,与一旁的银泰、对接的华润杭州中心协同优势互补。如果恒隆、华润进展顺利,或有望形成如成都春熙路太古里和IFS隔街双赢的格局,整个武林商圈东西两翼起飞,地下的杭州大厦中央广场勾连东银泰、恒隆,西杭大和国大。

Part2

当前杭州商业是否仍未改变百货主导的局面?

根深叶茂的百货业态,是杭州商业水准的最好代表,杭州大厦、银泰百货是全国标杆。如今商业变迁十余载,万象城开启杭州购物中心时代后,不少知名购物中心已然入行,是否意味着杭州商业改变了百货主导的局面?

俞雷称,杭州的百货仍然占据一定地位,牢牢把握了销售头把交椅,但从全杭州总量来说,购物中心已经占据大部分份额,从整个城市的市场份额来看,已经是购物中心的天下了。

杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳表示,百货和购物中心并不冲突,完全可以融合,目的就是客流,杭州天虹也是为了客流,去百货和超市后,形成了显著的餐饮、儿童业态两条腿走路的局面,加上健全的生活配套和一部分零售,能满足周边绝大部分社区居民的需求,也能快速占领城东板块。想在杭州再做一个百货店,不是一般企业能完成的,百货虽然也在增加餐饮等辅营业态,但受制原来的高租金和固有思维,做的并不彻底。

王剑强则认为,根深叶茂的百货业态,但随着万象城、来福士、大悦城等项目进入,杭州商业正丰富多彩,虽然主要势力还是银泰和杭大,但购物中心的崛起不容小觑,购物中心的未来一定是区域化、社区化。同时,社区商业发展也迫使城市中心商业改变,改变经营策略、结构等等,因此未来商业发展将会是两个方向:一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导,二是生活社区化。

屠芳从百货和购物中心的区别入手认为,百货注重经营商品,购物中心注重经营场地,所以购物中能满足区域顾客休闲、娱乐、社交的需求,而百货在重大节日集中购物,依旧发挥着其主导作用。同时,援引王剑强总的观点,并表示,未来商业的两个方向:一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导,满足品牌购物的需求;二是购物中心在承担购物功能的同时,更多承载体验(包括餐饮、培训、儿童娱乐)等社交的功能。购物中心区域化,会越开越多,百货商场则会集中化。

方献礼总结:杭州百货店的经营格局并没有改变,而百货在重大节日集中购物,仍旧发挥它的主导作用,目前依然是银泰和杭州大厦的天下,但是购物中心,尤其社区购物中心,及其其他业态确是会突显越来越旺盛的生命力。整体而言,百货店的占比越来越小了。

Part3

武林商圈光环是否在退化?其他商圈有哪些发展机会?市场空间是否饱和?新技术互联网时代,对商圈是否有影响?

随时经济和轨道交通的发展,杭州走向多中心的趋势不可阻挡。城市发展的初级阶段,供应集中在少数核心区域,但如今供应已经进入新常态;武林商圈的城市更新速度不快,相比其他城市的核心商圈,在建筑格局、空间体量等方面都落后了,但是杭州市政府已经在推延安路国际街区改造,这一轮杭州中心、恒隆、电子信息大楼等大项目的拆迁和新建,结合我们现有的这些项目,相信武林商圈会有大的升级改观。这是俞雷对武林商圈目前最直接的感受,且他认为,市场空间是否饱和是有时间参数的,目前杭州过千万平米体量的商场,对应杭州900多万人口,短期看肯定是过了。不过恒隆这块地也标志着杭州的商业土地从野蛮生长的增量时代,慢慢进入存量更新时代,相比前几年的推地,新的商业用地的推出已经开始放缓,而开始出现城市更新的商业项目。

相对俞雷的杭州多中心化而言,王剑强则表示,杭州的商业还不足以多中心,高铁西站的开通会是另一大变革,未来商圈西化是趋势,同时,地铁站点会加速多中心社区化,百货零售也会折扣化。

屠芳表示,杭州商业地产的重新洗牌是必然的,但还没到 上海的人均1.4平米的密集度,事实上,社区商业的崛起,又消灭了更小的一个群体:街边店。

不管是科技赋能还是新零售,智慧型商场一定是未来的趋势。西溪印象城已经和口碑做了几次尝试,如今年周年庆期间口碑的服饰抵扣券预售,就是线上线下的打通。未来西溪印象城还会尝试无人售货机的积分兑换、会员客流人脸识别等等。

戚奇佳认为,作为城市商业中心的武林商圈整体销售额肯定是上升的,但是辐射力不如以往;多商业中心是一个城市商业化程度的必然过渡,人口红利足以支撑区域商业中心的发展,也会淘汰未形成区域商业中心的零售店,所以聚集会更安全。

郭歆晔认为,从客流来看,由于杭州东南西北已经形成各自大大小小商圈,日常消费习惯已变为就近闲逛、吃吃玩玩,但目的性购买高价时尚商品上,延安路和武林的百货仍保留有一定优势,但也今非昔比。目前看,钱江新城、余杭、滨江、萧山、城北、城西、下沙都有大量项目,单看人均商业面积有点饱和,但具有运营资源的优质项目占比也就2-3成,所以从结构来看,又是不足的。

方献礼总结:经过调改,武林商圈的首位度进一步提升,但是其他商圈也各具特色;随着区块经济崛起和轨道交通的扩展,杭州走向多中心是不可阻挡的,事实已经证明,杭州已经是多中心了;目前杭州商业的投放已经到了高峰期,后面逐步回落,然后进入二次三次的调改阶段;未来的竞争,是商店之间的竞争,更是商圈之间的竞争,新技术及互联网平台会助推商圈的发展,但是真实成效还有待于检验。

Part4

如何看待杭州商业水准和目前的格局?与其他优秀的商业地产城市相比差距在哪?

俞雷认为,要说城市地标,对华润的杭州中心有期待。杭州人口的规模和密度还不足,杭州正在向新一线发展的过程中,而商业的规模一点都不少,所以我们还需要给他更多的时间来适应。目前来看,杭州商业的模式不够丰富,像商业街的发展和上海这样的商业发达地区比,差距很大,很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。尤其是受限人口基数和操作能力,商业的定位分化不足,雷同项目较多。像国大城市广场这样定位独特,品牌组合差异性比较大的项目不多。

郭歆晔表示,和上海香港比,杭州外资项目央企项目和大型奥莱较少,下沙百联奥莱其实在海盐,优质商业企划案较少,活动类型不够丰富,品牌不够国际化,而且相对于杭大的面积,杭州中心和恒隆都偏小了点,两者最好能合作互补。

屠芳认为,杭州缺少地标性建筑,但杭州商业所表现出来的购买力是排在全国前列的,比如杭州大厦、武林银泰,都在全国前列。

戚奇佳认为,杭州缺少一个中心项目,类似于苏州中心,业内人士进去一看,这个不太像是做商业的,但确实在做商业,而且看商业,又是传统商业,不像生意人,但是盘算着一个更大的商业格局,也形成了一个绝对的城市商业中心。

王剑强称,杭州要跳出杭州看杭州。用孙正义的时间机器理论,可以跟世界大湾区城市去比较,科技带来信息也带来未来革命,杭州有世界级的企业,却少了世界级城市的人口。

方献礼总结:杭州缺少让人眼前一亮的地标性建筑,例如缺少个真正意义上的“杭州中心”。杭州商业的模式不够丰富,商业街的发展和上海这样的商业发达地区比,差距很大,很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。但杭州的商业有自己的特色,杭城人民喜欢的才是最好的。

(组织:联商高级顾问团 整理/联商网 陈宁辉)

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