瑞安市瑞祥新区商业步行街规划建筑方案设计说明书

第一篇 背景篇

一、项目概况

1、项目概况

瑞安市地处浙江东南部，濒临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，西北靠青田县。瑞安隶属于温州市，市区位于市域东部平原区，北距温州市区34公里。瑞安市历来商业发达，市场繁荣，温州人更是以吃苦耐劳、善于经商闻名于世。近年来随着瑞安经济的快速发展，城市商业区的建设逐渐成为完善城市配套设施的重点。按照瑞安市委、市政府提出的工作要求，根据瑞安城市总体规划和瑞祥新区控规，瑞祥新区商业步行街及综合性商业街区的建设提上了议事日程。

瑞祥新区作为以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是瑞安市城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区商业步行街位于瑞祥新区南部，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公等商业服务为一体的现代化标志性地段和综合性商业街区；瑞祥商业步行街项目的建设，将有利于利用其聚集效应和辐射功能，满足瑞祥新区公共服务设施的要求，并有力促进瑞安城市中心区商业功能结构的完善，满足市民不断提升的消费水平与要求； 同时，商业街的建设将提升瑞祥新区商业金融服务设施的质量与人气的凝聚力，优化配置城市现有的文化、游览资源，为城市商业区的建设注入新的活力，并把瑞祥新区的建设与发展推上新的高度。

2、规划范围与区位分析

瑞祥新区商业步行街及商业街区（以下简称街区）基地位于瑞祥新区最南端，南接瑞祥大道，东邻和平路，北靠规划河道，西望罗阳大道，罗阳大道西侧为三叉河河道及滨河绿地；整个基地中部被瑞莘路穿越，划分为南北两个街坊；整个基地呈南北向长方形，南北长约550米，东西宽约150米，总用地面积约7.12公顷，其中南北两个街坊内净用地6.42公顷，城市道路及其他代征用地约0.7公顷。按照2005年最新的《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》，整个街区中部将设置一条商业步行街，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主，总建筑面积约15平方米。

建设量很少，是瑞安市区目前可供开发的唯一一块较大规模的建设用地。而商业步行街基地位于瑞祥新区最南端，紧靠瑞祥大道（现104国道），从整个瑞安市来分析，它的地理位置处于较为核心的区域，交通便利，区位优势明显，是一块不可多得的风水宝地——首先，步行街区向南通过罗阳大道可与南部安阳新区的新城市中心直接、便捷的联系；其次，通过瑞祥大道（现104国道），向西可顺畅的连通老城区，向东可与瑞安市东部的莘塍、汀田、塘下等城镇群便捷的沟通。因此，瑞祥新区商业步行街作为城市中心的有机组成部分，由于其无可比拟的区位优势，可以最大限度的发挥其商业聚集效应和辐射功能，从而带动瑞祥新区、乃至整个瑞安市北部地区的开发建设。

3、基地现状分析

瑞祥新区商业步行街的基地范围内南部靠近104国道有部分现状建筑， 主要包括鱼墩村的部分民宅、鱼墩老人活动中心和柴油机市场等公建设施、电杆钢模厂等工业企业、莘塍镇自来水厂等市政公用设施。除此之外，基地的其余用地基本以农业生产用地为主。

基地内地势较为平坦，由于受到南部104国道路基抬高的影响，地势大体上北低南高。现状高程除了104国道5.20米的标高外，其余大多在3.8-4.8米之间，绝对高差在1.0米左右。

基地西侧的河道三叉河纵贯南北，水位较高，水质良好，并有一支流从基地北部穿越（F-13地块）。另外，基地南部的小支流目前已经填平，规划中不予考虑。

按照《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》和规划要求，基地两个街坊划分为F-13、F-14、F-15、F-16、F-20、F-21、F-22、F-23、F-24、L-15、L-18共计11个地块，用地性质分别为商业金融业用地（C2）、商业用地（C21）、游憩集会广场用地（S22）、机动车停车场库用地（S31）、街头绿地用地（G12）。其中，F-13、F-14、F-20、F-21地块建筑密度≤45%，容积率≤2.0，绿化率≥20%，控制高度18米；F-16、F-22、L-15、L-18地块建筑密度≤35%，容积率≤4.5，绿化率≥30%，控制高度80米。L-15、L-18作为返还用地，目前用地界限已经确定。

基地西侧的罗阳大道道路红线50米，建筑退让道路红线≥10米；南侧瑞祥大道道路红线60米；东侧和平路道路红线12米，建筑退让道路红线≥4米；中部瑞莘路道路红线14米，低多层建筑退让道路红线≥5米，高层建筑加退3米以上。

二、原有规划综述

本商业步行街所处的瑞祥新区从1997年开始，经历了《瑞安市站前区控制性详细规划》（1997年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2001年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年）、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年）多个规划，对于瑞祥新区及本街区的定位分别如下：

1、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2002年）

瑞祥新区的功能确定为：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划以创造人性化、生态化和富有活力的城市空间为目标，结合自然环境特征和现状用地特点，采用“一核、二轴、三区、四带”的布局结构。火车站路南段以商业步行街形式布置，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。

2、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》（2005年）

瑞祥新区的功能是：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局，南北向发展轴罗阳大道公建单侧布置，南段以商业步行街形式规划，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。

可以看出，对于本街区的功能定位，两次控规基本保持一致，步行街东部的地块用地性质从原有的C21变更为兼容性更好的C2，同时在用地划分上，从原有的6个地块减少为4个地块。根据本次规划的规划要求，南街坊的L-15、L-18作为返还用地，目前用地界限已经确定，南街坊东侧肯定需按照3个地块进行设计。

三、商业发展研究

商业街区的商业定位和业态选择左右了商业步行街的功能与空间形态，也决定了商业街的未来发展状况。因此，我们首先从商业发展模式的研究入手，结合瑞安商业的地方特色，最终确定瑞祥新区商业步行街的功能定位和商业业态。

1、商业发展模式研究

（1）商业功能的基础构成

这里的商业功能实际上是一个“泛商业”的概念，不仅包括通常理解上的商业、服务、餐饮等功能，也包括娱乐、休闲、保健等康乐功能，同时与文化、办公、居住等非商业功能完全兼容，并可共用步行公共空间和机动车、非机动车等辅助空间，这也为本街区的功能选择和定位提供了依据。

（2）商业发展模式

现代商业建筑发展模式包括传统小型店铺、百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、商业步行街、商业综合体、多媒体销售等多种形式，分述如下：

l        传统沿街店铺

的小型沿街店铺在中国有着悠久的历史传统，也是我国最为常见的商业模式，在今后很长一段时间里也将会是最容易被人们接受的经营模式。回顾中国古代的商业建筑，其往往是建立在小规模经营的基础之上，主要就是以独立店铺的形式进行专业经营的，这种经营模式一直延续到今天，成为我国城市、县城乃至乡村最为普遍的商业模式。

l        百货商店

1900年百货商店在中国的出现，标志着现代商业建筑在中国的产生。百货商店在我国经历了由兴到衰的发展历程：在其出现不久的时候，与传统商铺相比，百货商店具有商品品种繁多、购物环境较好的特点，获得迅速发展。但近年来连锁店、超级市场与购物中心出现强烈地冲击了百货商场，不得不进行业态转型，转型成为购物中心、专业商店或小商品批发市场；百货商店的主要服务对象逐渐由大众转向中产阶级，售货方式逐渐由封闭转向开敞，经营方式逐渐由完全自营转向部分柜台出租。

l        超级市场

超级市场自诞生以来，在世界许多国家得到了迅速发展，成为重要的零售商业形式之一。超级市场的发展模式呈现多样化的特性，包括便利店、传统食品超级市场、标准食品超级市场、大型综合型超级市场、仓储式超级市场等多种形式。在超市的快速发展阶段，商品由单一化向多元化方向发展，经营向连锁化方向发展，规模越来越大。近年来，随着超级市场的数量急剧上升引发激烈竞争，超市逐步改变原有独立成店的经营方式，开始向综合方向发展，吸纳小型商业空间作为附属商业设施，如增设咖啡馆、快餐厅、游艺室、银行、邮政等设施，内部空间开始呈现多样化、复杂化的特点。

l        购物中心

购物中心是汇集多种零售业态和若干零售店铺的大型购物场所（Shopping Center或Shopping Mall），20世纪50年代产生于美国。美国的购物中心一般地处郊区，规模巨大，拥有大面积的地面停车场，以大型商店为核心，以步行街为纽带，零售、服务、餐饮、文化娱乐等各类商业与服务设施丰富多彩。

购物中心上世纪90年代才进入中国，但近年来发展迅速。随着我国居民生活水平的提高，居民有了更多的闲暇时间与度假休闲需求，购物时不仅希望得到方便与舒适，更希望将购物变成一种休闲与消遣活动，在购物时体验到更多的轻松愉悦。大型购物中心正好能够满足人们的这种需求，可以说现代化的大型购物中心对优化商业结构、改善购物环境、更新城市空间、提高居民生活质量都有重要意义。

在中国，购物中心大多数只能存在与人口众多的城区，选址一般都在交通便利、停车方便、商圈内有相当数量的中高收入消费群体的地方。同时，多功能复合是购物中心发展的趋势——城市中的许多大众公共行为（如交通、步行、闲逛、购物、社交、参观、娱乐、旅游等等）具有相容性，成为商业建筑功能复合化的前提。功能复合化吸引来了多种不同人群，聚集了人气，促进了商业销售与其他营业性收入，促进了商业结构更新；同时，由于多种消费功能聚集在一起，使得消费者可以方便地进行消费。

l        商业步行街

商业步行街是限时、限类或完全禁止机动车交通、实行步行方式的商业街区。商业步行街一般位于城市中心区，以步行街道为主要空间形态，实行空间统一规划与管理，但所有权分散，不实行统一经营管理。在建筑密度比较高的商业步行街中，采用立体化交通设计方法，也完全可以保证地面交通的通畅，人流、车流的基本分离。

城市中心商业步行街的普遍形式是在商业街中设置功能齐全的各类服务设施，满足现代人将购物、休闲、娱乐等活动融为一体的购物休闲方式的要求。商业步行街一般特征以一个或几个大型商业设施为空间核心，其他商业、服务业设施按线型、放射型或网络型的规律布置步行街。

步行街的街道分为露天步行街、半露天连廊步行街、全天候步行街、立体化步行街多种形式，近年来立体化的步行街发展成为一种趋势。立体化步行街是指将商业步行街做成双层或多层，即除了地面以外，两旁的建筑还可以依靠街道上空和地下通道相连，不仅可以增加土地利用率，还可以创造新型的商业空间。

l        商业综合体

现代商业建筑的发展特征是向着高级化、专业化、便利化、经济化及大型化、综合化的方向发展，商业综合体正是为了适应这一趋势而出现的一种建设与经营模式，是城市“有机共生”的一种体现，既满足城市立体化发展对建筑的多功能要求，又能有效地调整城市空间结构，同时也弥补乐过细分工所带来的使用上的弊端，并活跃乐城市景观。目前，商业综合体发展迅速，并且多与高层建筑的开发结合在一起，既能减少交通负荷，又节约用的，成为当今最具优势和潜力的商业建筑形式之一。

现代商业建筑综合体是以尽可能满足消费者的各种需求为目的，利用各种技术手段营造出具有魅力的综合性的建筑环境。商业综合体摆脱了对功能的生硬分割，允许和支持多种功能的有机共存，并保证功能互动机制的顺利运行，从而有效、充分地发挥综合效应。商业综合体除了功能内涵，它还有着精神方面的内涵，即注重公共性、舒适性、文化品味以及信息交流等。可以说，现代商业综合体是现代商业建筑的一种发展方向，它体现城市文化形态的丰富内涵。

（3）商业发展的趋势

l        多功能的复合化

现代商业为了发挥商业的聚集效应，大型化、综合化与功能复合化是其必然的发展方向，也就是前边提到的多功能复合的趋势。多功能复合的趋势，既指与经营不同商业项目的复合，也指交通、步行、闲逛、购物、社交、参观、娱乐、旅游、办公甚至居住等多种其他功能在商业建筑中综合存在的趋势。商业建筑必须注重功能的综合化和景观的营造，使其不仅成为人们购物的场所，还成为休闲享乐、文化交流的生活化、社会化场所。

l        商业的专业化

商业的专业化是指以某种经营或空间特色为主题、实现错位竞争的趋势，反应在商业建筑类型上就是各类专业商场、专业市场、专业商城的出现与蓬勃发展。专业化商业建筑小可到一个专业精品店，大可到一个大型的专业市场，不以“全”取胜，而以“专”、“精”和“特”吸引顾客。专业化商业建筑的成功就在于紧紧抓住目标顾客，围绕主题展开设计与经营，形成局部优势与特色，实现市场细分。

l        全时服务周期

商业街区的全时服务周期是将时间概念引入到三维形体空间中，即充分利用每天24小时，持续支持人们的各种活动需求，从而使城市系统和商业街区拥有旺盛的生命力，提高城市空间的整体性以及城市土地开发和空间运营的容量。

通过上图中对商业活动中不同时间分布的不同功能特点的分析，在商业区内有效地协调组织各种功能，将其按照各自的运行时段加以结合，确保这个复合空间在24小时内得到有效应用，促进整个地段的繁荣和活力提升，最大限度地发挥经济效能。

l        全天候、多层次的立体步行交通

为了避免商业区内人流、货流和车流的相互干扰，采用多层次、全天候的立体交通设计成为商业建筑发展的趋势之一，建立地下、地面和地上二层等多层次的交通系统。特别是近年来随着各大城市地铁线的建设，商业与地铁站的综合体也逐步发展成熟。

采用立体交通处理方式，可以在常规地面层步道系统之外，增加了多层次、全天候的步行环境，扩大了行人活动空间容量；通过立体组织人车流线，缓解地面层人车严重相互干扰、交通效率低的问题，从而创造出高效的商业界面，提高用地效益，扩大营业容量，为顾客和行人提供一个舒适的购物环境。

l        体验经济与第四代商业模式

随着人民生活水平的提高，国民的消费观念发生显著变化，向着时尚化、个性化和体验化转型，消费需求逐渐从“物质享受”转向“精神享受”，体验经济逐渐成为继自然经济、商品经济和服务经济后的第四个经济发展阶段，越来越多的消费者渴望在消费过程中体验到某种与日常社会不同的东西。

所谓“体验”就是指人们用一种个性的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出的一系列可回忆的事件。从消费的角度来看，“体验就是企业以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与、值得消费者回忆的活动。”体验包括主动与被动参与。被动参与是指消费者被动接受体验，如参加音乐会、看电影。主动参与是指消费者成为创造体验的主体，如参加节目的嘉宾和观众。大多数人是喜欢主动参与体验的，因此，娱乐是未来的商业空间设计中的一个整合的部分，所有的商业空间必须有令人兴奋的因素，一个优秀的商业街区，必定会在某些方面给消费者以美好的体验，如空间、场所、活动等等，娱乐与体验设施成为购物中心中重要的项目。从体验消费的角度分析，商业设施正在向着主题化、娱乐化、体验化方向发展，要求创造对消费者富有吸引力的体验设施、建筑形式与空间，良好的体验设施与空间环境是商业设施集客的重要手段。

2、瑞安市商业发展

瑞安自古就有经商的历史传统，其现代商业从最早80年代新街的店铺，发展到90年代的虹桥路商业街、安阳新区小吃街和瑞安商城等，大致经历了“老街简式店铺—商业街沿街店铺—专业市场—大型百货及超市”几个阶段。但是从最近几年的发展来看，瑞安出现了电脑一条街、小吃一条街等专业街道，但是其商业形式还是以沿街店铺为主，规模较大的瑞安商城也是由5500间摊位聚集而成，大卖场等集中式的商业在瑞安受到冷遇，而由传统的沿街店铺聚集形成的商业街却一直方兴未艾。

可以看出，瑞安的商业发展很有其地域的特殊性。瑞安对沿街店铺的厚爱可以说是源自于“下店上宅、前店后厂”传统温州模式，同时由于“人人经商”的理念深入人心，商业的形式以独立的小型商业店铺为主，普遍规模较小，与其城市地位很不相称。

因此，瑞安目前的商业应该步入全新的发展阶段，一方面应该考虑地方习惯与特色，一方面也需要从提升商业档次与品味的角度考虑，积极的改变传统观念，采用商业店铺与大型综合商业相结合的方式建设商业街区，有利于利用商业店铺调动人气，利用大型商业提升规模与档次。另外，从商业发展的全新趋势来看，瑞安的商业发展必然考虑多功能复合化、专业化道路，考虑全时服务周期，建设全天候、多层次的立体步行交通，并从体验经济的角度考虑步入第四代商业模式。

3、结论——功能定位与商业业态选择

商业步行街是与城市经营相关的城市重要项目，所以其首要问题是定位问题。在当今社会，城市竞争十分激烈，商业步行街一般都是城市形象与城市营销的重要一环，其市场定位不仅与城市的发展目标紧密相连，还与城市经济、城市文化、区域建筑等紧密相关。如果定位不准，就无法发挥商业街潜在的竞争优势，实现差异化生存和长期繁荣的目标，造成市场或城市营销目标难以实现。

（1）瑞祥新区功能定位

根据2005年最新的《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》，瑞祥新区功能定位为：以会展、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。瑞祥新区的规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局，“二轴”指罗阳大道与瑞枫公路两条“T”字型发展轴，根据不同的道路性质，两侧安排内容各异的市级公共设施项目。在南北向发展轴商，罗阳大道公建单侧布置，南段以商业步行街形式规划，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主。

（2）设计定位与建设目标

根据本次设计的招标文件，瑞祥新区商业步行街的建设目标是：通过商业街建设，满足瑞祥新区的公共服务设施需求，提高商业金融服务设施质量及人气的凝聚力，促进中心商务区的完善，强化该商业区的聚集效应和辐射功能；适应人民大众消费水平与要求的提高，将商业街发展为集购物、餐饮、娱乐、宾馆、金融等商业服务为一体的现代化标志性地段；对现有的文化、游览等资源优化配置，走内涵式发展道路，为瑞祥新区商业街区的传统风貌注入新的活力，把瑞祥新区自身的建设与发展推上新的高度。

商业街建设力图在城市空间环境的塑造中探索城市文脉的延续，通过对宜人的细微尺度空间元素的推敲以及对人们日常生活的关怀，创造出细腻而富有人情味的城市空间，强化瑞祥新区商业街的社会和人文地位。同时，重点应放在百货业、专业商店、名品商店、餐饮服务业等功能上，积极拓展休闲、娱乐购物空间。这不仅是对城市核心区结构重组及城市重点地区的重整，而且强化了城市个性、丰富了城市空间层次、增添了人文景观。

（3）商业步行街的功能定位与业态选择

瑞祥新区商业步行街的功能定位与区域定位紧密相连，同时与设计定位、建设目标、业态选择相辅相成。依据瑞祥新区商业现状以及本次商业步行街的发展要求，在设计中积极组织了不同的功能建筑，将宾馆、酒店式公寓、商务办公、金融办公、购物中心、超市、餐饮娱乐等等整合起来，使得人们的购物、休闲、工作、居住有机地结合在一起，并按照各功能的不同时段特征在地块内加以合理布局，尽力创造一个24小时充满活力的商业综合区。这种多种使用功能的高强度复合，既可以为城市空间增加新的内容，提升城市区域的活力；又可以凝聚人气，聚合城市的物质功能和精神功能；也能够为投资商、开发商提供最大的开发可能，使得简单意义上的高强度开发升华为城市空间的高强度塑造。

瑞祥新区商业街必须定位为“国际领先的第四代商业模式”，将购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公七大功能集成一体，并引领城市休闲生活的新风潮。整个街区不是一个全封闭的购物空间，而是呈现出一种开放性和人性化，并通过立体步行系统的连接，使各个功能区既相对独立又联为整体。

因此，根据上述研究，瑞祥新区商业步行街的功能定位为：集购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公等商业服务为一体的现代化标志性地段和综合性商业街区。

由此，瑞祥新区商业步行街的商业业态选择为：步行街西侧的低层商业建筑以专业商场为主，内部聚集商业店铺，四个专业商场分别经营服装、小商品、家具和建材。东侧的中高层商务办公建筑中，南部三幢商务、金融办公楼的裙房部分设置大型购物商场，北部两幢高层建筑分别为宾馆和酒店式公寓，其裙房部分设置餐饮和娱乐设施；东部建筑裙房面向商业街设置贯穿全区的连廊，并沿连廊设置精品商店。

第二篇 规划篇

一、设计依据与原则

1、设计依据

l        《中华人民共和国城市规划法》（1989年）

l        《城市规划编制办法》（2006年4月1日建设部第146号令发布）

l        《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规（1995）333号文发布）

l        《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

l        《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

l        《瑞安市城市规划管理技术规定》（送审稿，2005年11月）

l        《瑞安市城市总体规划（2001-2020年）》（2003年）

l        《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划（调整）》（2005年）

l         瑞安市规划建设局《关于瑞祥新区商业步行街设计任务书》

l         新区管委会《关于要求出具瑞祥新区商业步行街设计任务书的函》

l        《瑞安市瑞祥新区商业步行街规划建筑方案设计方案招标书》及其补充文件

l         规划范围的地形图（1:500 电子文件）

l         国家及浙江省相关的技术标准、规范和规定

2、设计原则

（1）坚持规划统一性的原则 

适应瑞安市的总体发展战略，本街区的开发建设应以瑞安城市总体规划和瑞祥新区控规为依据，符合瑞安城市的发展战略要求，带动新区城市建设和商业的发展，推进地区的城市化进程。

（2）坚持整体性的原则

街区的用地功能、道路系统、景观环境均应与瑞安市、瑞祥新区、安阳新区相互衔接与协调，形成整体，成为城市公共中心的有机组成部分。街区的用地功能布局应从整体性角度出发，有利于土地出让与分期建设，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。

（3）坚持标志性的原则

瑞祥新区商业街应成为瑞安城市建设新的标志性区域与样板，充分展示瑞安市的形象特色，继承和延续瑞安商业街区的历史文脉，用现代设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征的城市文化和商业环境。

（4）坚持绿色生态的原则

继承与发扬瑞安市商贸发达的传统优势，利用基地现有靠近河道的自然环境资源，树立绿色和生态的思想，有机的组织自然、人文和人工要素，塑造一个环境优美、功能齐全、设施先进、营运高效的城市新步行街区。

（5）坚持以人为本的原则

街区应充分考虑商业购物行为中作为主体的“人”对场所的基本要求和尺度，将聚会、饮食、谈话、独处、买卖、观看、娱乐和闲逛等“人”的活动融入街区的设计中，同时综合考虑问询、通讯、纳凉、休憩、售报、卫生方便等功能及相关公共服务设施，体现对人的细致关怀，创造理想的购物、休闲环境，成为消费者的“天堂”。街区内交通组织也考虑人车分流，将步行系统的营造置于首位。

（6）坚持可持续发展的原则

高水平、高标准、高起点的进行规划与建筑设计，以现代化的生态型商业街区为规划和开发建设的目标，突出“可持续发展”的主题，有机组织空间布局与商业环境。

同时，为保证街区建设的有效实施，协调多方面利益，街区的规划建设应本着统一规划、分期建设的原则，近远期相结合：近期定位为瑞祥新区商业街，远期通过综合效益的提高，带动周边地段开发，形成环境优美、空间丰富、设施完备的精品商业区。

（7）坚持可操作性的原则

在规划建筑设计中注重经营的理念，在注重规划超前性的同时兼顾开发与建设实际，根据市场需求滚动开发和分期建设，并充分考虑城市建设的不确定因素，使规划兼具弹性、应变性与可操作性。

二、设计构思与特色

1、设计构思

『古人以利与人，而不自居其功，故道义光明。』——南宋·瑞安·叶适 

 叶适（公元1150-1223），字正则，原藉龙泉，出生于瑞安，晚年定居永嘉城外（今温州）水心村著书讲学，世称水心先生。他通古今之变，成一家之言，思想体系博大精深，在政治、哲学、学术思想、经济、伦理、文学等诸方面均有独到的见解，具有显明特色，对后世影响极大。这其中最为后人侧目的是他的经济思想。他提倡功利之学，讲究经世致用：“无功利，则道义者乃无用之虚语尔”（叶适《学习记言序目·汉书三》）。他提出不应“以义抑利”，而应“以利和义”，主张“以利与人……故道义光明。”这与千年以来早已深入中国人骨髓的“君子喻以义，小人喻以利”以及“谋道不谋食”的正统儒学大相径庭。他反对崇本（农业）抑末（工商业），主张把国力的培育建立在繁荣工商业的基础上：“通商惠工，皆以国家之力扶持商贾，流通货币……夫四民交致其用后治化兴，抑末厚本，非正论也。”在经济发展上，他反对重官（政府）抑私（民营），国家不应对经济生活作过多的限制性干预，主张实行比较自由放任的经济政策。他认为“使民自养于中”，就能“法简而易周，力少而用博”。私营工商业应该拥有“开阖、轻重之权”以“自利”，政府切不可与民相争，“嫉其自利而欲为国利”。因这种“义利双行”的理论而形成的独特区域文化“瓯越文化”，悠久的重商习俗塑造了瓯越文化区域人们注重功利、讲求实利的心理和行为特征，无疑也影响了瑞安人的思维方式、思想观念和行为方式。

古人曰：“君子爱财，取之有道”。古人尚有如此的看法和见解，何况今日？对于瑞祥新区商业步行街，我们需要在把握前述的基本设计原则的基础上，实现“利”的最大化。由此我们的主题词是“一城聚金，两坊和义，三钱串利。”

l        一城聚金——是指瑞祥新区商业步行街商业功能的高强度复合与聚集，商业街是集购物、餐饮、娱乐、休闲、宾馆、金融、商务办公七大功能于一体的现代化标志性地段和综合性商业街区，符合国际领先的第四代商业模式，引领城市休闲生活的新风潮。

l        两坊和义——是指瑞祥新区商业步行街两个街坊、十一个地块功能的有机结合与优势互补，创造出24小时充满活力的商业综合区；同时通过立体步行系统的沟通，使各个功能区既相对独立又相互连接，并与商业街及滨河城市绿地有机穿插，形成完整的有机体。

l        三钱串利——是指瑞祥新区商业步行街的“一轴三节点”的外部公共空间形态，三个节点分别是街区的三个核心公共空间，同时由立体化的步行街主轴加以串联，共同构筑起步行街区外部公共空间的精华区域。

2、规划特色

综上所述，我们归纳本设计方案有以下十大主要特色：

l        商业街区采用复合化的多功能配置，并强调体验化设计，提升与再造新城市文化。

l        商业业态选择既符合地方商业习惯，也满足提升商业品味的需求，同时力求形成24小时的全时服务周期。

l        采用立体化、全天候、高效便捷的步行体系，将地下层、地面层、地上层的步行通道及垂直交通一体化设计。

l        立体化廊道系统包含丰富的活动和内容，是街区内最佳的共享场所。

l        建立人车分流的交通组织，配备充足的停车场库，市政配套设施完善。

l        外部空间系统突出以“一轴三点”为核心的空间主题，同时为开展各类公共活动提供条件。

l        利用廊道步行体系和建筑底层局部架空层，形成街区全天候的灰空间系统。

l        充分利用自然景观、引入自然因素，使商业空间与城市绿地融为一体，同时强调高水准的环境设计。

l        建筑形态庄重大气、个性鲜明、简洁大方、细部精巧，富有现代气息。

l        建筑天际轮廓线具备强烈的可识别性，成为新的城市地标建筑群。

三、功能分区与布局

1、规划结构

瑞祥新区商业步行街的规划结构可概括为“一轴、两坊、三点、四区”。

（1）一轴

“一轴”是指本区内的步行街，是本区最主要的景观通廊，轴线南起瑞祥大道入口下沉广场，北至滨河公园，南北长约500米，宽度15-30米不等，是串联街区所有商业功能的主要通道，也是开展各类公共活动的主要场所。

步行街东侧曲折变化的4层步行廊则是缠绕在步行街主轴上的重要虚轴，是商业街立体步行体系的主要组成部分；本街区西侧三叉河的滨河绿带则架构了一条绿色景观次轴。

（2）三点

“三点”是指位于步行街上的三个核心公共节点：包括瑞祥大道入口下沉广场、南街坊下沉中心广场和北街坊下沉中心广场。步行街在三个节点处放大为方形的下沉广场，成为街区内聚集人气的焦点和核心。

（3）两坊四区

“两坊”是指步行街的南北两个街坊，“四区”则是全区11个地块根据不同功能的划分形成的四组功能区——南街坊的专业商场区、商务办公与商场区，北街坊的专业商场区、宾馆及酒店式公寓与餐饮娱乐区。四个功能区有机结合、优势互补，创造出24小时充满活力的商业综合区。

2、功能布局

按照控规和本次规划的要求，本街区以步行街和瑞莘路为界，分为四个主功能片区和三个功能地块：

（1）南街坊专业商场区

南街坊专业商场区由F-20、F-21两个地块组成，F-20为服装类专业商场，F-21为小商品类专业商场，均由商业店面组合成4层的大型专业商场，分别专营服装类商品和各种针织类小商品。专业商场的设置符合瑞安的商业传统和地方习惯，是本街区吸引人气的最大保障。

两个地块的每幢建筑以步行廊串联，中部设置贯通到地下层的中庭，屋顶设置花园平台，利于观西侧河景。两个商场之间设置步行街的西入口广场，而连接两幢建筑的步行廊道成为强化入口意向的最主要的元素。在这里，步行廊起到了两个作用，不仅能使步行街空间内外分离，丰富了空间层次，又能利用桥身设置广告，最大限度的烘托商业氛围。

（2）北街坊专业商场区

北街坊专业商场区由F-14、F-15两个地块组成，也是由商业店面组合成的大型专业商场。温州市家具制造业处于全国领先水平，是全国主要家具生产基地之一，F-14地块作为家具类专业商场，对于促进本地家具制造业的发展将产生积极作用。瑞安市经济发展水平较高，居民个人经济实力较强，随着房地产业的兴旺，住房装修作为新的产业将会得到较快发展，因此F-21地块设置为建材类专业商场，专营与住房装饰装修相关的建材、灯具、窗帘等商品。

（3）南街坊商务办公与商场区

南街坊商务办公与商场区分为L-15、F-22、L-18三个地块，其中L-15、L-18地块为返还用地，目前用地界限已经确定，主楼功能为商务办公楼，4层的裙房部分设置大型综合类的购物商场；F-22地块的主楼功能为金融办公楼，4层裙房部分也设置大型商场。本区作为新兴的商业街区，由于交通便捷，具有很大商业价值，故在此设立三个大型的综合性购物商场，对人流有强大的拉动作用。

另外，三幢建筑4层裙房的西侧为贯穿全区的曲折的4层全天候连廊，紧靠连廊的裙房则设置精品商店，有利于提升整个街区的商业品位与档次。

（4）北街坊宾馆、酒店式公寓与餐饮娱乐区

北部宾馆、酒店式公寓与餐饮娱乐区为F-16一个地块，两幢高层建筑分别为宾馆和酒店式公寓，4层的裙房内设置餐饮和娱乐设施，裙房西侧紧靠贯穿全区的曲折连廊，接连廊的裙房设置酒吧、茶室、快餐、影视等餐饮娱乐功能，成为整个街区商业功能最有力的完善与补充，也是保证街区24小时的全时服务周期的必要功能。

（5）其他功能地块

l         F-23、 F-24地块的入口广场和公共停车场

F-23地块的步行街入口广场位于罗阳大道与瑞祥大道交叉口，是人流集散分流的重要节点。入口区以一条折廊围合下沉广场而成，下沉广场居中，其北侧和南侧可分别进入步行街，而下沉广场可直接连通街区的地下空间，成为名副其实的全方位的门户空间。作为商业街的“门厅”，规划在下沉广场北侧设置一个景观塔，作为入口的标志性构筑物，成为步行街的第一个高潮点，也成功地强化了入口广场的门户空间意向。

F-24地块的功能为社会公共停车场，不仅为来本街区购物的市民提供停车服务，也可作为到入口广场小憩的市民临时停车之用。由于本地块面积较小，车辆出入口过于靠近交叉口，本规划考虑将其与北侧的L-18地块结合，共同开设出入口。

l         F-13地块的滨河绿地

F-13地块位于整个街区的最北端，由两条滨河绿带围合三叉河支流而成。这块绿地作为步行街的北入口，最吸引人的是跨越河道的步行桥，步行桥采用轻质的、富有现代感的金属构件桥，或自然生态的木桥，或造型优美的悬索桥，最大限度的吸引人们的视线，强化其门户节点的城市意象。

四、道路交通规划

1、车行系统

本街区周边的城市道路，西为罗阳大道（道路红线50米），南为瑞祥大道(道路红线60米)，东为和平路（道路红线12米），中部为瑞莘路（道路红线14米），街区交通出行非常便捷。

本街区总体以步行街为中心，车行道路主要设置于东侧的商务办公、宾馆和酒店式公寓地块内，并向和平路和瑞祥路开口，作为上述建筑的货运通道和消防通道。地块内部道路宽度6米，并沿路设置机动车位和地下车库出入口。进入每幢建筑的大门均设置于高层建筑之间，采用环形车道解决。

步行街西侧的专业商场周边均为步行区域，其货运问题可采用分时段的方式予以解决。如此设计，不但可最大限度的将车行线路与步行流线分离，达到人车分流的目的，还能将货运及停车遮挡在曲折连廊的东侧，避免对步行街的氛围造成影响。

2、步行系统

本街区的步行系统可以说是本规划最大亮点之一。作为新兴的商业步行街区，纯粹简单化的地面步行道已经无法满足体验经济的需求，建立立体化、全天候、高效便捷的步行体系成为必然。

本规划将整个街区的地下层、地面层、地上层的步行通道和垂直交通进行一体化设计，成为一个完整的、多层次的、互通式的步行体系。采用立体化的步行体系，可以在常规地面层步道系统之外增加多层次的步行环境，扩大了行人活动的空间容量，为顾客和行人提供一个舒适的购物环境，同时为开展精品展示、休息茶座等活动创造了条件，成为街区内最佳的共享场所。同时，利用廊道步行体系，加上商业建筑底层局部采用架空，共同形成街区全天候的灰空间系统，使购物活动不再受天气的影响。

l         曲折变化的4层步行曲廊是立体化步行体系的主体，廊宽2-8米，宽窄不一，较宽的区域可设置精品展示区，或结合相邻建筑的休闲功能设置休息茶座。步行曲廊顶部为变化丰富的折板，更加烘托出其动感与现代意味。步行曲廊由于完全脱离在各幢商业建筑之外，可考虑为24小时全时段开放。

l         穿行在步行街西侧专业商场中的步行廊也是立体化步行体系的重要组成部分，此条步行廊宽3米，连通四个专业商场，并在建筑内部串联一系列中庭空间和入口大厅，空间变化极为丰富。但由于穿越了商场，在专业商场关闭后，此条步行廊也将予以关闭。

l         连接东西两条步行廊的步行天桥是立体化步行体系中最活跃的元素，在南北两个街坊中共计设置8条，高度2-4层不等。8条天桥不仅丰富了步行街的空间层次，加强了空间的纵深感，也为购物人群视线交流与共享增加了情趣。

l         地面的商业步行街是步行系统中面积最大的部分，除了沿步行道设置花池和休闲座椅外，街内一系列的下沉广场则极大的丰富了步行街空间的落差变化，同时下沉广场也成为街内种植绿化的主要场所。

l         在街区的南北街坊各设置一个核心下沉广场，核心广场呈正方形，正对西侧的入口，并在空间上可一致延伸到罗阳大道以西的滨河广场。核心广场内靠近步行曲廊的位置设置舞台，可安排表演、展示、集会等活动，成为步行街内最具人气的空间节点。

l         为保证地下步行体系的完整性，本街区各个地块的地下空间完全统一设计，专业商场的地下层也安排一层商业店铺，而商务楼、宾馆和酒店式公寓的地下层则主要安排两层的机械车库，同时每个车库均设置步行通道与公共步行体系连接。

3、静态交通

随着汽车交通的快速发展，静态交通成为商业街成败的关键因素。根据最新的《瑞安市城市规划管理技术规定》，本街区需要的停车数量极大。需配建的停车场(库)的标准详见下表：

注：机动车以小型车为计算标准，其他车型停车位不应超过核定总停车数的10%。

根据以上标准，本街区主要设置地面停车场和地下停车库。地面停车场除了F-24地块本来用地性质为公共停车场外，主要安排在商务办公、宾馆和酒店式公寓的东侧。

地下车库是本街区停车场所的主体，为满足大量停车位的需求，商务办公、宾馆和酒店式公寓下部均设置两层的机械式车库；其中地下二层车库可作为本街区的人防地下室考虑。由于西侧四个专业商场的地下层均用作了商业用途，规划考虑利用三叉河滨河绿地下的空间，设置为四个专业商场服务的机动车和非机动车停车库。各个地块停车数量详见下表：

从上表可以看出，整个街区的机动车停车位还有180余个的缺口，本规划可以说已经最大限度的挖掘了停车空间的潜力。规划建议，在项目的实施过程中，需要权衡比较停车空间与商业空间的比例，适当压缩地下的商业空间，满足静态交通的需要。

五、绿地系统规划

从建设生态型商业街区和高品质购物环境的规划目标出发，本区绿地系统的建设及其重要。街区内属于购物场所，建设绿地的空间有限，规划将街区与其西侧的三叉河滨河绿地、北侧的三叉河支流滨河绿地结合步行街内部绿地统一考虑，进行一体化设计，从而形成自然生态与商业购物完美结合的生态型商业街区。

1、三叉河及其支流的滨河绿地

三叉河滨河绿地与北侧的三叉河支流滨河绿地是本区最重要的滨水开放空间和生活岸线休闲带，是本街区构筑绿色生态商业区的重要要素。滨水绿带是为市民提供观景、休闲活动的重要场所，从人的亲水性考虑，配合商业街曲折的空间形态，沿三叉河和设置曲折状的台阶式绿地，并垂直水面安排多条木板铺砌的亲水廊道和平台。同时，对应四个专业商场之间的步行街入口，在南北两段绿地内设置两个亲水广场。亲水广场和亲水平台以曲折状的滨水休憩漫步道串联，漫步道以石材铺砌，沿漫步道可设置座椅、垃圾箱等设施。

绿带内的植物以草坪为底，草坪上种植枫香、水杉等观赏性树种，近罗阳大道则布置低矮的灌木进行遮挡；靠近道路的人行道处安排公共设施带，布置小卖部、公用电话亭、自行车停放点、照明灯、垃圾箱、港湾公交站点、地下车库入口等街道公共设施。

2、商业街区内公共绿地

街区内的公共绿地主要设置于步行街内部的下沉广场内、入口广场的周边以及高层建筑的裙房之间。由于整条步行街的地下层均安排了各种功能，基本没有覆土的空间，使商业街内难以种植乔木；而在下沉广场内安排绿地是巧妙的解决办法，下沉广场可直接接地气，利于乔木生长，同时乔木的树冠可伸出地面，成为步行街独具特色的绿色景观。商业步行街沿着系列下沉广场展开，天桥自然分割的庭院空间、步行曲廊上的咖啡座、通透明亮的垂直交通共同营造起商业街的景观空间，营造出别具风韵的购物环境。

3、广场开放空间与步行区

广场在城市公共空间中起到人流集散、游憩、共享或集会的功能，是市民休闲、聚会活动的重要空间。在本街区中规划布置了多个广场开放空间，如商业街南侧入口广场、南北街坊中心的核心广场、各个专业商场的入口广场、滨河绿带的亲水广场、商业街道中央的系列下沉广场等。

步行区是商业街坊内最活跃的城市空间，是集购物、娱乐、观光、休闲与游憩等多功能于一体的人行活动场所，也是烘托步行街商业氛围的主导空间。围合步行区的建筑立面应按城市设计要求，严格控制建筑的进退变化，以保证商业界面的连续性。同时建筑界面应保证一定贴线率，高层建筑应后退，以避免压抑感。

六、景观体系与城市设计

1、规划目标

本街区的总体空间景观结构是以人、自然与建筑、环境能有机融合为主旨进行建构，运用城市设计的手法，通过景观轴线、景观节点、景观界面、主体建筑、城市天际轮廓线等城市设计意象要素来精心组织，从而形成丰富生动的城市景观。

2、景观轴线

l         结合城市街道关系及本商业街的布局特点，规划构筑了一条南北向的空间景观轴线。轴线从南侧的入口广场开始，到北面的滨河绿地结束，其间镶嵌着两个核心下沉广场和多座步行天桥，空间收放有序，变化丰富。这就是本区内最主要的南北向景观主轴。

l         步行街东侧的步行曲廊是烘托商业氛围、打造商业街立体步行体系的景观次轴。

l         三叉河及其支流的滨河绿带是本街区及其周边地区重要的绿色景观次轴。

l         从步行街的两个核心广场到滨河亲水广场的视线通廊也是本区的主要东西向景观次轴。

l         瑞祥大道和罗阳大道作为重要的过境交通道路，是本区的快速景观轴线，作为过境车流快速经过时观瞻整个街区的景观通道。

3、景观节点

景观节点分为绿地型景观节点、广场型景观节点和建筑型景观节点。本街区的景观节点以广场型景观节点为主，通过广场、绿地、建筑的组合，成为展示本区形象、凸显商业氛围的重要窗口。本区的主景观节点包括步行街串联的三个核心公共节点——瑞祥大道入口下沉广场、南街坊下沉中心广场和北街坊下沉中心广场，而次景观节点包括滨河绿带的亲水广场、各个专业商场的入口广场等。

4、景观界面

景观界面是指对建筑有所特殊要求的界面，要求景观界面上建筑立面的色彩、风格、材料等必须严格按照本街区城市设计准则的要求建造，以保证整个街区建筑风格形式的统一与协调。按照空间的疏密度，景观界面分为节奏界面和连续界面。

l         连续商业界面：要求位于界面上的商业建筑外墙边界，除建筑出入口及底层作为公共开放空间用途外，其余部分必须保证70%以上沿该线进行建造。规定连续商业界面是为了限定步行街及广场的位置及形态，保证商业界面的连续性，并更有效地围合城市外部空间。连续商业界面主要设置于步行街西侧的专业商场周边及步行街东侧的精品店与步行曲廊。

l         节奏界面：是指沿界面的建筑不连续，而是以统一的建筑风格和富有节奏性的建筑布局形成韵律感，讲求空间的通透性与渗透性。本区的节奏界面主要指步行街东侧的高层建筑，从罗阳大道和滨河绿带看本区的高层建筑群，极富有韵律感。

5、主体建筑与天际轮廓线

本区的主体建筑主要指区内的5幢高层建筑，以其重要的位置和制高点控制着本街区的建筑群整体形态，既是罗阳大道、瑞祥大道沿线的视觉焦点和对景，又是俯瞰街区全景的最佳视点之一。

本区各个地块的建筑控制高度西侧为18米，东侧为80米，高层布点位置相对远离城市主干道路或河道，避免造成压抑感。规划从天际线节奏的角度考虑，有意识在北街坊仅设置两幢高层，使南街坊三幢高层造成的紧迫感在北街坊得以缓解。

第三篇 技术篇

一、竖向规划设计

1、竖向规划原则

竖向设计根据基地的现状情况、地形地势和周边城市道路的控制标高为依据，结合街区的空间形态规划意图来进行设计。结合控规的要求，在竖向设计中应以减少土方填挖量、做到土方平衡、保持原地形地貌特色为原则，具体规划则根据地块开发时序的情况，划分排水分区。

2、竖向规划

由于瑞祥大道路基标高5.20米，基地大体上呈北低南高的态势，但总体地势较为平坦，现状高程大多在3.8-4.8米之间，绝对高差在1.0米左右。

街区道路的竖向考虑地形变化、道路坡度要求、排水和用地地块出入口等多种因素来确定。周边城市道路的标高完全按照控规的规划标高设置，基地内道路与广场在满足基本排水坡度的基础上，使设计标高尽可能与现状接近，以减少土方填挖量。由此本区的竖向大致为南部高、北部低，西面高、东面低；最高点位于罗阳大道与瑞祥大道交叉口，规划路和和平路交叉口形成相对地势低点。道路纵坡基本在0.04-0.20%之间，由于道路坡度非常小，为达到顺利排放雨水的目的，按照控规要求，罗阳大道的道路两侧设置雨水管。街区内部步行街的坡度按照城市道路的走向，也设置0.10%左右的坡度。

街区各地块根据原有自然标高以及地块周边道路的标高进行设计，确定各地块的建筑基底标高。步行街西侧的商业建筑为进出方便，仅设置2cm的挡水线，建筑基底与场地拉平。而步行街东侧的商务办公和宾馆建筑建筑地坪设计标高比周边道路和场地的标高高出45cm，设置三级台阶。

二、市政公用设施规划

1、给水规划

(1) 给水量预测：本区规划用水指标为：商务办公建筑15升/m2·日（建筑面积，下同），商业及宾馆建筑20升/m2·日，其他公共设施15升/m2·日；道路广场用水15立方米/ha·日，绿化用地用水10立方米/ha·日；未预见用水以上述总用水量的15%计。本区总用水量约为3520立方米/日。

(2) 水源规划与管网布置：本区水源来自基地周边的城市给水管道，分别从罗阳大道DN600的给水管道、和平路和瑞莘路的DN200的给水管道分别接入本区的各个地块，接入给水管管径为DN100。本区内多层建筑由市政管网直接供水，高层建筑在地下层设置变频增加泵加强水压。给水管道一般布置在道路的东、南侧，人行道或非机动车道下面，距人行道路缘石1-2 .5m，埋深一般为0.7-2.0m。

(3) 消防规划

l         本街区消防采用建筑同一的供水系统，室外消火栓至少从DN100的给水管上接入；消水栓用水量为15L/s，采用低压制。

l         街区内及周边城市道路按规范要求设置消火栓，间距不大于120m。步行街内部按80m间距布置室外地上式消火栓。瑞祥大道道路宽度超过60米，宜在道路二边设置消火栓，并靠近十字路口。

l         考虑到区块内河网较多，可合理利用天然水源设置消防取水埠头，作为消防备用水源。

l        消防用电设备供配电采用双电源末端自动切换装置，消防用电回路采用耐火电缆。各商业建筑的公共部位设火安自动报警及灭火联动装置，并以紧急广播系统。

l        各商业建筑的每层均设消火栓灭火系统，并根据其设计流量配置一定数量的水泵结合器。在建筑物内部适宜位置设磷酸铵盐干粉灭火器，确保灭火器最大保护距离为20M，最大保护面积为15M2/A。

l        给水管网水压应保证灭火时，最不利点消火栓的水压不小于10m水柱（以地面算起）。

l        每幢高层建筑设置火灾报警系统和自动喷林装置，并通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系。

2、排水规划

(1) 排水体制：本区采用雨污分流制的排水体制。

(2) 污水量预测：本区污水总量以本区建筑总用水量的80%计（道路广场与绿化用水不计），则总污水量约为2400立方米/日。

(3) 污水设施及管网布置：本区内各个地块的污水按照控规的道路和竖向规划，就近排入罗阳大道D900的污水管道、和平路D300的污水管道或瑞莘路D400的城市污水管道。污水主要排向为由北向南，由东至西。

污水管一般布置在非机动车道和车行道下，位于道路的西、北侧，埋深控制在1.0-4.5m。

(4) 雨水量预测：雨水量计算采用瑞安市暴雨强度公式：

i＝                     （毫米/分）

暴雨流量公式：Q=167i（升/秒、公顷）

参数选用：重现期P=1年，集水时间t=10+2t2，综合径流系数φ=0.65，绿地采用0.15。

(5) 雨水设施及管网布置

本区雨水排放充分利用地形条件和自然水体，管网的布置采取分散布置、就近排放的原则排入各城市雨水管道，再汇集排入自然水体。雨水主要排向为由南向北，由东至西。雨水管一般布置在非机动车道和车行道下，位于道路的东、南边，罗阳大道的道路两侧设置雨水管，埋深控制在1.0-3.5m。

3、供电规划

(1) 负荷预测

本区供电用地负荷密度指标为：商务办公建筑60w/m2（建筑面积，下同），商业及宾馆建筑70w/m2，其他公共设施50w/m2；道路广场用地及绿化用地2w/m2（用地面积，下同）；则本区最大装机负荷为11130kw。取综合同时系数0.6，取功率因数0.9，则本区的总供变电容量约为7420KVA。

(2) 电源规划

本区的主要供电电源为周边城市道路上的10kv电力线路，由区域的110kv变电站出10kv线供给本区。按照控规要求，本区在F-15地块内设置一个10kv电力开闭所，设置于商业建筑地下层，建筑面积为100平方米，作为本区电源，由10kv电力开闭所出线对区内的10kv变配电站进行调控和管理，开闭所兼做10kv变电站。

根据用电容量计算及用地划分，本区需设置7个10kv变电装置（含10kv10kv电力开闭所），步行街西侧专业商场每两个地块共用一个10kv配电房，附设于建筑内；步行街东侧五幢高层建筑分别独立设置10kv配电房，安装于建筑地下层。10kv配电房的变压器容量选用1000-1200KVA。10kv电力线路从10kv电力开闭所出线，沿各地块边缘布置，原则上采用地埋方式，分别连接各个10kv配电房。

4、通信规划

(1) 电话量预测：本区电话规划的标准为：商务办公建筑电话40m2/对（建筑面积，下同），商业及宾馆建筑电话50m2/对，其他公共建筑电话100m2/对。则本区共需约3450对电话线。

(2) 局所布置

本街区电信服务和电信交换等业务由莘塍电信分局负责，电信业务发展由莘塍电信分局综合考虑实施。本区内将设立一个电信发展用房，设置于F-15地块内商业建筑的底层，建筑面积80平方米，负责本区的电话业务和其他信息业务。本区为商业街区，在步行街等人流集中的地段按照100米的间距设置的公用电话亭。

(3) 电信线路规划

通信线路由莘塍电信分局出线，由地块周边城市道路的电信管道接入本区的电信发展用房，然后由电信发展用房的交换机电缆出线，沿各地块边缘布置，分别接入各建筑的电话交接室或落地式交接箱。

通信管道在布置线路时全部管道地埋，而且保留足够空间用以将来更新与扩容，并减少施工对城市道路和其它管线的破坏。通信管道采用6-8个管孔的管道，建筑内部的电话用户线应采用埋墙穿管敷设。

(4) 有线电视于宽带业务

各高层商务办公、宾馆、酒店式公寓在建筑内设置分别有线电视中心机房，有线电视主干线路与电话线路同管道敷设，占用其中1-2个管孔，不再另设管位。

为实现本区商务办公、宾馆、酒店式公寓的智能化，规划建议实现光纤到大楼（FTTB），光纤到路边（FTTL），光纤到住户（FTTH）。并预留宽带网络接入端口，宽带数据网络线路从城市电话分局光缆出线，接入本区的电信发展用房，宽带线路与电话线路同管道敷设，占用其中1个管孔，不再另设管位。

5、燃气规划

(1) 气源规划：根据《浙江省天然气利用规划》，温州市天然气利用工程已启动，天然气主要来自东海天然气和由宁波输送至温州的天然气（西气东输天然气、进口液化天然气东海天然气等）,因此瑞安市区有望在近几年内用上天然气。本区规划在天然气引入前的过渡期内燃气气源采用液化石油气，之后燃气主气源采用天然气。

(2) 燃气负荷：由于本区的主要用地功能为商业用地，居住功能相对较弱，因此燃气的需求量不大，仅酒店式公寓、宾馆和餐饮部分需要燃气供应，规划考虑按照10升/平方米·日的标准进行预测，未预见量均按总用气量的5%计，则本街区的总用气量约为540m3/日。

(3) 燃气管网规划：本区直接从罗阳大道上的DN300燃气管道或瑞莘路上的DN100燃气管道接入DN75的低压燃气管，燃气管道采用无缝钢管焊接。

6、环卫设施规划

(1) 垃圾收集和转运：本区实行生活垃圾袋装化，并逐步推行分类收集的废弃物源头管理方式，逐步健全废品回收系统。本区内不设置垃圾转运站，而沿本区周边城市道路和内部的步行街按半径30-40米设置废物箱，废物箱的形式应与周边的建筑风格相协调。

(2) 公共厕所：小区公共厕所可结合步行街西侧的专业商场设置共计四处。公共厕所采用独立、水冲式。

三、投资估算

1、估算依据

(1) 本估算依据《瑞安市瑞祥新区商业步行街规划建筑方案设计》的图纸及说明编制。

(1) 按照浙江省道路及建筑工程预算定额及有关文件规定确定工程费和单方造价，并参考瑞安市当前各项工程造价指标和建筑工程综合价格，特殊设备依据瑞安市目前市场价格。

2、投资估算费用说明

l         估算内容包括：基础设施、绿化工程、建筑工程造价。

l         主要建材按瑞安市当地中档材料估算，主要设备按国产设备估算。

l         以下费用未计入造价，需另计：征地费、动拆迁费等其他费用，各类贴费和税费，银行贷款利息、材料上涨因素及风险因素等费用，设计费、勘察费、监理费、甲方管理费等其他费用。

3、投资估算表

四、主要技术经济指标

1、地块总用地面积：71176平方米，

其中城市道路及其他代征用地6966平方米，

地块内净用地总计64210平方米。

2、总建筑面积：167860平方米。

3、地下室建筑面积：64290平方米。

4、分地块指标详见下表：

第四篇 建筑篇

一、建筑平面设计

本街区以成为瑞安市现代化的品牌精品商业区为目标，以创造具有超前性、象征性、示范性和标志性的商业购物环境为原则，力争在将瑞祥新区商业街建设成为瑞安市21世纪城市建设新的标志与样板，充分展示瑞安市的形象特色，继承和延续瑞安商业发展的历史文脉，用现代设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征的城市文化和商业环境。

步行街的建筑设计要服务于商业活动，增进商业活动的效率与效益，营造良好的商业氛围，激发人们潜在的商业购物欲望。同时把握以人为本的原则，在建筑设计中以人的尺度、人的需求及人的活动为根本出发点，将瑞祥新区商业街设计成为消费者的“天堂”。 

1、专业商场

本街区的专业商场位于步行街东侧，紧邻罗阳大道的F-20、F-21、F-14、F-15地块。南街坊的专业商场中，F-20为服装类专业商场，总建筑面积8880平方米；F-21为小百货类专业商场，总建筑面积7960平方米。北街坊的专业商场中，F-14地块为家具类专业商场，总建筑面积7420平方米；F-15地块为建材专业商场，总建筑面积7110平方米。四个专业商场均为4层，地下1层，总高度约17.6米，不设置室内外高差。

四个专业商场采用了相似的平面布局：建筑主体均由3-4条宽10米的建筑体围合中庭而成，建筑体基本采用8×8米的柱网，便于商业店铺的分割。为取得活泼的造型和不同的空间围合度，3-4条建筑体局部采用转折的方式布局，也形成了中庭空间宽窄不一的变化。建筑入口采用4层通高的门厅，并与中庭空间连通。中庭5层通高，可直通地下的商铺，中庭内设置自动扶梯，建筑两端设置消防楼梯，并可直达屋顶的花园平台。四幢专业商场两端以步行天桥串联，步行廊还穿越每个商场的中庭与门厅，将建筑内部与外部的共享空间连接为整体。

四个专业商场虽然经营内容不同，但均采用单间商业店面的组合形式，符合瑞安的商业传统和地方习惯，有利于市场销售，尽快的聚集人气。

2、商务办公与商场

本街区的商务办公与商场建筑设置于南街坊的L-15、F-22、L-18三个地块，其中L-15、L-18地块为返还用地，主楼功能为商务办公楼，F-22地块的主楼功能为金融办公楼，三个地块的裙房部分均为大型的综合性购物商场，对人流起到拉动作用；面向步行曲廊的裙房设置精品商店，有利于提升整个街区的商业品位与档次。三个地块中，L-15地块总建筑面积27030平方米，L-15地块总建筑面积27280平方米，F-22地块总建筑面积24790平方米。三幢建筑的建筑高度均控制在80米以下，主楼20-21层，裙房4层，设置0.45米的室内外高差。三幢建筑均设置2层地下室，为合理安排机械式停车空间，地下部分统一设计，建筑的地下2层可作为本街区的人防地下室。

由于三个地块具有相同的功能，因此在建筑内部空间和平面的处理上也采用相同手法。建筑入口处设置2层通高的中庭，建筑主楼及核心筒位于建筑北部，南部以8×8米的柱网形成大空间，利于安排大型商场。主楼核心筒除了F-22地块以外，均呈长方形，利于南北向布置主楼的办公空间。

3、宾馆、酒店式公寓与餐饮娱乐

本街区的宾馆、酒店式公寓与餐饮娱乐功能设置于北街坊的F-16地块，两幢主楼的建筑高度均控制在80米以下，总高度22层，裙房4层，地下2层，总建筑面积57390平方米。建筑地下2层同样考虑为人防地下室。

两幢高层主楼分别为宾馆和酒店式公寓，宾馆标准层设置标准间及套间，酒店式公寓设置一房一厅的产权式高级白领公寓。4层的裙房内设置餐饮和娱乐设施，分别设置餐厅、快餐、茶室、咖啡吧等餐饮场所，以及棋牌、健身、美容、桑拿、医疗保健、足浴、卡拉OK、影视等康乐设施；裙房西侧紧靠步行曲廊的位置设置公共性较强的酒吧、茶室、快餐等功能。两组建筑围绕中部的庭院呈对称布局，北部的宾馆主楼靠北，南侧的酒店式公寓主楼靠南，建筑入口设置于4层裙房内，并安排2层通高的中庭。

二、建筑造型设计

为保证本街区建筑与城市的和谐以及彼此间的协调，必须对本区的建筑造型提出统一的设计导向，规定建筑的尺度、形式、材料、色彩等设计要素，使本区的建筑风格既具有特色又协调统一。在建筑造型设计中，首先规定本区的总体建筑风格、空间与建筑群体组织；其次，强调建筑的可识别性，把握其宏观的外观体量和天际轮廓线；第三，推敲建筑立面的虚实关系与横、竖线条对比；最后讲求建筑细部的精细设计。

1、总体建筑风格

从瑞安市城市总体风貌的角度考虑，本街区的建筑风格以简洁明快的现代风格为主，体现本街区现代化商业新区的现代气息；建筑造型既要有独特鲜明的个性，又要做到庄重、简洁、大气，并考虑建筑的节能与环保，同时节省造价。

2、建筑空间与群体组织

在统一中求变化是本规划建筑造型设计的一大特点，本街区的建设是一个总体规划实施的项目，在空间形态上势必需要一个统一的、有序的、整体的把握，本着这一原则，我们采用了最能体现商业街性格特征的线型空间来契合本街区的功能要求，并在此基础上追求空间的多样性和灵活性，将步行街空间加以曲折变化，形成了一南一北两个核心广场节点，使得空间形态既统一又富于变化。同时，在高层的布点上采用前紧后松的模式，使整个街区的高层天际轮廓线富于变化。

3、建筑体量

空间的转折必然导致建筑形体的曲折呼应，在本区步行街西侧多层的专业商场上，本方案考虑将4层的条形建筑体局部加以转折，呼应平面和空间的曲折形态。同样，在东侧的高层建筑上，本方案的5幢高层建筑均以一个方形的体量与一个异形的体量加以组合，北侧宾馆与酒店式公寓异形体高、方形体低，而南侧商务楼则反之，异形体低、方形体高；同时高层运用变截面的标准层，形成形体的切割，营造出独具特色的动感与变化。

4、建筑立面

在本区建筑立面的处理上，本方案强化色彩、虚实与横竖线条的对比关系。多层专业商场建筑的立面强调块面感，局部大面积使用彩色玻璃，与厚重的山墙、通透的门厅与中庭形成强烈的虚实和色彩的反差，极具招徕性，也烘托了商业建筑热闹的商业氛围。

高层建筑则采用了形体的虚实与线条对比，异形体使用通透的玻璃幕墙形成虚面，同时采用横线条或方格网的立面划分；而方形体则采用较实的立面，同时强化竖线条的构成，并以彩色的百叶加以拼贴，形成富有戏剧效果的光影关系，由此使方形体与异形体形成高度、体量、虚实、横竖线条的强烈对比。