商业地产：现状、问题及发展方向
东莞的商业地产出现了一个小高潮，一下子涌现出了许多大盘，竞争日益加剧，如何做好做旺商业地产项目是摆在每个发展商面前的重大课题，为此本报记者特走访了著名策划师、房地产专家周帆先生，周帆先生从商业盘、住宅盘和整体格局上谈出了许多宝贵意见，请看——
系列之一：东莞商业地产发展方向
周帆说，从海言创新公司在全国各地的操盘经验来看，凡不按商业规律办事的商业楼盘，最终都会陷入这样那样的泥坑、落入这样那样的陷阱。北方某地级市要在郊区搞一个号称"北方最大的商贸物流批发基地"，划地5000亩，首期500亩由于当地缺乏产业支撑，结果招商困难重重，最后只好借助政府力量，把本市现有成熟的市场的商户吸纳过来，搞得怨声载道，商户意见非常大。
东莞是国际制造业名城，有人戏言，不管你在世界任何地方下单，都将在东莞制造。以制造业为特色的区域经济竞争优势为东莞商业地产提供了强有力的支撑。具体到商业地产的发展上，结合国内国际经验，周帆先生凭着其丰富经验及专业能力，给东莞商业地产进行一次全方位把脉，认为东莞商业盘存在如下不足：
一、东莞商业盘存在的四大问题
1、乱贴标签，乱玩概念，主题与定位混淆
商业楼盘要贴标签、玩概念，但不能"乱贴乱玩"。最典型的标签就是"国际"，目前东莞许多商业楼盘都贴上了"国际"标签，玩起了"综合"概念。什么才叫"国际"？相信那些贴上"国际"标签的开发商自己也给不出一个清晰的答案。本土的算不算"国际"，许多本土的东西，做得好的也是国际的。"综合"是什么？"综合"并不等同于什么都有，更不等于放弃个性，做"综合"的同时，要突出自己的特色，否则"综合"就成了"模糊"。实际上"综合"并不是概念，最多只是一种量化的词。如果一定要强调"综合"，就要做到"面面俱全，重点突出"。但是在东莞贴上"国际"标签和打出"综合"概念的商业盘，实际上都很空泛，只是一种口号，没有实际意义，以务实而著称的东莞消费者是不会买账的。
特别是有些楼盘，将"国际"当成开发主题，这更是一种错误，"国际"不是主题，它只是一种定位，是给楼盘确定一种身份和地位。而概念则是贯穿开发与营销的主题，是楼盘的精神和思想。严格说来，东莞的商业盘大都缺乏概念（主题），在这方面做得比较好的是华南MALL，在国内首次直接成功地引入了MALL概念，并将MALL概念贯穿到开发与营销中去了。房地产是个同质化现象很严重的特殊产业，如不在概念上做文章，就无法跳出来，自然就无法引起公众的注意力，概念就是竞争力，是区别于其它楼盘的明显标志。
2、撞车、克隆现象严重
撞车是大家千军万马都过一座桥的缘故。由于大家都看好某些经营项目，就都往一条道上挤，这是直接造成东莞商业盘"千人一面，了无特色"的原因。比如有人喊出了"国际"口号，其它楼盘就也跟着打出"国际"的旗号，似乎不"国际"一下，就落伍了。比如中央商务区的某楼盘冠出"国际商业"模式，东莞西部的某楼盘则号称"全球商业"模式，像这种情况，自然就缺乏个性特色。有人就说过这么一句话，走进东莞，满世界都是"国际"，什么国际商业、国际公馆、国际会展、国际影城等等遍地开花。东莞的商业，要想做强做大做旺，就必须要根据自身情况，拿出有别于其它楼盘的东西来，否则就只能拼个你死我活。
3、定位过高
大都在走高档化路线，比如动不动就以"国际"来定位。似乎越高档越好。定位不是要高而是要准，有个故事就是很好的佐证：明朝大谋略家刘基在其著作《郁离子》中写了三个经商故事，一个商人专门经营高质量商品，每种产品质量都过硬，而且恪守商业道德，可经营收益甚小，举步维艰。一个商人经营高中低三种档次商品，满足了不同顾客的不同需要，同样也恪守商业道德，可生意也做不开。另一个商人专门经营价廉物美的低档商品，却顾客盈门，生意十分红火。原因何在？第三个商人就明白一个很浅显道理：卖的商品，不是最好的，而是最需要的。
东莞是个靠三来一补发展起来的城市，人口的整体素质不能与广州、深圳相比，外来白领真正能消费"国际"级品牌的人不多，东莞本地人有钱，但是东莞人的一个共同特征是很现实，对那些华而不实的东西不接受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到广州、深圳这样的大城市去。比如要买一件上万元的服装，恐怕他们都会去大城市，而不会在东莞本地消费。从招商的角度来看，东莞是个小城市，许多国际商业巨头也很难看中东莞，对于一个定位高的商业楼盘来说，如果没有一家国际级的商业巨头进驻，经营上就会陷入困境。所以定位太高，不切合东莞特点，结果就会走入曲高和寡的艰难境地。
4、"仓库现象"严重，将配套产业化
东莞商业楼盘的另一个明显不足，就是像一个仓库或者说是百货店，里面什么都有，打开"仓库"大门，里面装满了步行街、写字楼、商场、酒店、公寓、娱乐城等等之类的东西，乍一看，似乎是好事，什么都有，可就是没有特色、专业（竞争力）。
本来，开发商的出发点是好的，配套多元化，可是却一不小心将配套产业化了，把原本只是作为配套设施来开发的转作为重要产业，模糊了原本比较清晰的个性。比如酒店，原本是作为商业楼盘的一种配套设施，可是东莞的几大商业楼盘都将酒店作为产业来开发了，并且大都是星级酒店，大家都知道，东莞已经是全国星级酒店最密集的城市，且许多酒店房价不高但空房率却高企，面对这种现象，东莞商业盘的开发商不但没有清醒，反而以自己的楼盘中有星级酒店为荣。我在与东莞一个商业楼盘老总聊天时，我问他，你的楼盘有什么特色？他回答说："高档，我们楼盘里面有五星级的酒店。"根据我的了解，东莞大盘有二多：酒店多，写字楼多。几乎稍大点的楼盘，都有酒店和写字楼，并且都是高级别的。像第一国际、星河传说、皇城广场、华南MALL等都无一例外地建有星级酒店或甲级写字楼。东莞这个弹丸之地，能否消化如此庞大的酒店和写字楼是值得东莞商业盘开发商深思的问题。
二、东莞商业楼盘未来发展的四点思考
根据前面提出的几大问题及东莞本地的情况，周帆针对东莞楼盘的现状，为东莞商业楼盘的发展开出了一张"处方"，认为东莞商业楼盘的发展应该把握好以下几个环节：
1、分工要明确，合理调控
商业要有商业的格局，而这种格局来自于两方面：一是政府的战略调控，一是开发商为适应市场而做出的自行调节。在这方面，东莞明显做得不足，政府未能在宏观上进行合理调控，比如在审批方面就可以把关，避免重复建设。而开发商也可以自行调控，所谓自行调控，就是不要"跟风"，比如"第一国际"已经开发了一个以商业为主导，且商业是以会展为特色的商业，兼有酒店和写字楼的楼盘，那么你就不要再往这条道上走，也开发与其相类似的楼盘，而要找出一条新的道路来。
商业的发展，关键要形成自己的独特风格，要分工明确，不能雷同。分工明确才能各司其职、各得其所，才能达到共赢的目的和百花齐放春满园的效果。分工与协作才是做旺商业盘的捷径。为什么要分工？这里讲个比喻，拿人来说，比如一个人既喜欢音乐又喜欢打球还喜欢旅游，如果不分工，就会出现大家都去开发音乐器材或者制造运动商品或者都去做旅游，都去做同一项工作，都去满足人的某一方面需求，结果就是大家拼得你死我活，到头来，每个人分到手里的蛋糕都只有一小块。但是，如果进行分工，你去开发音乐器材，他去建造体育场馆，我则开发旅游资源，既避免了和其它楼盘正面交锋，又开发了新的市场，等于变竞争为相互协作，大家就都能赚个盆满钵满。
2、要引入现代竞争机制
现代商业的竞争，并不是与对手的竞争，而是开创新局面的竞争。与其竞争市场，不如创造市场。这也是一个城市发展的不竭源泉。前面讲的分工，实际上就是创造新市场，如果没有分工，那就只能瓜分市场。合理分工可以在竞争中把握平衡，以达到协调发展的良好局面。
3、该缺的要缺，合理残废就是竞争力
商业要在"专"字上做文章，该有的要有，但是该缺的要缺，不能追求小而全，小而全是"山头"模式，商业就是商业，而不是城市，需要什么都有，一个人如果什么都会，就等于什么都不会，打个比方吧，浪漫是法国的特点，活力热情是美国的特点，假如在世界各地都能找到浪漫的法国缩影、热情而有活力的美国影子，那就世界大同了。做商业楼盘不能像画油画一样，每个角落、方方面面都要照顾到，而应该像画国画一样，该留白的地方留白，该浓墨重彩的地方就浓墨重彩。
之所以"该缺的要缺"，目的就是突显商业楼盘的个性，有了个性就有了与众不同的亮点，个性具有吸纳性和包容性。个性就是竞争力。
一个商业盘，什么都要做，其结果是重复建设、资源浪费，大家都往一条道上走，就什么风景也看不到，什么东西也得不到。合理的残废就是竞争力。比如，东莞许多楼盘就开发了星级酒店，有些楼盘旁边就有五星级酒店，你再开发一个五星级酒店很明显就是重复建设，花了钱却不讨好。
但是，作为商业楼盘来说，功能要尽量多样化，而功能的多样化，是配套的多样化，是照顾消费者的多元需求，更不等于什么都要有。
4、跳出东莞看东莞
现代商业经济是分工合作的互利型经济，在东莞做商业地产，要跳出东莞看东莞，从华南经济圈的整体分工合作上来衡量一个商业地产项目的竞争优势。否则，将造成巨大的资源浪费，带来巨大的投资风险。要符合东莞的区域特色，东莞是个地级城市，不能与广州、北京、上海这种一流大城市相比，其辐射范围和辐射力量有限，不适宜建全国性的大型商业楼盘。理由很简单，仅东莞的消费容量和消费力难以容纳全国性或者面向大区域性的商业楼盘。
张一夫